新京報(bào)訊 （記者趙實(shí)）剛買了房子，卻發(fā)現(xiàn)土地證已過期；想續(xù)期，又被告知需要繳納數(shù)十萬元的出讓金，這筆費(fèi)用占總房?jī)r(jià)的三分之一甚至更多。近段時(shí)間，溫州頻頻有市民遭遇這樣的難題。
對(duì)此，昨日，溫州市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)回應(yīng)稱，“土地證續(xù)期需繳數(shù)十萬元”系誤讀，“我們始終都沒有這個(gè)說法，因?yàn)檎哌�沒出。”
繳土地出讓金遇不同計(jì)算方法
據(jù)媒體報(bào)道，溫州一位市民三年前購買了一套75平米的二手房，近日發(fā)現(xiàn)土地證過期了，這套房子的土地使用權(quán)只有20年。土地管理部門回復(fù)她，如果想續(xù)期，需要按照現(xiàn)在的基準(zhǔn)地價(jià)乘以用地面積，繳納相應(yīng)的土地出讓金，重新購買土地使用權(quán)。測(cè)算后她得知，需繳納近20萬元的出讓金，約為房?jī)r(jià)的三分之一。
同樣也在溫州，市民王先生剛買的一套50多平米的二手房也因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)過期，無法完成最終的交易。“房產(chǎn)證更名已經(jīng)完成了，但是土地證過期了，我全額交的60萬元購房款，全部?jī)鼋Y(jié)在銀行；原來的房主只收到10萬元的訂金，房子現(xiàn)在卻不屬于他了，想拿到剩下的房款，就要把土地出讓金補(bǔ)齊。”
王先生告訴新京報(bào)記者，他們要繳納的土地出讓金，是另一個(gè)計(jì)算方法，“我們找到一家土地價(jià)格評(píng)估事務(wù)所評(píng)估，將這套房的樓面評(píng)估價(jià)與房產(chǎn)證上的建筑面積相乘，得出的土地出讓金是30多萬元，相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的一半。”16日，當(dāng)他們進(jìn)一步向土地管理部門和評(píng)估機(jī)構(gòu)咨詢時(shí)，之前的計(jì)算方法卻又被推翻了。
溫州國土局稱已著手研究解決方案
同樣的問題，為何計(jì)算方法不同？土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期？土地出讓金應(yīng)如何計(jì)算？一系列問題在網(wǎng)上引發(fā)熱議。
“之前媒體的報(bào)道，有一些內(nèi)容存在偏差，關(guān)于要繳納的土地出讓金相當(dāng)于房?jī)r(jià)的三分之一，或者是一半房?jī)r(jià)，我們始終都沒有這個(gè)說法，因?yàn)檎哌�沒出。”昨日，溫州市國土資源局土地利用管理處處長(zhǎng)張少清接受新京報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前被大家普遍詬病的幾十萬元土地出讓金，只是媒體和市民個(gè)人按照所認(rèn)為的地價(jià)、面積等因素算出來的錢，以此與交易房?jī)r(jià)對(duì)比，是不準(zhǔn)確的。
“我們工作人員的一些說法，只是一種討論性的看法，并不是結(jié)論。因?yàn)槲覀兊侥壳盀橹梗�沒有處理過一起類似的土地續(xù)期事件，所以我們無法證實(shí)到底該怎么計(jì)算，也沒有確切的政策可循。”張少清說。
不過，他證實(shí)，近幾年溫州有一批住宅的土地證將要到期，其總數(shù)可能比媒體報(bào)道的600戶還要多。
依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，住宅土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
此外，《物權(quán)法》規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但“自動(dòng)續(xù)期”該如何續(xù)，張少清介紹，目前國家尚未出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。
溫州市國土部門表示，對(duì)目前出現(xiàn)的情況，已著手研究相關(guān)方案，近期將報(bào)上級(jí)研究決定。
■ 追問
涉事房屋土地使用權(quán)為何僅20年？
新京報(bào)記者從溫州國土局?jǐn)M定的一份聲明中了解到，1990年《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》發(fā)布后，溫州市區(qū)在辦理劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易手續(xù)時(shí)，將劃撥性質(zhì)的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)的國有土地使用權(quán)，并收取土地出讓金。
在該政策實(shí)行初期，為了順利推進(jìn)國有土地使用權(quán)出讓工作，居住用地在不超過最高年限的前提下，溫州市區(qū)按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇的方式給予辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。
聲明稱，這種做法是基于當(dāng)時(shí)國有土地使用權(quán)出讓工作剛剛起步，且考慮到市民經(jīng)濟(jì)承受能力而施行的，符合相關(guān)的法律法規(guī)，也符合當(dāng)時(shí)的社情民意。也正是由此出現(xiàn)了一批住宅用地的使用權(quán)期限為20年的情況，有其特殊性。
土地使用權(quán)從何時(shí)開始計(jì)算？
