證券時(shí)報(bào)記者 吳家明
一段時(shí)間來，國內(nèi)一線城市的房價(jià)飆升，特別是深圳的房價(jià)漲幅引起全國的關(guān)注。而最近深圳樓市出現(xiàn)了一絲降溫的信號(hào)，關(guān)于房價(jià)泡沫的討論甚囂塵上。那么，房價(jià)與所謂的泡沫之間到底有什么關(guān)系？不妨看看“股神”巴菲特怎么說。
巴菲特在2010年，即上次全球金融危機(jī)后曾接受美國金融危機(jī)調(diào)查委員會(huì)的問詢，不過具體內(nèi)容直到最近才被公開。巴菲特并不經(jīng)常發(fā)表公開講話，所以這次問詢中不少關(guān)于泡沫和房地產(chǎn)的內(nèi)容值得大家關(guān)注。
對(duì)于房地產(chǎn)“泡沫”的本質(zhì)，巴菲特這樣解釋：“房價(jià)隨著時(shí)間的推移會(huì)越來越高，因?yàn)槲覀兪种械拿涝絹碓讲恢靛X，但這樣的想法完全是一種前提假設(shè)。房價(jià)的上漲不是因?yàn)榻ㄖ杀旧仙膊皇且驗(yàn)榉孔拥脑O(shè)計(jì)，而是因?yàn)槊涝恢靛X了，一套40年前買的房子會(huì)比當(dāng)時(shí)賣更多錢。既然多數(shù)人都希望有自己的房子，你想買又能借錢去買，如果真心認(rèn)為房價(jià)只會(huì)往上漲，你還會(huì)盡快去買。一旦來自四面八方的錢匯合起來，會(huì)加強(qiáng)價(jià)格的走勢，價(jià)格反過來又會(huì)激勵(lì)這種行為。所以一般的民眾——他們也許不懂股票，也不懂郁金香泡沫，但它們懂房產(chǎn)。買房融資簡單，你可以把杠桿放到天上去，這創(chuàng)造了史無前例的泡沫。我現(xiàn)在真希望我能在2005年就指出這個(gè)問題。”
那么，究竟是什么導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫？巴菲特的表態(tài)很直接：基本原因就是根植在人們內(nèi)心的一種觀點(diǎn)，房產(chǎn)價(jià)格不會(huì)下跌，幾乎每一個(gè)人都屈從于這一觀點(diǎn)。當(dāng)多數(shù)人都在這種想法的驅(qū)動(dòng)下購買了住房，泡沫就產(chǎn)生了。
巴菲特表示:“原來你覺得是不可能發(fā)生的事，結(jié)果隨著時(shí)間發(fā)生扭曲，人們忘記了買房的初衷，只盯著價(jià)格波動(dòng)。所以投資者、銀行家、美國一般民眾、我、我的鄰居、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、國會(huì)......絕大多數(shù)的人開始相信房價(jià)不會(huì)大幅下跌。因?yàn)榉慨a(chǎn)是美國最大的一類資產(chǎn)也是最容易作為抵押物的資產(chǎn)，所以它可能創(chuàng)造了我們史上最大泡沫。”
現(xiàn)在，無論是在中國還是美國，房子越來越像“商品”，也就越來越少的人關(guān)注到其本來的居住屬性。買房究竟是為了自住，還是為了投資，甚至是投機(jī)？
巴菲特闡述了他關(guān)于如何區(qū)分投資和投機(jī)的看法:“我以人們參與交易的目的作為區(qū)分。所謂投資就是你關(guān)注資產(chǎn)本身，決定拿出一些錢，隨后收回更多的錢。所以無論你是看房子，看股票，會(huì)依據(jù)這些資產(chǎn)能產(chǎn)出什么樣的東西。你對(duì)資產(chǎn)本身的價(jià)格波動(dòng)不是太在乎。如果是投機(jī)，我將其定義成更關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。你會(huì)看一只股票的季度收入是不是上升，公司是不是準(zhǔn)備分股，或者是不是要提高派息等等，但其實(shí)你并不關(guān)心這家公司本身。”
自2006年泡沫開始破裂后，美國房地產(chǎn)市場一直處在調(diào)整之中，2012年開始觸底反彈后，房地產(chǎn)市場成為此輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中的一大亮點(diǎn)。早在2014年，蓋洛普的調(diào)查顯示，接近30%的美國人認(rèn)為房地產(chǎn)是最佳的長期投資品，擁有一套房子才是未來產(chǎn)生高收益的最好途徑。而在2002年美國房地產(chǎn)繁榮時(shí)期，有超過一半的美國人認(rèn)為房地產(chǎn)是最好的投資品。
有人認(rèn)為，泡沫吹大了最終是要破的，誰也脫離不了地心引力。巴菲特是這么看的：“我們將看到泡沫陸續(xù)出現(xiàn)，我意思這是毫無疑問的。”