上海樓市現(xiàn)“急凍”
上海地產(chǎn)圈似乎流傳著神秘的“三月魔咒”。從6年前頒布第一道限購令開始，每逢暮春之末，便會有調(diào)控將至的傳聞。過去幾年這或許只是一劑定時安慰，但今年3月25日“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控政策的靴子落地，則成為了一次精準(zhǔn)應(yīng)驗。
網(wǎng)絡(luò)圖
事實上，這個消息已經(jīng)發(fā)酵了一個月之久。幾乎每個被房子擊中心結(jié)的人都奮力轉(zhuǎn)發(fā)著來源不明的信息，有的如往年一般經(jīng)歷了意淫降價的興奮，有的心懷不屑地將之視作中介營銷，而更多迫切希望在這座城市筑巢的人不敢大意地選擇了提前購房，乃至刷爆了官方的網(wǎng)簽系統(tǒng)……
新政執(zhí)行之后的上海灘更是一幅喜憂參半的眾生相。非戶籍人士購房必備的社保繳納年限從累計2年提高到連續(xù)5年，二套非普通住房首付比例從四成激增到七成，限購資格審核流程從交易階段前置到了簽約環(huán)節(jié)……政策之手確實充滿了鎮(zhèn)靜瘋狂樓市的溫情，卻也讓許多剛需人群望城興嘆。
而更大的懸念是，這個有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)整政策究竟能不能驅(qū)走春節(jié)后房價暴漲的魅影？
故事一
白領(lǐng)差點被逼回老家
25日上午，陸瀟瀟緊緊抓著手機(jī)，時不時點亮屏幕。往常只有當(dāng)美國大老板偶爾蒞臨，負(fù)責(zé)對外事務(wù)的她需要張羅發(fā)布會時，神經(jīng)才會如此繃緊。但這一次，她只是在等一個已經(jīng)“事先張揚(yáng)”的結(jié)果。
“經(jīng)過這幾個月的買房折騰，我承認(rèn)自己心態(tài)也很復(fù)雜，就想第一時間知道自己有沒有做對。”24日晚上她17：00踏出陸家嘴金融圈的辦公樓；17:20沖進(jìn)地鐵站，沿途在便利店買了一個三明治；18：30跨進(jìn)位于松江新城的開發(fā)商網(wǎng)簽中心門檻，被告知網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)下午2點半就已經(jīng)癱瘓死機(jī)；21:00搶修恢復(fù)后的系統(tǒng)仍然需要排隊候位；23:50終于趕在新政落地的前夜完成了網(wǎng)簽。
25日上午還不到10點，上海市政府關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控新政的新聞發(fā)布會尚未正式召開，拿到文字素材的現(xiàn)場記者已經(jīng)將材料拍照傳到網(wǎng)上，各種公眾號開始瘋轉(zhuǎn)新政的條條杠杠。
“看到外地人在上海買房的社保繳納要求從原先只要加起來滿2年一下子提高到連續(xù)繳滿5年，我松了一口氣，如果不是24日連夜網(wǎng)簽，我們就被限購了，一切都是值得的。”陸瀟瀟說話間帶著連月來難得一見的輕松。
和她一樣爭分奪秒的還有數(shù)千購房者。數(shù)據(jù)顯示，24日上海一手房網(wǎng)上簽約1776套，25日更達(dá)到了2495套。若以每套住房100平方米計算，兩天的簽約平米數(shù)就達(dá)到2月份半個月的銷售水平。根據(jù)規(guī)定，新政即日生效，意味著25日前的網(wǎng)簽仍可以按照舊政執(zhí)行，25日“搶簽”的客戶則不得不抱憾而歸。
陸瀟瀟告訴記者，去年11月眼看著房價暗流涌動，她動了置換的念頭，“原先的小戶型雖然位于中內(nèi)環(huán)之間，但面積只有40多平米，生了寶寶以后，父母從外地搬來照顧，五口人實在擠不下。”早在去年11月初，這套房子就已經(jīng)被買家接盤，誰知道因為交易過于火爆，買家自行前往銀行申請貸款的材料被壓在網(wǎng)點長達(dá)一個月，直到今年2月才批下貸款，她的置換計劃因此變得相當(dāng)被動。
