中新網(wǎng)3月15日電 3月15日，碧桂園2015年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)在香港舉行。據(jù)發(fā)布會(huì)披露，碧桂園2016年國(guó)內(nèi)銷售目標(biāo)為1680億元人民幣，比2015年全集團(tuán)合同銷售額增長(zhǎng)約20%。這個(gè)目標(biāo)不包括海外市場(chǎng)，目前碧桂園正在全力推進(jìn)馬來(lái)西亞與新加坡交匯處的城市級(jí)項(xiàng)目森林城市。
值得一提的是，引進(jìn)合伙人機(jī)制的73個(gè)開(kāi)盤項(xiàng)目，2015年簽約銷售部分凈利潤(rùn)率預(yù)計(jì)約12%，將有力提升碧桂園的毛利率，還有望為行業(yè)破解利潤(rùn)率難題闖出一條新路。
按照最近一兩年的慣例，碧桂園集團(tuán)總裁、執(zhí)行董事莫斌，集團(tuán)聯(lián)席總裁、執(zhí)行董事朱榮斌，集團(tuán)執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官吳建斌等“三斌”出席發(fā)布會(huì)。
中：碧桂園集團(tuán)總裁、執(zhí)行董事莫斌。左：碧桂園集團(tuán)聯(lián)席總裁、執(zhí)行董事朱榮斌。右：碧桂園集團(tuán)執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官吳建斌。
推貨3000億
碧桂園(股票代碼：2007.hk)公布了其2015年度經(jīng)審核的綜合業(yè)績(jī)。2015年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1401.6億元人民幣(除非特別說(shuō)明，均為人民幣)，合同銷售面積約2153萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)7.1%和10.7%。
“自2015年以來(lái)，隨著政府刺激政策逐步落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)最寬松的政策周期，城鎮(zhèn)化勢(shì)頭持續(xù)，公司對(duì)2016年行業(yè)發(fā)展保持相對(duì)樂(lè)觀。2016年，我們的國(guó)內(nèi)合同銷售目標(biāo)為1680億元，沒(méi)有包括海外市場(chǎng)，海外沒(méi)有限定目標(biāo)，我們是有空間做得更好。”莫斌說(shuō)，2016年碧桂園面向市場(chǎng)的總貨量約3000億元。
碧桂園集團(tuán)總裁、執(zhí)行董事莫斌
斥資500億拿地
截至2015年底，碧桂園已簽約或已摘牌的項(xiàng)目總數(shù)為384個(gè)，其中379個(gè)位于中國(guó)，馬來(lái)西亞有4個(gè)，澳大利亞1個(gè)。位于中國(guó)的項(xiàng)目分布于26個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)的147個(gè)城市。
按照目標(biāo)市場(chǎng)計(jì)算，2015年合同銷售額有52%來(lái)自于瞄準(zhǔn)一二線城市的項(xiàng)目，46%來(lái)自于面向三四線城市的項(xiàng)目。2015年，新獲取土地的預(yù)期建筑面積共3821萬(wàn)平方米，總代價(jià)約560億元，其中屬碧桂園控股有限公司股東的總代價(jià)約427億元，目標(biāo)為一二線城市的新購(gòu)?fù)恋亟痤~占總購(gòu)地金額的75%。
“2015年初，拿地預(yù)算200億元，實(shí)際上560億元，多了300多億元。政策有所好轉(zhuǎn)，看到了形勢(shì)，并購(gòu)機(jī)會(huì)多一些，所以多買了一些地。這些是好土地，會(huì)賣出好價(jià)格。”吳建斌說(shuō)。
2016年，碧桂園土地獲取預(yù)算大約500億元。有媒體表示，其他房企并不看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)碧桂園的慷慨預(yù)算表示疑問(wèn)。
莫斌解答說(shuō)：“500億元的買地預(yù)算是年初的安排。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)目前比較嚴(yán)峻，我們相信中央政府會(huì)將中國(guó)的經(jīng)濟(jì)帶向正常健康的發(fā)展軌道，我們要抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，越是經(jīng)濟(jì)嚴(yán)峻的時(shí)候，越是我們的機(jī)會(huì)，要儲(chǔ)備更多的優(yōu)質(zhì)土地。當(dāng)然，不會(huì)盲目地舉牌去拿地王，而是尋找優(yōu)質(zhì)的土地來(lái)購(gòu)買和并購(gòu)，我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的情況，做進(jìn)一步的調(diào)整和安排。”
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，對(duì)于國(guó)內(nèi)區(qū)域布局，莫斌介紹了碧桂園的路線圖。“在一線核心地段，我們保持關(guān)注、審慎參與；在二線城市，碧桂園持續(xù)鞏固市場(chǎng)；在一二線周邊地區(qū)，碧桂園充分發(fā)揮20多年的成功經(jīng)驗(yàn)，捕捉大城市外溢的購(gòu)房需求，在城鎮(zhèn)化拓展方向上打造大型項(xiàng)目，持續(xù)支持業(yè)績(jī)；在三四線，碧桂園的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，我們將聚焦高凈值人群，專注改善性需求。”他說(shuō)。
