◎楊紅旭
繼2014年“9·30”新政、2015年“3· 30”新政、2015年“9·30”新政之后，2月2日，央行和銀監(jiān)會再次聯(lián)合出臺房貸新政：在不實(shí)施“限購”措施的城市，首次購買普通商品住房，商業(yè)房貸最低首付款比例可降至20%(原來最低為25%)；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的家庭，購買普通住房的商業(yè)房貸最低首付比例調(diào)整為不低于30%(原來40%)。
在不到一年半的時間里，連續(xù)四次下調(diào)房貸首付比例，可見本輪政策放松、促進(jìn)住房消費(fèi)與化解房地產(chǎn)庫存的急迫性。
剛剛過去的2015年，中國樓市總體上出現(xiàn)溫和復(fù)蘇，全國新建商品房成交量同比增長7.4%。其中一、二線城市平均增長二成多。不過三、四線城市拖了后腿，基本持平或小降。
而進(jìn)入2016年之后，盡管1月國家統(tǒng)計局對70個大中城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未公布，不過根據(jù)易居研究院監(jiān)測的30個典型城市的數(shù)據(jù)(包括四個一線城市和其他二、三線樣本城市)，基本也能看出全國一、二、三線城市的整體態(tài)勢。
在1月份，30個城市新建商品住宅的成交環(huán)比2015年12月份減少24.2%。雖然看似降幅達(dá)到兩成多，但實(shí)際不足為慮，因?yàn)榛旧厦磕?月的成交都會比上一年的12月下降。主要原因有二：一是新的一年開始，開發(fā)商推盤下滑，而12月往往含有開發(fā)商為了拼業(yè)績而集中推盤的因素；二是臨近春節(jié)，購房需求出現(xiàn)季節(jié)性收縮。
我國的房地產(chǎn)市場存在短周期波動的規(guī)律，每輪樓市的上行或下行，最領(lǐng)先的指標(biāo)是房產(chǎn)交易量。只有當(dāng)交易量質(zhì)變之后，房價才會出現(xiàn)拐點(diǎn)，然后傳遞到房地產(chǎn)開發(fā)、購地、新開工等指標(biāo)。
本輪房地產(chǎn)市場上行，最早始于2014年10月，市場信號是當(dāng)月住宅成交量環(huán)比9月大增，而政策信號是“9· 30”新政，市場信號證實(shí)了政策信號的有效性。之后，30城商品住宅成交量持續(xù)保持高位。其中，2015年12月成交量創(chuàng)歷史最高月度成交紀(jì)錄。2016年1月，成交量雖環(huán)比下滑，但仍保持在2014年10月之后形成的高位平臺上。基于此，房地產(chǎn)市場整體狀況應(yīng)該無憂。
從同比角度觀察成交量或許會更有研究價值。2016年1月同比2015年1月，30城商品住宅成交面積同比增長19.4%。說明當(dāng)前樓市形勢明顯強(qiáng)于一年之前。如果以更長的跨度來看，2016年1月，30城的商品住宅成交量創(chuàng)出歷史同期新高，也即歷年1月份的最高值。相比另一個樓市繁榮期的2013年1月，也高出11.5%。
再看一線城市。每輪房地產(chǎn)短周期的上行期，一線城市都會率先反彈，所以2014年四季度和2015年1月的商品住宅成交量已經(jīng)很高。2016年1月同比2015年1月，北上廣深的商品住宅成交面積同比增幅分別為-15.6%、82.3%、5.7%和-19.8%。從中可知，上海仍然實(shí)現(xiàn)了八成的同比大漲，僅看這一指標(biāo)，北京和深圳略弱，而上海樓市較強(qiáng)。
展望2016年，全國房地產(chǎn)行業(yè)在政策面仍保持寬松基本已成定局。在中央化解房地產(chǎn)庫存的方針指導(dǎo)下，房貸新政只是配套政策之一，未來一段時間，中央其他部委和地方政府或?qū)㈥懤m(xù)出臺配套政策。在這樣的政策背景下，二、三線城市的市場很可能出現(xiàn)弱復(fù)蘇。而一線和部分強(qiáng)二線城市，受寬松的貨幣政策驅(qū)動和市場本身的“正反饋效應(yīng)”，樓市總體仍保持較強(qiáng)態(tài)勢。
在樓市整體繼續(xù)上行的過程中，需要關(guān)注一點(diǎn)：由于當(dāng)前國內(nèi)外資本市場再次出現(xiàn)動蕩，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)走勢存在穩(wěn)中偏弱的跡象，這將對樓市造成一定程度的負(fù)面影響。2016年下半年和2017年需要密切關(guān)注外部環(huán)境對中國樓市的影響。(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長)