在被二手房房主連續(xù)跳價后，她和先生有了回省城發(fā)展的想法，“我們當(dāng)時的感覺是在上海換不到房子了，所以開始動用各種渠道在省城找工作，其間還在當(dāng)?shù)鼗鹚儋I下了一套公寓，其實已經(jīng)做好了回去發(fā)展的準(zhǔn)備。”
但最后涉險“過關(guān)”的陸瀟瀟還是決定留下。“我是學(xué)金融的，他是學(xué)化工的，在當(dāng)?shù)卣夜ぷ鞫疾豁樌ゴ蠊就袕?qiáng)大的人情關(guān)系，去小公司又不甘心其和上海平臺之間的巨大落差。”她對記者坦言，新政將外地人在上海購房的門檻提高到了“全國最嚴(yán)”，許多剛需被“錯殺”。
據(jù)記者梳理，一線城市中，同樣要求外地人繳納社保年限達(dá)到5年的只有北京，但北京并不要求購房者已婚，而早在2012年6月上海就已經(jīng)限制單身外地人買房；廣州和深圳目前對外地人購房的社保繳納年限僅為3年。
故事二
留學(xué)生稱上海戶口比美國綠卡還金貴
如果被新政限購，“踏空”的陸瀟瀟可能會離開上海，而對同樣屬高端人才的陳婷來說，是否回上海也成了兩難抉擇。8年前，她從復(fù)旦大學(xué)物理系畢業(yè)，曾通過歐盟項目留學(xué)歐洲四國，后赴美攻讀天體物理學(xué)碩博，前不久剛拿到了費(fèi)米國家實驗室獎學(xué)金。
見到記者時，風(fēng)塵仆仆的陳婷剛結(jié)束長途飛行，還在倒時差。“昨天見親戚，大家都在談房價，所以我剛回來也對新政了如指掌。”雖然是上海“土著”，但對于升級版的限購政策，她還是連連感慨“戶口本比綠卡還金貴”，“在美國買房是不需要綠卡的，只要經(jīng)濟(jì)許可，負(fù)擔(dān)得起房貸就可以。”
回國發(fā)展一直是陳婷人生計劃的一部分，“美國的博士后項目是靈活的，隨時可以終止，原先我理想的狀態(tài)是適當(dāng)?shù)臅r間回母校拿教職，或者去上海天文臺工作，但現(xiàn)在突然發(fā)現(xiàn)自己很可能‘回不起’。”
因為動遷的緣故，陳婷名下已有一套位于浦東三林的一室一廳，緊挨著父母家，但距離佘山天文臺和東北角的復(fù)旦都有數(shù)十公里之遠(yuǎn)。“原先有兩種想法，一是在單位附近再購置一套，但新政要求五至七成首付，難以承受；另一種方案就是置換，不過經(jīng)過這一輪瘋漲，上海住宅的性價比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如芝加哥，不可能不糾結(jié)。”
即將從達(dá)拉斯遷往芝加哥的陳婷告訴記者，費(fèi)米實驗室所在地距離芝加哥約50分鐘車程，因為不堵車，比開車從上海天文臺所在的佘山到人民廣場時間還短，“在當(dāng)?shù)鼗?0萬～50萬美元可以購買一套帶花園的復(fù)式四室兩廳，美國購房首付只要求一成，貸款審核的風(fēng)控要求和上海差不多，大約月還款額可以貸到稅后工資的1/2，但是因為有房貸抵個人所得稅的政策，所以實際上每月的現(xiàn)金壓力比房租還要低2/3。”
至少短期內(nèi)，陳婷打消了回上海的念頭。“在復(fù)旦附近想買一套60平米的老公房至少要330萬人民幣，價格已經(jīng)觸及非普通住宅的范圍，首付七成意味著要拿出230萬左右，因為沒有在國內(nèi)繳過公積金，剩下的錢只能問銀行貸，按照新政，利率要上浮1.1倍，同樣買房，在上海的生活壓力會比在芝加哥更大。”
據(jù)悉，目前二套房首付成數(shù)方面上海新政也是“全國最嚴(yán)”，上海原先只要求首付四成，新政將普通住房首付提高到五成，非普通住房首付提高到七成，相比之下，北京、深圳、廣州首付分別要求五成、四成、三成。
