就在輿論高度關(guān)注的住宅市場(chǎng)去庫存漸入佳境之際，被業(yè)界稱為史上最密集的中高端寫字樓供應(yīng)潮來襲。根據(jù)中原地產(chǎn)、合富輝煌等有關(guān)人士的統(tǒng)計(jì)，今年上半年，萬科大廈、萬科中心、民盈山智慧城、浙商大廈、旺南世貿(mào)中心、虎門港企業(yè)總部大廈等都將陸續(xù)推出產(chǎn)品，如果加上以往存量寫字樓，目前，東莞市場(chǎng)上待售中高檔寫字樓將呈現(xiàn)白熱化競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格走勢(shì)難料。
寫字樓密集推盤
春節(jié)前后，一批具有強(qiáng)大品牌號(hào)召力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)登場(chǎng)，而這些項(xiàng)目中，寫字樓產(chǎn)品成為銷售主體。記者僅僅從網(wǎng)上備案的在售或者預(yù)售項(xiàng)目來看，就有位于南城總部基地的萬科大廈以及東城旗峰山下的萬科中心兩大萬科旗下產(chǎn)品。一個(gè)是主打地鐵上蓋的甲級(jí)寫字樓，另一個(gè)則是商業(yè)綜合體產(chǎn)品。
而就在萬科中心的一墻之隔，39家東莞本地民營(yíng)企業(yè)共同打造的東莞新地標(biāo)——東莞國(guó)貿(mào)中心（民盈山智慧城）開始打出促銷信息。從會(huì)展中心往南直線距離不到一公里，位于莞太路宏遠(yuǎn)酒店一側(cè)的旺南世貿(mào)中心已經(jīng)高調(diào)促銷，這一主打?qū)懽謽堑慕ㄖ镆呀?jīng)封頂。
由浙江商會(huì)牽頭投資建設(shè)的浙商大廈工程在東莞大道旁不斷升高。這一地處地鐵出口位置，被稱為南城總部經(jīng)濟(jì)基地的主打建筑之一，將與萬科大廈同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)。
除此，東城的金融中心、萬達(dá)廣場(chǎng)、臺(tái)商大廈等依然在加強(qiáng)推售力度。如果再加上存量銷售狀態(tài)的東城萬達(dá)、厚街萬達(dá)、虎門萬達(dá)、世貿(mào)中心等，全市在推的寫字樓項(xiàng)目?jī)H甲級(jí)產(chǎn)品就多達(dá)20個(gè)以上。
在鎮(zhèn)街，則有虎門港企業(yè)總部大廈、長(zhǎng)安萬科中心、虎門萬達(dá)廣場(chǎng)、常平、大朗等甲級(jí)寫字樓推盤銷售。根據(jù)中原地產(chǎn)、合富輝煌等有關(guān)人士分析，今年是東莞市甲級(jí)寫字樓推售數(shù)量為有史以來最集中的一次，其產(chǎn)品質(zhì)量也是最高的一批。
市鎮(zhèn)分布失衡
在談到目前寫字樓市場(chǎng)凸顯密集供應(yīng)潮的現(xiàn)象，合富輝煌研究部負(fù)責(zé)人李興旺認(rèn)為，“主要是2012年以后拿地，目前到了推盤的高峰期。這是近年來較為少見的集中供貨階段。”不過，業(yè)界人士認(rèn)為，從寫字樓布局來看，仍然呈現(xiàn)失衡的狀態(tài)，例如中高檔寫字樓主要集中在東城和南城區(qū)域，而長(zhǎng)安、虎門、厚街、常平、塘廈等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鎮(zhèn)街項(xiàng)目偏少。
業(yè)界認(rèn)為，東莞的寫字樓布局發(fā)展有兩極分化的特點(diǎn)，主要的寫字樓都集中在城區(qū)，而鎮(zhèn)區(qū)的寫字樓資源則相對(duì)稀缺。近年來，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，部分鎮(zhèn)區(qū)也出現(xiàn)了不少高端寫字樓，如虎門港企業(yè)總部大廈、萬科中心等。
當(dāng)前，東莞推出的寫字樓無論是從數(shù)量還是質(zhì)量來看，均為樓市歷史上所少見，一方面，推出的新項(xiàng)目中不乏大量的甲級(jí)寫字樓、商業(yè)綜合體，另一方面，開發(fā)商均為財(cái)大氣粗的品牌企業(yè)或者投資機(jī)構(gòu)，如萬科、萬達(dá)、浙江商會(huì)、莞商大會(huì)等均位列其中。
成交量偏少價(jià)格走穩(wěn)
集中出現(xiàn)供貨潮會(huì)不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)？浙商大廈一位不愿意透露姓名的管理層表示，寫字樓只是浙商大廈整體項(xiàng)目的一部分，對(duì)于開發(fā)商來說，有較為豐厚的資金作支持，他們不會(huì)為了出貨而降低價(jià)格。“寫字樓可售可租，對(duì)于市場(chǎng)前景他們有做過充分的市場(chǎng)調(diào)研。沒有什么市場(chǎng)壓力。”而萬科、東莞國(guó)貿(mào)中心等開發(fā)商的工作人員均不認(rèn)為有打價(jià)格戰(zhàn)的空間。
李興旺認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到當(dāng)下，其成本已經(jīng)非常明朗，什么樣的產(chǎn)品銷售何種價(jià)格基本上不再是商業(yè)秘密。對(duì)此開發(fā)商之間心知肚明，誰也不會(huì)為了資金問題降價(jià)促銷。
記者了解到，無論是萬科大廈還是旺南世貿(mào)中心，目前市中心區(qū)寫字樓產(chǎn)品報(bào)價(jià)普遍在每平方米13000元到18000元之間，這個(gè)價(jià)格略高于高檔住宅洋房產(chǎn)品，而鎮(zhèn)街如虎門港企業(yè)總部大廈、虎門萬科中心等則報(bào)價(jià)在每平方米1萬元之內(nèi)。對(duì)此價(jià)格，業(yè)界人士普遍認(rèn)為處于正常的狀態(tài)。
爭(zhēng)議：
是洼地還是過剩尚無定論
盡管從整體來說，寫字樓市場(chǎng)在供應(yīng)方面呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)。業(yè)界也在擔(dān)憂會(huì)加大庫存量，進(jìn)而誘發(fā)寫字樓市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。但是，與之持相反看法的也大有人在。
陳華興認(rèn)為，去年四季度深圳甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)已升至每平方米53042元。相比之下，東莞去年寫字樓均價(jià)約為每平方米9514元。這就說明，東莞寫字樓總體上仍處于價(jià)格洼地。這對(duì)于投資者和企業(yè)來說，是具有競(jìng)爭(zhēng)力的。
李興旺等人也認(rèn)為，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的完善，地鐵的開通，巨大的價(jià)格差異，將會(huì)吸引廣深等地的企業(yè)進(jìn)駐東莞辦公。“東莞寫字樓轉(zhuǎn)型升級(jí)才剛剛開始，類似于萬達(dá)廣場(chǎng)、萬科中心這樣的寫字樓、商業(yè)中心為一體的超大型建筑將越來越多，會(huì)整體提升東莞寫字樓的檔次。因此，東莞寫字樓出現(xiàn)推貨高峰期不是壞事，相反，會(huì)整體上營(yíng)造一種態(tài)勢(shì)，進(jìn)而全面升級(jí)商業(yè)地產(chǎn)形象，聚集人氣。文/廣州日?qǐng)?bào)記者陳明