在經(jīng)歷“330新政”、央行累計(jì)六次降息五次降準(zhǔn)等政策后，2015年一線城市和部分二線城市樓市出現(xiàn)量價(jià)齊升的狀態(tài)，與此同時(shí)，部分二線城市和大多數(shù)三四線城市仍面臨去庫存壓力，樓市區(qū)域分化特征愈趨加深。
2016年，在中央“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的要求下，政策將以持續(xù)寬松為主。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前去庫存應(yīng)關(guān)注結(jié)構(gòu)問題，一二線等庫存壓力并不大的城市可以補(bǔ)庫存，三四線則需繼續(xù)去庫存，鼓勵(lì)房企創(chuàng)新商業(yè)模式，加快項(xiàng)目去化速度。
央行銀監(jiān)會(huì)打響去庫存第一槍
央行、銀監(jiān)會(huì)在今年2月2日正式打響房地產(chǎn)去庫存第一槍——在不實(shí)施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。分析指出，央行此舉將有效激發(fā)房地產(chǎn)合理需求，下一步商品房貸款首付有望繼續(xù)下調(diào)，三四線城市房價(jià)有望受惠。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅直言，央行和銀監(jiān)局在春節(jié)前頒布新政意味深遠(yuǎn)，春節(jié)是返鄉(xiāng)高峰，同時(shí)年末企業(yè)通常會(huì)給予員工一定的年終獎(jiǎng)勵(lì)，此時(shí)發(fā)布降低首付的新政，將有利于促進(jìn)手握資金的白領(lǐng)們回鄉(xiāng)置業(yè)，預(yù)計(jì)新政將會(huì)令原本是樓市成交淡季的春節(jié)月，迎來一輪交易量的小高峰。
“近幾年一線城市房價(jià)高企，逃離北上廣成為部分白領(lǐng)的選擇，新政也給這部分人帶來安居機(jī)會(huì)，將促進(jìn)1.5線及二線城市住宅成交量提升。隨著交易量的回暖，房價(jià)也有望穩(wěn)步上漲。”郭毅告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2015年末，商品房待售面積達(dá)7億平方米，增長15.6%，達(dá)歷史峰值，住宅占據(jù)63%。
在央行、銀監(jiān)會(huì)打響去庫存第一槍后，業(yè)界預(yù)計(jì)未來繼續(xù)出臺(tái)寬松政策的可能性大。民生宏觀分析師朱振鑫認(rèn)為，自房貸下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付順理成章，不排除進(jìn)一步下調(diào)的可能。未來兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì)停，一方面60億元庫存需要去，另一方面房價(jià)整體已經(jīng)幾乎沒有上漲風(fēng)險(xiǎn)，政策有松動(dòng)空間。
庫存去化周期長城市難因“救市”好轉(zhuǎn)
具體來看，根據(jù)易居研究院對35個(gè)城市的監(jiān)測情況來看，截至2015年12月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為3396萬、18444萬和4250萬平方米，環(huán)比增幅分別為-4.6%、-0.5%和-0.2%，同比增幅分別為-12.9%、-3.2%和-2.5%。
2015年12月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為11.8，這也意味著市場需要用11.8個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存，該數(shù)值相比11月份12.3個(gè)月收窄了0.5個(gè)月的水平。目前存銷比為近28個(gè)月新低，大體相當(dāng)于2013年8月份的水平。
“存銷比處于歷史低位，這是近期房價(jià)持續(xù)上漲的市場邏輯。2016年上半年該指標(biāo)總體上會(huì)在低位徘徊，也意味著后續(xù)房價(jià)將繼續(xù)上漲。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。
其中，存銷比下降最快的北京就出現(xiàn)了房價(jià)上漲趨勢。北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志表示，北京市場分化還在加劇，2016年必然會(huì)出現(xiàn)市場細(xì)分，房價(jià)則必然上漲。但2016年整體成交的數(shù)量不會(huì)有特別向上的動(dòng)力，反而會(huì)有下行壓力。
任志強(qiáng)同樣認(rèn)為，未來樓市的區(qū)域差距會(huì)擴(kuò)大。一些供求關(guān)系緊張的地區(qū)，房價(jià)會(huì)迅速上漲，比如北京、上海、深圳。但另外一些地區(qū)可能會(huì)放慢投資增長速度。另外，同一個(gè)城市內(nèi)房價(jià)也會(huì)出現(xiàn)分化，主要體現(xiàn)在城市中心區(qū)和邊緣地區(qū)的差別。對房企而言，現(xiàn)金流是決定開發(fā)商會(huì)不會(huì)降價(jià)的主要原因。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉關(guān)注到庫存去化周期在15個(gè)月以上城市情況。他表示，由于宏觀經(jīng)濟(jì)低迷、人口紅利衰減，市場需求難以持續(xù)增長等原因，這些城市仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變，并不會(huì)因?yàn)?“救市”去庫存政策有實(shí)質(zhì)性改變。
“這些城市樓市仍然有較嚴(yán)重的去庫存問題，未來調(diào)整的幅度和降價(jià)的范圍甚至要比一線城市、部分二線城市深刻，屆時(shí)，大量中小房企資金面將再度陷入危機(jī)，更多的中小房企將面臨破產(chǎn)、倒閉或被其他大型房企收購。”張宏偉說。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，2016年將繼續(xù)堅(jiān)持去庫存導(dǎo)向，但在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的精神指導(dǎo)下，去庫存應(yīng)該關(guān)注結(jié)構(gòu)問題。比如一二線城市的庫存壓力其實(shí)并不大，甚至可以主動(dòng)補(bǔ)庫存，而三四線城市則需要繼續(xù)去庫存。應(yīng)鼓勵(lì)房企創(chuàng)新商業(yè)模式，比如鼓勵(lì)房企采用購租并舉的策略，進(jìn)而加快項(xiàng)目去化速度。(中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 李方 )