近日，樓盤土地年限到期后如何續(xù)期的話題吸引了眾多南京市民關(guān)注，記者了解到，南京目前有20多家樓盤的土地年限已縮水10年以上，最嚴(yán)重的竟達(dá)24年。

　　按照國(guó)家規(guī)定，土地出讓的最高年限為70年。一般居住用地為70年，酒店式公寓為65年，商業(yè)、辦公、旅游用地等是40年，其他綜合類為50年。據(jù)揚(yáng)房網(wǎng)對(duì)南京目前在售的30多家樓盤進(jìn)行的土地使用年限摸底調(diào)查，統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，有23家在售樓盤使用年限縮水10年以上，其中位于麒麟板塊的麒麟山莊是土地年限“縮水”最嚴(yán)重的樓盤，調(diào)查顯示該樓盤土地使用期為1992年12月到2062年12月，至今已過(guò)去了24個(gè)年頭，土地年限還剩下46年。

　　記者了解到，目前絕大多數(shù)在售樓盤的土地使用年限都“縮水”5-8年，這也屬于比較正常的情況。業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商從拿地起就開(kāi)始計(jì)算土地年限了，而從拿地到開(kāi)工建設(shè)，到上市銷售，再到交付給買房人，一切順利的話也得三四年時(shí)間。一家體量中等的樓盤通常需要銷售三五年的時(shí)間，因此土地使用年限“縮水”5-8年再正常不過(guò)。在揚(yáng)房網(wǎng)的摸底中，有23家在售樓盤的土地使用年限“縮水”10年以上，比如城東樓盤銀億東城縮水13年，江寧水晶藍(lán)灣、翠屏誠(chéng)園縮水13年，江北威尼斯水城縮水14年，板橋石林大公園縮水10年等等。

　　至于土地年限縮水的原因，樓市專家表示原因多種多樣，但是屬于開(kāi)發(fā)商“主動(dòng)捂地”的并不多見(jiàn)。該人士介紹，有的項(xiàng)目面積較大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，比如江北威尼斯水城便屬于“超級(jí)大盤”，銷售進(jìn)程慢一些應(yīng)屬正常現(xiàn)象。此外，由于政府的規(guī)劃調(diào)整、拆遷拖延以及文物發(fā)掘等原因?qū)е卵舆t的也有一部分。就開(kāi)發(fā)商自身來(lái)說(shuō)，運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)失誤、或是市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確通常會(huì)產(chǎn)生滯銷，從而導(dǎo)致土地年限縮水。

　　揚(yáng)子晚報(bào)記者昨日就此話題采訪了南京市國(guó)土部門，相關(guān)人士介紹說(shuō)，類似溫州土地到期的情況在南京并未發(fā)生。按照規(guī)定，劃撥地塊是沒(méi)有使用期限的，而出讓地塊最早出現(xiàn)在上世紀(jì)九十年代，按照商業(yè)40年、住宅70年推算，尚未到期。記者按此推算，南京最早出現(xiàn)“溫州困境”現(xiàn)象可能要到2030年之后。同時(shí)，由于國(guó)家沒(méi)有出臺(tái)過(guò)土地到期后如何續(xù)期的相關(guān)規(guī)定，南京市也沒(méi)有這方面的具體操作細(xì)則，尚未研究過(guò)此類問(wèn)題。相關(guān)人士表示，一旦國(guó)家有具體規(guī)定，南京將參照?qǐng)?zhí)行。

　　揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 馬祚波

　　新華社3問(wèn)

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　　全國(guó)有多少地方面臨“溫州困境”？

　　住宅用地期限低于70年并不少見(jiàn)

　　全國(guó)到底有多少地方正面臨與溫州類似的情況？

　　國(guó)務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂(lè)用地40年、其他或綜合用地50年。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜說(shuō)，目前，絕大部分地區(qū)住宅小區(qū)用地使用年限都是70年。但一些地方因?yàn)楦鞣N原因，確實(shí)存在低于70年的情況。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房屋土地實(shí)際使用年限低于相應(yīng)土地最高年限標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象，溫州并非個(gè)案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現(xiàn)類似土地使用年限不一的情況。

