廣州房價年平均漲幅基本穩(wěn)定在5%-10%之間，遠(yuǎn)低于北京、上海和深圳 羊城晚報記者 黃巍俊 攝
羊城晚報記者 趙燕華
隨著上海、深圳相繼出臺“史上最嚴(yán)限購政策”，滬深兩地樓市開始出現(xiàn)退燒信號。有媒體報道稱，上海、深圳購房者進入觀望狀態(tài)，部分區(qū)域樓價大幅下滑。反觀同為一線城市的廣州，樓市表現(xiàn)比較溫和。相對穩(wěn)定的房價也贏得了不少網(wǎng)友的贊揚，有網(wǎng)友為此稱廣州為“最理性的城市”。此前被調(diào)侃“全面跌出一線城市”的廣州，樓價總體理性是怎樣做到的？被“低估”的房價未來走勢如何？
網(wǎng)友點贊“廣州樓市最理性”
據(jù)最新消息，連續(xù)“高燒”近一年的深圳樓市漸漸趨于平靜。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的一周，深圳后海、蛇口片區(qū)二手房源價格紛紛下調(diào)，全市預(yù)計有兩成業(yè)主“降價”。
而在新出爐的“滬九條”影響下，上海已有不少二手房業(yè)主先后調(diào)低報價。最典型的例子是碧云國際社區(qū)某別墅房源，掛牌價由原先的1150萬元跌至990萬元，跌了160萬。
相比于滬深兩地，廣州樓市表現(xiàn)比較溫和。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，3月廣州二手住宅網(wǎng)簽共計10818套，同比上漲288.86%，創(chuàng)下近5年來單月網(wǎng)簽量最高；一手住宅網(wǎng)簽供給10742套，同比上漲83.81%，同樣是近3年來單月最高網(wǎng)簽量。
交易量的大漲并沒有帶來價格的暴漲。最新數(shù)據(jù)顯示，3月份二手房網(wǎng)簽均價為18320元/㎡，同比上漲7.88%，一手房網(wǎng)簽均價15823元/㎡，同比上漲8.01%。
歷數(shù)過去5年的成交數(shù)據(jù)，廣州房價年平均漲幅基本穩(wěn)定在5%-10%之間，每平米上漲價格不超過2000元，這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于北京、上海和深圳。穩(wěn)定的樓市讓廣州贏得了不少人的贊揚，有網(wǎng)友表示“上海、深圳的房價讓人隨時受不了，房子還是要在廣州買”。
廣州房價“淡定自若”有秘招
2016年，不少一線城市房價連續(xù)大漲，為何唯有廣州淡定自若？這或許是答案之一：土地。
日前，廣州國土房管局發(fā)布了《2016年廣州市經(jīng)營性用地供地計劃》，這份“藍(lán)皮書”顯示，今年廣州計劃推84宗地，其中住宅用地27宗，面積330公頃，商業(yè)用地57宗，386公頃。
據(jù)了解，今年廣州集體土地推介吸引了70多家房企參與，其中不乏世茂、金融街、越秀、時代、華遠(yuǎn)、旭輝、遠(yuǎn)洋、僑鑫、萬達(dá)、平安不動產(chǎn)這樣的企業(yè)。
這次廣州集體推地，最值得關(guān)注的是這批土地的一些細(xì)節(jié)。比如住宅用地雖然量偏少且分散，但位置比較好，比如中心區(qū)域的天河廣氮、荔灣廣鋼、白云燕塘、海珠萬寶冰箱廠地塊等，而且廣鋼新城四宗地容積率在4至5之間，海珠區(qū)橡膠一廠地塊容積率也在4.6，它們本身的條件對房企很有吸引力。
在寸土寸金的中心區(qū)域，高容積率，意味著更多的產(chǎn)品出量空間，也或預(yù)示著更大規(guī)模的一手房入市，以滿足日益增長的人口的住房需求。
通過土地供應(yīng)數(shù)量、位置、容積率等指標(biāo)的調(diào)節(jié)，均衡供求，正是廣州房價長期趨于穩(wěn)定，不曾暴漲暴跌的重要因素之一。
也有房地產(chǎn)專家找到廣州房價低于其他一線城市的原因。廣東省房協(xié)理事趙卓文表示：“廣州房價低是暫時的，主要是投資氣氛還不濃厚。”
“機遇之都”城市價值將凸顯
專家指出，從廣州的城市布局、城市發(fā)展?jié)摿Α?chuàng)業(yè)創(chuàng)新活力分析，目前在北上廣深四個一線城市中，廣州的房地產(chǎn)市場是一個安全邊際最高的市場，也是四個城市中的價值洼地。
近日,廣州市發(fā)改委發(fā)布的《廣州市2016年重點建設(shè)項目計劃》顯示,廣州今年將投資1056億元建設(shè)186個重點項目,推動國際航運樞紐、國際航空樞紐和國際科技創(chuàng)新樞紐的建設(shè)，其中這186個項目中有1/3被列為今年新開工項目，打造廣州機遇之都。
“與此同時，廣州制造新戰(zhàn)略正重塑產(chǎn)業(yè)高度。”廣州市社會科學(xué)院研究員彭澎指出，不久前廣州市提出的《廣州制造2025戰(zhàn)略規(guī)劃》提出了十大重點領(lǐng)域，有八個產(chǎn)業(yè)與《中國制造2025》的十大產(chǎn)業(yè)契合，而且，在珠三角城市群中，廣州具有相對明顯優(yōu)勢的主要是新材料與精細(xì)化工、生物醫(yī)藥與健康醫(yī)療、軌道交通、高端船舶與海洋工程裝備、航空與衛(wèi)星應(yīng)用、都市消費工業(yè)。“廣州有一個最大的潛在優(yōu)勢，就是科技研發(fā)力量，因此，中國（廣州）智能裝備研究院、廣州中國科學(xué)院工業(yè)技術(shù)研究院以及一大批大學(xué)和科研機構(gòu)，還有一批國有企業(yè)集團，這些才可能是廣州制造的‘大殺器’。”
復(fù)旦大學(xué)客座教授蔡為民表示，廣州的人口呈持續(xù)流入狀態(tài)，而且凈流入達(dá)到了500萬，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的狀態(tài)非常喜人，第三產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)占據(jù)越來越重要的位置，轉(zhuǎn)型是逐漸向好的狀態(tài)。
趙卓文認(rèn)為，廣州房地產(chǎn)在一線城市中，屬于“被低估”的市場。2016年樓價“補漲”的機會很大。如果廣州全面取消限購，一手住宅成交均價短期內(nèi)就可以突破2萬元/㎡。即使限購政策持續(xù)，2016年房價漲超10%，是大概率事件。
合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌分析，如果從經(jīng)濟、城市、人口、財富、產(chǎn)業(yè)等影響房地產(chǎn)最重要的因素來看，廣州是當(dāng)之無愧的一線城市。如果接下來市場條件達(dá)到一定程度之后，物業(yè)上升的幅度，仍然是值得期待的。不過，龍斌強調(diào)，深圳一年來部分區(qū)域房價最高上漲50%到70%，廣州不會完全復(fù)制，“因為深圳的體量是比較小的，從物業(yè)價值上升的趨勢來說，反映的是城市的價值。”