中新網(wǎng)南京3月28日電 (記者 朱曉穎)中國人民銀行南京分行28日下午發(fā)布《關于規(guī)范個人住房貸款業(yè)務促進住房金融健康發(fā)展的通知》詳細解讀。
解讀文件厘清了關于“首次”與“首套”的認定問題。
此前實際操作中，個別銀行對“首次”和“首套”不做具體審查，但此次《通知》重申了“首次”房貸并不等于“首套”房貸，“以確保大學畢業(yè)生、進城購房安家落戶的農(nóng)村家庭等‘首次’在城市購房時，能夠得到住房信貸政策的優(yōu)先支持”。
對有購房貸款記錄的借款人家庭，為了改善住房條件再次申請房貸時，如果房貸已經(jīng)結清，且暫時無住房，仍繼續(xù)按照“首套”房貸政策執(zhí)行，但不得列入“首次”購房的貸款范圍。
事實上，“首次”和“首套”的差別并不大，即僅“最低首付比例”最多相差5或10個百分點，“貸款利率下限”則均是0.7倍。
從通知來看，差別化的住房信貸政策均適用于江蘇各城市。
對于居民家庭首次購買普通住房的，即購房人申請貸款購房時，此前既未曾購買過住房(既未申請銀行貸款購過房、也未使用自有資金購過房)，在商業(yè)銀行無購房貸款記錄，且購房人提供首次購房書面誠信保證的，可以執(zhí)行首次購房貸款政策。
對這類購房人，江蘇的現(xiàn)行信貸政策是，南京主城區(qū)(除高淳、溧水外)按揭貸款最低首付比例為25%，南京以外的其他地區(qū)(含高淳、溧水)還可向下浮動5個百分點，即可以執(zhí)行的最低首付比例為20%；貸款利率下限，均為基準利率的0.7倍。
對以下三種情況，執(zhí)行或比照執(zhí)行“首套”住房信貸政策：有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；已買有一套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭；僅有一套住房、雖有住房貸款但貸款已結清的。“首套”房貸政策即：住房貸款最低首付比例全省各城市均為30%，貸款利率下限為基準利率的0.7倍。
其中，26號文發(fā)布前，對有貸款未結清的“二套”房貸的家庭“最低首付比例”為40%。根據(jù)“因地施策、因城施策”和“宏觀審慎管理”的要求，江蘇銀行業(yè)自律定價機制2015年4月確定，南京、蘇州執(zhí)行45%的最低首付比例，其余各城市執(zhí)行40%的最低首付比例。“貸款利率下限”為基準利率的1.1倍。
根據(jù)26號文最新規(guī)定，居民家庭有住房、有貸款且未結清貸款的“二套房”，也可根據(jù)“分類指導、因地施策”的原則，靈活執(zhí)行“首套”房貸政策的“最低首付比例”，即住房貸款“最低首付比例”可設定為30%。
對這類購房貸款，南京市，除南京所屬高淳、溧水外，仍執(zhí)行此前的“二套”房貸政策，即執(zhí)行45%的“最低首付比例”；蘇州市，除縣級市、吳江區(qū)外，執(zhí)行40%的“最低首付比例”；對其他城市，以及南京所屬高淳、溧水和蘇州縣級市、吳江區(qū)，均將最低首付比例從40%或45%統(tǒng)一下調(diào)至30%。
無論是26號文發(fā)布前還是發(fā)布后，對有住房、有貸款且未結清貸款的“二套房”，其“貸款利率下限”仍為基準利率的1.1倍不變。
目前申請商業(yè)銀行“二套”房貸的，以“已結清”的為主，“未結清”的并不多。
而居民家庭已有2套及以上住房、且有購房貸款未結清的，繼續(xù)按照原有的差別化信貸政策嚴格執(zhí)行，即不得發(fā)放“三套”及以上的住房貸款。
《通知》對江蘇轄區(qū)的金融機構進行了必要的風險提示，主要包括嚴格禁止“首付貸”或“零首付”；嚴格規(guī)范商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作關系，防止“首付分期”等行為；商業(yè)銀行個人房地產(chǎn)貸款業(yè)務必須合規(guī)經(jīng)營，并借助征信手段懲戒住房貸款中的失信行為。這其中還提到，禁止居民家庭借助“假離婚”、“假按揭”等行為辦理按揭業(yè)務。對于書面承諾函不實的，以及“假離婚”等弄虛作假的借款人，商業(yè)銀行應當將其計入個人征信不良記錄。
當前，部分一線城市房價上漲過快，并帶動部分二線城市居民購房需求大幅上升，住房市場量價齊升。在此背景下，甚至出現(xiàn)部分城市的少數(shù)購房者通過房地產(chǎn)中介機構、P2P平臺、互聯(lián)網(wǎng)眾籌、消費金融貸款等渠道籌措的借貸資金，用以支付“首付款”的現(xiàn)象；同時，個別地方還出現(xiàn)以“假離婚”等方式取得“購房資格”的現(xiàn)象。
解讀文件稱，既要積極支持居民家庭合理購房的貸款需求，積極支持省內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場“去庫存”，也要有效抑制個別城市過度的投機炒作行為，防范房價上漲過快城市的住房金融風險，并嚴厲打擊住房金融不規(guī)范的“場外配資”和弄虛作假等行為，引導金融切實強化對江蘇制造業(yè)等實體經(jīng)濟企業(yè)的有效支持，確保全省房地產(chǎn)金融健康平穩(wěn)發(fā)展。(完)