　　事實(shí)上，本世紀(jì)初，深圳市內(nèi)國(guó)際商業(yè)大廈等多棟樓宇的部分物業(yè)土地使用權(quán)，已達(dá)到20年期限，成為國(guó)內(nèi)首批土地使用權(quán)年限到期的案例。深圳市后來(lái)出臺(tái)方案，明確土地使用權(quán)年限到期的房地產(chǎn)，可以通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或支付土地租金方式延長(zhǎng)土地使用年限。其中，補(bǔ)交地價(jià)額度為一次性支付相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35％。

　　青島市部分區(qū)域一些住宅用地使用權(quán)期限，也只有20年或30年。公開(kāi)資料顯示，青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)自上世紀(jì)80年代成立以來(lái)，出讓20年、30年使用年限的住宅用地共計(jì)41宗，總用地面積667.5畝，其中部分小區(qū)土地使用年限已到期。

　　據(jù)重慶當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，重慶市規(guī)劃確定的土地用途不少為綜合用地，因此從1994年起，在土地出讓簽訂合同中，包括居住在內(nèi)的綜合用地使用年限均為50年。

　　據(jù)有關(guān)部門介紹，土地出讓大都是各地自行組織實(shí)施，具有一定靈活性，因此全國(guó)到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前沒(méi)有詳細(xì)數(shù)據(jù)，不過(guò)這種情況在全國(guó)并不少見(jiàn)。

　　2

　　說(shuō)好的70年權(quán)限為何“縮水”？

　　三大原因?qū)е峦恋厥褂媚晗薅塘?/p>

　　在不少公眾的印象中，購(gòu)置房屋的“產(chǎn)權(quán)”多數(shù)都是70年，怎么會(huì)年限“縮水”呢？我國(guó)的絕大部分住宅用地使用年限都是70年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現(xiàn)20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類：

　　——在政策范圍內(nèi)調(diào)整。溫州市國(guó)土局稱，上世紀(jì)90年代，在土地出讓政策開(kāi)始執(zhí)行時(shí)，該市在不超過(guò)居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。

　　地方國(guó)土部門稱，土地使用年限降低，可減少繳納相應(yīng)的土地出讓金，在一定程度上可降低房?jī)r(jià)，讓利給終端消費(fèi)者。

　　——方便管理和處置。重慶市國(guó)土局在解釋為何土地使用權(quán)期限是50年時(shí)稱，因?yàn)橹貞c市多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以商業(yè)與住宅混合類型為主，一個(gè)項(xiàng)目中若按商業(yè)、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)一棟建筑中，商業(yè)、住宅出讓終止時(shí)間不一致的情況，帶來(lái)處置困難。

　　——先試先行地區(qū)歷史遺留問(wèn)題。深圳、青島等地由于在國(guó)務(wù)院發(fā)布土地使用權(quán)最高年限之前，已在國(guó)有土地使用權(quán)出讓上先試先行，出現(xiàn)了部分遺留問(wèn)題。

　　廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)黃遠(yuǎn)華認(rèn)為，除此之外，還有部分住宅用地因開(kāi)發(fā)商囤地等原因?qū)е率褂媚晗蕖翱s水”。

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　　住宅用地使用權(quán)到期該怎么辦？

　　倒逼物權(quán)法相關(guān)條款細(xì)則盡快出臺(tái)

　　雖然對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，住宅的用地使用年限還有數(shù)十年，但人們普遍追問(wèn)：房產(chǎn)的土地使用權(quán)到期了該如何續(xù)期？

　　專家介紹，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說(shuō)，在物權(quán)法之前，城市房地產(chǎn)管理法曾規(guī)定，“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。但城市房地產(chǎn)管理法對(duì)于物權(quán)法而言，是舊法，按照新法優(yōu)于舊法的原則，目前還是應(yīng)該遵循物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。

　　汪麗娜等認(rèn)為，雖然物權(quán)法明確提出“自動(dòng)續(xù)期”，但是由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，目前來(lái)說(shuō)難以操作。“土地使用期限規(guī)定20年和70年，其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權(quán)，續(xù)期如果不補(bǔ)交出讓金，政府的利益會(huì)受損，而且對(duì)其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的。”

　　那么，對(duì)于70年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期？應(yīng)有償還是無(wú)償？楊立新認(rèn)為，有兩個(gè)辦法可供選擇：一是免費(fèi)，讓利給業(yè)主；二是費(fèi)改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國(guó)家繳納稅金。 據(jù)新華社