柏可林 攝
4月12日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會發(fā)布《關(guān)于停止開展房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)的通知》，全面叫停各種形式的房地產(chǎn)眾籌。業(yè)內(nèi)人士認為，深圳此舉目的在于抑制當(dāng)前房價泡沫進一步催生，防止杠桿放大了金融風(fēng)險，同時防止金融詐騙。
繼嚴控首付貸業(yè)務(wù)后，樓市調(diào)控的下一刀落在了“房地產(chǎn)眾籌”上。
4月12日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會發(fā)布《關(guān)于停止開展房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)的通知》(下稱《通知》)，全面叫停各種形式的房地產(chǎn)眾籌。記者注意到，此次《通知》還明確將房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)定義為“所有與房地產(chǎn)相關(guān)的眾籌業(yè)務(wù)，物業(yè)形態(tài)包括但不限于商品房、商鋪、廠房、公寓，眾籌形式包括但不限于眾籌購房、眾籌租房”。據(jù)最新消息，廣州金融局對房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)的關(guān)注也正式提上日程。據(jù)報道，廣州市監(jiān)管部門召集廣州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會召開會議，決定監(jiān)管部門將和有關(guān)企業(yè)密切溝通，要求其暫時停止開展該項業(yè)務(wù)，并做好風(fēng)險排查工作。
“深圳此舉目的在于抑制當(dāng)前房價泡沫進一步催生，防止杠桿放大了金融風(fēng)險，同時防止金融詐騙。”新城控股高級副總裁歐陽捷在接受《國際金融報》記者采訪時表示，當(dāng)前深圳樓市“供不應(yīng)求”，由于眾籌業(yè)務(wù)帶來了金融杠桿，而國家明確不允許樓市“場外配資”業(yè)務(wù)，這會加劇深圳樓市供求不平衡的局面，最終推高房價。
樓市“配資”再遭監(jiān)管
事實上，今年3月，深圳已經(jīng)“打頭陣”， 出手整治“首付貸”、“眾籌炒樓”房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，并對銀行機構(gòu)、P2P、小額貸款公司等機構(gòu)進行摸底排查。3月25日，深圳發(fā)布的《關(guān)于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》明確規(guī)定，“嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機構(gòu)從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)”。
值得注意的是，這并不是互金協(xié)會第一次出來“維穩(wěn)”深圳樓市了。早在今年3月18日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會便應(yīng)深圳市金融辦要求，下發(fā)了一份《關(guān)于嚴禁開展“眾籌炒樓”房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，加強金融風(fēng)險防控的通知》。要求各互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)自即日起，嚴禁新開展“眾籌炒樓”業(yè)務(wù)。對于存量業(yè)務(wù)，立即停止募集并清理。
《通知》指出，“注冊地在深圳市的企業(yè)，須立即停止所有房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)；注冊地在外地但有房地產(chǎn)眾籌項目在深圳市的，須停止在深圳市的所有房地產(chǎn)眾籌項目。”
“包括房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)、首付貸可能存在一些非法集資，或會引起金融風(fēng)險，為此政府將打擊金融詐騙現(xiàn)象，穩(wěn)定樓市。”歐陽捷告訴記者，對于樓市來說，國家出臺了去杠桿措施后，投機者就不能用杠桿撬動樓市，為此樓市購買的需求會下降，有助于平抑深圳房價的上漲趨勢。此外，抑制了購房需求后，也可緩解當(dāng)前深圳供不應(yīng)求的局面。因此，當(dāng)房地產(chǎn)市場規(guī)范運作后，通過規(guī)范金融杠桿，使得投機的泡沫擠出去，可以更好地滿足剛性需求和改善型需求，使樓市回歸到住房自住的本質(zhì)上。
也有業(yè)界認為，雖然房地產(chǎn)眾籌在傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)中的占比很小，但若全面排查和打擊，對主要業(yè)務(wù)是依靠房地產(chǎn)項目的眾籌平臺或是滅頂之災(zāi)。愛房籌CEO陳宏楷向媒體表示，全面叫停對公司的確有一定的影響，不過業(yè)務(wù)還是正常進行，主要是因為平臺業(yè)務(wù)與“眾籌炒樓”有本質(zhì)區(qū)別。
地產(chǎn)眾籌規(guī)模有多大
2014年末開始，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融近兩年呈現(xiàn)出的井噴態(tài)勢，地產(chǎn)金融由早年的信托模式類REITs向房地產(chǎn)眾籌轉(zhuǎn)型。
至于當(dāng)前房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)規(guī)模有多大，根據(jù)盈燦咨詢最新統(tǒng)計，目前全國涉及房產(chǎn)類眾籌的平臺數(shù)量為30家，其中超過18家以上業(yè)務(wù)比較垂直，也就是基本上業(yè)務(wù)范圍全部圍繞房地產(chǎn)，整體成交規(guī)模超過10億元。