實際上，上海“普通住房”即將絕跡。按照標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)環(huán)總價450萬以上，中環(huán)總價310萬以上，外環(huán)總價230萬以上都算作非普通住宅。
“多年前我有學(xué)長讀完博士回國，在高校拿到了教職，學(xué)校還有一定購房補(bǔ)貼，其實那個時候和現(xiàn)在比，工資是沒有什么區(qū)別的，但上海房價已經(jīng)天翻地覆，這大概是我們這一代人的宿命。”陳婷對記者無奈地表示。
故事三
連環(huán)置換“撞車”新政
記者在采訪數(shù)位購房者后發(fā)現(xiàn)，與許多被新政擋在門外的人相比，其實有驚無險完成交易的陸瀟瀟和名下已有房的陳婷都還算幸運(yùn)，由于春節(jié)后的房價暴漲主要由置換型需求推動，所以“3·25新政”出臺后，不乏連環(huán)交易觸礁的案例。
來自第一梯隊中介的葛蓀雨就見識到了連環(huán)置換交易中的尷尬“夾心層”。“因為生了二胎，A打算賣掉自住小戶型置換成學(xué)區(qū)房，有意向接盤的是一對外地小夫妻家庭B，學(xué)區(qū)房的賣家是中年夫妻家庭C，C也是置換，打算將名下一套學(xué)區(qū)房換成D名下的郊區(qū)連體別墅，‘新政’出來后，有兩套房的C首付提高了30%，要求A優(yōu)化付款方式，將首付提高到50%以上，但是A的上家B因為社保沒繳滿5年被限購，所以整個交易都只能推翻重來。”
葛蓀雨告訴記者，以往這種復(fù)雜的連環(huán)交易并不多見，但因為當(dāng)下置換型需求占主流，所以連環(huán)單越來越多，新政導(dǎo)致的不穩(wěn)定性也越來越強(qiáng)烈。“如果是在一個中介門店操作的，還能開碰頭會來協(xié)商，但這個案子里幾張單子都是在不同的中介談的，原本A和C已經(jīng)收了定金，都沒有網(wǎng)簽，后續(xù)環(huán)節(jié)處理起來非常頭疼。”
據(jù)記者了解，上海“3·25新政”首日逼近2500套的一手房成交量刷新了歷史紀(jì)錄，但其中有不少已經(jīng)成功網(wǎng)簽的購房者最終會因為購房資格不符合要求而被迫退房，未來幾天上海可能出現(xiàn)大規(guī)模退房潮。
葛蓀雨的另一重?zé)⿶涝谟谒约阂部赡軙恍抡皵D出”。“限購以后，上海將進(jìn)入成交淡季，基本今年全靠一季度的業(yè)績來養(yǎng)活自己了。”他對記者分析，前期一輪置換潮讓上海樓盤的“換手率”空前高漲，交易越冷清，這部分自住需求為主的房東越可能捂盤不動，這種惡性循環(huán)可能令成交量雪上加霜，引發(fā)中介的又一波關(guān)門潮，“實在沒辦法只好回老家。”
有業(yè)內(nèi)人士援引數(shù)據(jù)稱，去年3月底政府部門連發(fā)利好，將二套房貸款首付降至四成，還將個人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)，被認(rèn)為是此前為樓市松綁的肇始，實行一年至今，以內(nèi)環(huán)內(nèi)的兩個標(biāo)志性高端樓盤仁恒河濱城和世茂濱江來看，按套數(shù)算換手率都達(dá)到了15%左右，中環(huán)和外環(huán)知名樓盤的換手率也在8%～10%，短期內(nèi)賣盤可能更加稀缺。
記者查詢發(fā)現(xiàn)，“3·25新政”發(fā)布后短短數(shù)日，上海一手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)“急凍”現(xiàn)象，周四即政策出臺前一天成交面積達(dá)到最高點，為21.42萬平方米，周六和周日分別降到5.92萬平方米和4.15萬平方米。如果和周五成交面積相比，分別下降67%和77%，和周四最高點相比，則分別下降72%和81%，和周一到周三平均成交面積相比，也分別下降21%和45%。