“很多人認(rèn)為，我們買的是房子，不是土地，所以對(duì)于交納土地稅不認(rèn)可。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說，大家需要厘清中國土地制度的前提，“土地國有，每年需要交納土地使用費(fèi)。”
北京市朝陽區(qū)律協(xié)房地產(chǎn)委員會(huì)委員張志同律師也表示，很多人在購房時(shí)存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)，只注意到房產(chǎn)證上寫明房屋產(chǎn)權(quán)70年，而忽略了土地使用權(quán)的期限。“雖然期限都被設(shè)定在70年，但是房屋為所有權(quán)，是永久的，只要還沒有毀壞，就歸產(chǎn)權(quán)人所有；而土地只是使用權(quán)，期限到了之后，就必須要續(xù)期。”
盡管房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的最高年限均為70年，但從開發(fā)商拿地到房屋出售給個(gè)人辦理產(chǎn)權(quán)證，中間可能會(huì)有一定的時(shí)間差，這就導(dǎo)致一種房、地年限脫節(jié)的情況出現(xiàn)，即土地使用權(quán)到期了，房屋所有權(quán)年限還沒到。
那么房屋產(chǎn)權(quán)的年限從何時(shí)開始計(jì)算？張志同認(rèn)為，從法律角度來講，國土資源部門與用地單位或個(gè)人依法簽訂的土地使用權(quán)出讓合同的日期，才可以作為土地使用權(quán)取得的開始時(shí)間。
土地使用權(quán)到期不續(xù)還能住嗎？
有專家表示，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。政府不能無償、強(qiáng)制收回這塊土地。但如果居民不繳納土地出讓金，其相當(dāng)于是在無償使用這塊土地。這種情況下，業(yè)主在進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的權(quán)利會(huì)受限，需要補(bǔ)繳土地出讓金等才可重新?lián)碛羞@些權(quán)利。
張志同也表示，如果土地使用權(quán)到期后沒有及時(shí)續(xù)期，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，沒有強(qiáng)制措施，居民依然可以居住，但若接下來想要進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，會(huì)比較麻煩。
■ 專家觀點(diǎn)
“續(xù)期不應(yīng)按目前地價(jià)作收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”
溫州的土地使用權(quán)續(xù)期事件，在國內(nèi)并非首例。據(jù)媒體報(bào)道，青島阿里山小區(qū)的土地使用權(quán)續(xù)期，在業(yè)主交納出讓金時(shí)，以區(qū)域過去1年的平均地價(jià)為計(jì)算基準(zhǔn)，折算到建筑面積大約是60%；深圳羅湖國際商業(yè)大廈的業(yè)主在續(xù)期時(shí)，政府按照公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%要求其補(bǔ)繳。
土地使用權(quán)到期后應(yīng)該如何續(xù)期？土地出讓金應(yīng)如何計(jì)算？
顧云昌認(rèn)為，《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。就此，續(xù)期應(yīng)該從“自動(dòng)”的角度去施行，“自動(dòng)就意味著，不用個(gè)人去申請(qǐng)。”
就土地出讓金計(jì)算，他認(rèn)為，應(yīng)和房地產(chǎn)稅收政策結(jié)合起來，在購買房屋之初，就一次性繳納。而對(duì)于使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期的收費(fèi)，也要和新買房屋價(jià)格有所區(qū)別，“既有住宅老百姓繼續(xù)交土地出讓金，應(yīng)該考慮減免，不應(yīng)按現(xiàn)在的土地價(jià)格作為續(xù)期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。”
顧云昌建議，可以按照基準(zhǔn)地價(jià)來選擇一個(gè)合理的中位數(shù)，“不能影響現(xiàn)在的收入結(jié)構(gòu)。”
張志同則認(rèn)為，《物權(quán)法》在《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》之后出臺(tái)，屬于高位法，因此對(duì)于土地使用權(quán)應(yīng)主要參照《物權(quán)法》的規(guī)定，其中只規(guī)定屆滿自動(dòng)續(xù)期，并未明確是否需繳納土地出讓金，“在沒有明確的法律規(guī)定情況下，居民的住宅土地使用權(quán)應(yīng)該免費(fèi)續(xù)期。”
■ 北京落地
北京尚未現(xiàn)住宅土地證到期情況
北京市房屋權(quán)屬登記部門相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，近年來在工作中，尚未遇到過住宅土地使用權(quán)到期的情況。
市國土資源局的一位相關(guān)工作人員說，目前還沒有聽說北京市區(qū)的住宅土地使用權(quán)到期或即將到期的情況，如有必要，接下來將會(huì)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)查。