“在國(guó)內(nèi)，力求規(guī)模的增長(zhǎng)，希望通過(guò)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)；在海外，尋求利潤(rùn)的增長(zhǎng)，通過(guò)厘定海外投資標(biāo)準(zhǔn)，提升海外業(yè)務(wù)。未來(lái)，碧桂園將努力成為全世界最具競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)之一。”莫斌對(duì)未來(lái)信心滿滿。
碧桂園2015年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)廣受關(guān)注。
與員工合伙項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)12%
2015年，碧桂園總收入達(dá)1132.2億元，同比增長(zhǎng)約33.9%；其中物業(yè)銷售確認(rèn)收入達(dá)1094.6億元，同比增長(zhǎng)約33.7%，物業(yè)銷售確認(rèn)收入面積共1767萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約45.1%。核心凈利潤(rùn)達(dá)97.1億元，同比增長(zhǎng)約5.1%。土增稅撥備前毛利約228.6億元，同比增長(zhǎng)約3.7%。
2015年12月31日，期末加權(quán)平均借貸成本為6.2%，同比降低139個(gè)基點(diǎn)，可動(dòng)用現(xiàn)金余額為478.8億元，未動(dòng)用的銀行貸款額度為913.5億元，流動(dòng)性充裕，財(cái)務(wù)穩(wěn)健。
隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)走進(jìn)新常態(tài)，競(jìng)爭(zhēng)加劇、利潤(rùn)率下降是任何行業(yè)走向成熟的必然結(jié)果。在行業(yè)整體盈利水平下降的大背景下，碧桂園仍然維持了毛利總額和核心凈利潤(rùn)總額的穩(wěn)定增長(zhǎng)。
2015年，碧桂園土地增值稅撥備前的毛利率約為20.2%，同比有所收窄。“可以肯定告訴大家，今年的毛利率一定會(huì)提升。因?yàn)?014年是行業(yè)困難年，我們采取了多種策略，包括價(jià)格策略，因此毛利率下降了。為什么說(shuō)今年肯定會(huì)提升？首先，土地和市場(chǎng)方面做了優(yōu)化，現(xiàn)在是一、二、三、四線齊頭并進(jìn)。在三四線城市，我們面向改善性需求做高端項(xiàng)目，價(jià)格比同行在同一地段的項(xiàng)目要貴10%-20%左右，也會(huì)提升我們的利潤(rùn)率。其次，我們實(shí)行了內(nèi)部合伙人機(jī)制，堅(jiān)持下去的話，不僅毛利率水平會(huì)提升，而且整個(gè)公司財(cái)務(wù)狀況會(huì)得到進(jìn)一步改善。”
朱榮斌說(shuō)：“一線城市項(xiàng)目，吳總(吳建斌)說(shuō)利潤(rùn)比較高。一線城市的利潤(rùn)一直都是正常的。一線市場(chǎng)如實(shí)持續(xù)向好的話，利潤(rùn)可以進(jìn)一步提高，這個(gè)值得期待。”
據(jù)莫斌介紹，從2014年10月起，碧桂園所有新獲取的項(xiàng)目均采取跟投機(jī)制，即集團(tuán)及項(xiàng)目管理層需跟投不超過(guò)15%的項(xiàng)目股權(quán)。截至2015年底，已有168個(gè)項(xiàng)目引入合伙人機(jī)制。其中，73個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤在售，累計(jì)合同銷售額達(dá)到338億元，凈利潤(rùn)率由此前的10%提升到12%(2015年簽約銷售部分的預(yù)期凈利潤(rùn)率)，年化自有資金收益率由約30%提升到約56%。
值得一提的是，自2014年以來(lái)，碧桂園在全球范圍大舉招募博士，截至2015年12月31日，共招收了256名博士，并設(shè)立了博士后科研工作站。
森林城市首期被一搶而空
目前，碧桂園正在大力推進(jìn)位于馬來(lái)西亞依斯干達(dá)特區(qū)的城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目森林城市。該項(xiàng)目與新加坡僅一橋之隔，享受各類優(yōu)惠政策，被視為“特區(qū)中的特區(qū)”。
“森林城市首批貨量已于2015年年末推出并基本售罄。”莫斌說(shuō)，“項(xiàng)目預(yù)測(cè)利潤(rùn)率水平高于一般國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)我們將‘以銷定產(chǎn)’，根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)逐步推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，務(wù)求為集團(tuán)帶來(lái)持續(xù)、穩(wěn)定的收益，助力集團(tuán)長(zhǎng)期發(fā)展。”
森林城市備受媒體關(guān)注。莫斌回答媒體提問(wèn)時(shí)說(shuō)：“森林城市是碧桂園頭號(hào)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)周期是20年，目前沒(méi)有定明確的銷售目標(biāo)。去年12月20日，做了內(nèi)部預(yù)開(kāi)放，根據(jù)預(yù)售證的情況，首期推出的貨量不到3億元，得到了集團(tuán)內(nèi)部人員的踴躍購(gòu)買，被一搶而空。3月6日，馬來(lái)西亞柔佛州蘇丹依布拉欣、馬來(lái)西亞首相納吉蒞臨項(xiàng)目，納吉宣布森林城市為免稅島。森林城市前期信息傳播主要面向中國(guó)大陸，所以目前大陸客戶占大約80%。這個(gè)項(xiàng)目，我們當(dāng)做寶貝，慢慢地做好，打造成為未來(lái)城市的榜樣。”
碧桂園森林城市效果圖