新京報訊 (記者陳禹銘)2月3日下午，北京土地市場迎來了2016年首宗宅地入市，位于朝陽區(qū)將臺鄉(xiāng)駝房營村的宅地出讓，該地塊在掛出后一度被業(yè)內(nèi)人士視作是地王級別地塊，然而拍賣的結(jié)果卻讓業(yè)內(nèi)人士措手不及。最終，中交綠城九龍倉聯(lián)合體以51.35億元競得，可售商品房部分樓面價約5.5萬元/平方米。
僅一次舉牌即成交
根據(jù)掛牌出讓公告，駝房營地塊的位置在近期出讓的土地中算得上是比較優(yōu)越的，臨近東壩、798藝術(shù)區(qū)，因此起始門檻也較高。據(jù)了解，該地塊總建筑面積12.4萬平方米，起價就高達50.35億元，還需配建2.1萬平方米公租房，回購價格5000元/平方米。按中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計算，其住宅部分起始樓面價高達5.4萬元/平方米。
由于該地塊優(yōu)越的區(qū)位條件，不少業(yè)內(nèi)人士一度認為將再度引來房企之間的奪地大戰(zhàn)。而昨日來到國土局拍地現(xiàn)場的泰禾、萬科、中交綠城九龍倉聯(lián)合體以及招商首創(chuàng)聯(lián)合體四家企業(yè)也的確擁有雄厚實力。九龍倉集團副主席周安橋甚至親臨現(xiàn)場坐鎮(zhèn)。
但拍賣開始后，僅有中交綠城九龍倉聯(lián)合體進行了一次舉牌，拍賣主持人在三次報價之后，猶豫了兩秒才落槌宣布成交。僅經(jīng)過一輪競價，這宗被業(yè)內(nèi)普遍看好的“準(zhǔn)地王”地塊被中交綠城九龍倉聯(lián)合體以51.35億元競得。據(jù)張大偉計算，該地塊可售商品房部分樓面價5.5萬元/平方米，僅在起價的基礎(chǔ)上上漲了1000元/平方米。
據(jù)了解，該地塊很大可能最終由九龍倉實際操盤。
樓面價仍超周邊二手房價
盡管如此，該地塊的樓面價依然遠高于周邊二手房價。
據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前地塊周圍二手房均價在3.9萬元/平方米，其中亮馬家園在3.8萬元/平方米，燕莎后在4.5萬元/平方米左右，較老的電子城小區(qū)二手房均價則在3.3萬元/平方米。
而整個酒仙橋板塊的二手房價在2015年的漲幅高達18.2%。按照北京房地產(chǎn)市場上項目售價在拿地樓面價兩倍左右的規(guī)律，未來這一地塊上的項目最終售價依然將超過10萬元/平方米。
近年來，朝陽區(qū)五環(huán)內(nèi)住宅用地已較為稀缺，僅有農(nóng)展館地塊在2013年9月推出，被融創(chuàng)以7.3萬元/平方米的樓面價拿下。昨日出讓的土地雖同在五環(huán)內(nèi)，但也存在一定不足。張大偉分析認為，該地塊位置雖然處于東四環(huán)、五環(huán)之間，供應(yīng)不多，但是位置相比目前在售頂豪相差較大，并非成熟傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域。
他還透露，在亮馬橋附近板塊，未來合計將有73公頃土地整理建設(shè)出讓，其中居住類22萬平方米，混合用地7萬平方米，在2月3日地塊出讓之后，預(yù)計還將有兩宗地隨后出讓。
■ 分析
宅地供應(yīng)稀缺致樓市高端化
事實上，自去年10月北京土地市場密集出讓優(yōu)質(zhì)地塊開始，就已有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，由于北京土地供應(yīng)的日漸減少，地價也一路走高。從去年年初的亞林西、白盆窯地塊一直到去年下半年的樊家村地塊，按照行業(yè)的一般規(guī)律，售價需是地價的兩倍才能保證企業(yè)利潤——這些高價地的出現(xiàn)將預(yù)示著一個單價10萬+的“豪宅世紀(jì)”到來。
北京房產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示，土地供應(yīng)的減少是推升地價的重要原因之一。“在土地供應(yīng)總量減少的前提下，住宅供應(yīng)的總量也在減少。而在僅存不多的住宅土地供應(yīng)總量當(dāng)中，60%以上的土地是要用于保障房和自住型商品房的。”
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，2015年成交的50宗宅地當(dāng)中，實際樓面價低于1萬元/平方米的僅9宗，實際樓面價1萬-3萬元/平方米之間的有15宗，而實際樓面價超過3萬元/平方米的則多達26宗，占比高達52%。
“北京土地市場的需求在日益增加，大型房企戰(zhàn)線回縮，外地房企大舉進京，使得北京住宅用地呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求狀況。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，“因此大多數(shù)宅地均引發(fā)爭搶，甚至昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類六環(huán)附近的郊區(qū)也出現(xiàn)樓面價3萬以上的地塊，高價地范圍出現(xiàn)廣泛外延。”