深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會秘書長曾光向相關(guān)媒體坦言，目前深圳的規(guī)模不大。“深圳的房地產(chǎn)眾籌平臺在10家左右，截至4月1日，這幾家總籌集金額約5億元(包含非深圳項目)，其中深圳地區(qū)的業(yè)務(wù)規(guī)模在3000萬元左右。”曾光說，在禁止首付貸和眾籌炒房后，現(xiàn)在有的網(wǎng)貸平臺改頭換面繼續(xù)做，比如換成消費貸等形式，協(xié)會也在摸底調(diào)查，但這種情況非常難查，要靠舉報等方式。
按照深圳互金協(xié)會的要求，樓市配資“首付貸”、“房地產(chǎn)眾籌增量業(yè)務(wù)”要馬上停止，已完成的項目則按原有合同規(guī)定到期退出。《通知》強調(diào)“任何企業(yè)不得通過更改名稱、修改資金用途、轉(zhuǎn)為線下籌集等方式變相繼續(xù)開展業(yè)務(wù)”。不過，曾光表示，一些平臺的首付貸產(chǎn)品雖然已下架，但其實是換個馬甲繼續(xù)做。
事實上，當(dāng)前一些網(wǎng)貸平臺的業(yè)務(wù)已回避“首付貸”等字眼，但一些新推出的業(yè)務(wù)如“優(yōu)房貸”、“新居貸”、“消費貸”等，按照平臺的說法，貸款用途是旨在幫助借款人解決短期資金周轉(zhuǎn)問題。但業(yè)界認為，這些業(yè)務(wù)實則是“首付貸”的替代產(chǎn)品。
相關(guān)行業(yè)人士向本報表示，房地產(chǎn)眾籌最重要的風(fēng)險點還是來自政策和法律風(fēng)險。一直以來，眾籌炒房都游走在法律的邊緣地帶，有些平臺的業(yè)務(wù)未經(jīng)有關(guān)部門審批，承諾本息和向社會公眾吸收資金，已經(jīng)涉嫌非法集資。但目前實踐中，由投資者個人直接發(fā)起的眾籌買房以及平臺宣傳中僅承諾預(yù)期的方式還不構(gòu)成非法集資。
該人士稱，現(xiàn)階段，我國與眾籌有關(guān)的監(jiān)管仍然處于缺失狀態(tài)，相比之下，美國于2012年出臺了相關(guān)法案，對眾籌項目中投資人資質(zhì)、項目權(quán)益關(guān)系、操作規(guī)范、風(fēng)險和收益等均做出了較為清晰的規(guī)定。對房地產(chǎn)眾籌來說，如何避免“不管不行，一管就死”的局面，對政策制定者和市場參與者而言都是一個挑戰(zhàn)。
地產(chǎn)商紛紛推眾籌戰(zhàn)略
行業(yè)人士認為，2015年可謂房地產(chǎn)眾籌的元年，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的風(fēng)口鼓吹下，地產(chǎn)眾籌成為一些地產(chǎn)商去庫存的營銷手段。
事實上，地產(chǎn)商對互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的決心可見一斑，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融在近兩年的井噴態(tài)勢，地產(chǎn)金融由早年的信托模式向房地產(chǎn)眾籌轉(zhuǎn)型已箭在弦上。
2015年5月29日下午，中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟在上海成立。隨后，包括綠地、萬達、萬科、遠洋、金地集團等地產(chǎn)商相繼公布了眾籌戰(zhàn)略。其中，碧桂園在5月29日眾籌聯(lián)盟成立當(dāng)天，就宣布將碧桂園上海嘉定項目作為首個眾籌開發(fā)項目。由碧桂園提供產(chǎn)品，中國平安的平安好房提供平臺。
資料顯示，萬達集團董事長王健林也公開表示，萬達將以眾籌為切入口，從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。此外，據(jù)媒體報道，去年4月25日，綠地集團與房地產(chǎn)眾籌平臺中籌網(wǎng)金聯(lián)手發(fā)起武漢606綠地中心項目的眾籌計劃，總金額1億元，被圈內(nèi)視為國內(nèi)第一起摩天大樓的眾籌案例。
而這不是綠地首次嘗試將房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)金融相結(jié)合，此前還相繼與平安、阿里進行合作。2015年4月13日，綠地集團旗下全資子公司綠地金融投資控股集團聯(lián)手螞蟻金服旗下的招財寶和平安旗下的陸金所，發(fā)布了第一期年化收益率6.4%的“綠地地產(chǎn)寶”線上理財產(chǎn)品，首期募資約2億元。而2014年9月，綠地集團武漢事業(yè)部與平安集團旗下的平安好房推出“好房貸”產(chǎn)品，為購房客戶在房產(chǎn)交易過程中提供金融服務(wù)。
公開資料顯示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌比較常見的是理財型和營銷型。理財型眾籌即投資人向融資方率先提供資金，投資所運營項目的收益權(quán)，項目完成后向投資人提供本金和收益的方式。而營銷型眾籌往往是地產(chǎn)商發(fā)起的。例如萬科、遠洋地產(chǎn)等推出的以樓盤營銷為目的的眾籌，用較大力度的優(yōu)惠活動吸引消費者購房，買不到房的投資人會獲得一部分收益回報。這種眾籌方式有些類似于團購，優(yōu)惠大部分來源于開發(fā)商及合作企業(yè)讓利。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱，政府對首付貸、房地產(chǎn)眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的封殺，主要是從防范房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險的角度出發(fā)的。需要警惕各類打擦邊球的做法，需要定期對相關(guān)業(yè)務(wù)進行監(jiān)測和摸底，這是后續(xù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的必要環(huán)節(jié)，否則看似打壓，反而會激化各類新型的首付貸產(chǎn)品，進而繼續(xù)干擾房地產(chǎn)市場。