近日，“溫州一批房子產(chǎn)權到期，須再花1/3現(xiàn)房價續(xù)費”的新聞成為公眾關注的焦點。對此，有權威人士指出，市民們所關心的70年住宅土地使用權期限到期后，自動續(xù)期是肯定的，有關是否繳費有待國務院出臺相關規(guī)定；即便屆時要交費，大概率是交一定的土地使用費，而不是屆時的土地出讓金。

　　這兩天，有關“溫州一批房子產(chǎn)權到期，須再花1/3現(xiàn)房價續(xù)費”的新聞引發(fā)了全國各界的關注和爭論。在爭論“溫州做法”是否合理的同時，也再次將“住宅土地70年使用期到期后怎么辦”這個當年物權法出臺前后曾引起全國熱議的問題再度拋出。昨天下午，北京青年報記者聯(lián)系上了該報道的作者——《溫州日報》記者劉宏宇。他說，很多人都誤讀了。

　　溫州住宅土地“撞限”到底是怎么回事

　　“事實上，溫州發(fā)現(xiàn)部分住宅土地年限‘過期’——注意，不是到期，是‘過期’，是在去年。到了今年，這樣的房子更多了，溫州國土局也沒有處理法規(guī)依據(jù)。我們報社近期做了系列相關報道。網(wǎng)絡和自媒體熱轉的就是這篇要再花三分之一現(xiàn)房價續(xù)費的報道，但很多人實際上并沒有搞清楚是怎么回事，甚至誤讀。”劉宏宇說。

　　根據(jù)劉宏宇的介紹，1995年、1996年前后，溫州國企如溫州房開等公司手上一批原本是劃撥的住宅用地轉成出讓用地，房產(chǎn)持有個人補交土地出讓金就可以辦除房產(chǎn)證之外的土地證。當時，考慮到補交一筆土地出讓金對房產(chǎn)持有人負擔較大，于是分了6檔——20年、30年、40年、50年、60年和70年分別繳納相應的土地出讓金辦理相應年限的土地證，房產(chǎn)持有人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟情況選擇。

　　“2016年以來，一大批20年期限的房子出現(xiàn)了。這里面還有一個問題，當時辦理土地證的時候，都是以同一宗土地的第一套房辦理時間為起點計這個土地證的時間，所以，這個到期問題一出現(xiàn)，就是一批。”

　　和青島深圳不同溫州“撞限房”是已過期

　　“我注意到了現(xiàn)在很多自媒體、媒體都在拿青島和深圳的‘到期案例’進行比較，很多人因此罵溫州國土局。實際上，溫州這600多套土地使用權到期的住宅和青島、深圳的案例不一樣，我們這里是‘過期’，青島、深圳的多尚在期限內(nèi)。”劉宏宇強調。

　　“在這個系列報道的過程中，我也對深圳案例進行了了解。我了解到的是，深圳處理的都是要到期而未到期的，也就是說，土地使用權還是在合同內(nèi)的，合同是有效的。所以，深圳就根據(jù)當時地價進行補交，我記得一個案例是50年的，要續(xù)交到70年，大概補交了不到4萬元錢。而溫州這600多套房不同，問題爆出來的時候，已經(jīng)過期了，即之前的土地合同無效了。這種情況怎么辦，目前并無法律依據(jù)。”

　　“須再花1/3現(xiàn)房價續(xù)費”僅是假設的估算

　　重點來了，劉宏宇特別強調，“目前自媒體、網(wǎng)站瘋轉的，我的報道里所說的‘須再花1/3現(xiàn)房價續(xù)費’其實只是溫州市國土局相關人士在和老百姓做解釋溝通時的一種假設估算，并不是操作辦法。”

　　“截止到目前的統(tǒng)計，溫州大概有600多套房20年期限的土地使用年限已經(jīng)過期。2007年物權法明確的自動續(xù)期是70年土地使用權期限內(nèi)的自動續(xù)期。對這種合同過期的住宅怎么辦，目前并沒有相關法規(guī)。”劉宏宇說。“當時我們采訪的時候，溫州市國土局的人說，按現(xiàn)行的相關規(guī)定，這樣過期的土地合同要續(xù)期，相當于要重新簽訂土地出讓合同，那么，按照現(xiàn)在的市場價以及出讓方式計算，可能要交大約等同于三分之一房價的土地出讓金。這個僅僅是假設下的一種估算，并不是實際操作方法。’。”

　　劉宏宇強調，現(xiàn)在溫州國土部門也在等相關的執(zhí)行依據(jù)，并沒有收一戶人家的“續(xù)繳土地出讓金”，也無一戶房主要續(xù)交。

　　業(yè)界觀點

　　自動續(xù)期待定的是使用費不是出讓金

　　除劉宏宇外，北青報記者也采訪了當年參與物權法修訂以及國土部、北京、溫州、深圳等國土部門權威人士。綜合上述權威人士說法，市民們所關心的70年住宅土地使用權期限到期后，自動續(xù)期是肯定的，有關是否繳費尚待國務院研究并出臺相關規(guī)定；即便屆時要交費，大概率是交一定的土地使用費，而不是高額的土地出讓金。

　　住宅70年土地使用年限始于1990年

　　“原來我國土地是禁止轉讓的，直到1990年。”土地管理部門一位權威人士從頭開始梳理。“1988年，我國先修訂了憲法，明確國有土地所有權和使用權分離，可以依法出讓、轉讓國有土地使用權。兩年后，即1990年5月19日，國務院頒發(fā)了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，即業(yè)界說的‘55號令’，自此，國有土地使用權開始依法轉讓、出讓，70年的土地使用年限也因此而來。”

　　根據(jù)55號令第十二條，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。

　　70年土地期滿自動續(xù)期始于2007年

　　“2007年8月通過的《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條明確， 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。”另一位國土部門的相關人士對北青報記者表示，但物權法對此又做了修訂。

　　“2007年10月通過的《物權法》第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”上述人士表示，“但自動續(xù)期如何續(xù)，并沒有明確。”

　　續(xù)期是否支付土地使用費將由國務院規(guī)定

　　一位當時參與了物權法修訂的權威人士對北青報記者表示，“事實上，有關自動續(xù)期如何續(xù)，人大法工委在當時是討論過這個問題的。當時大概有兩種觀點，一種是購房時既然已經(jīng)繳納了土地出讓金，自動續(xù)期應免費；一種是應當繳納一定的土地使用費。考慮到住宅建設用地使用權續(xù)期后是否支付土地使用費，是關系到廣大群眾切身利益的問題，而絕大多數(shù)住宅建設用地使用權的期限為70年，如何科學地規(guī)定建設用地使用權人屆時應當承擔的義務，目前還缺乏足夠的科學依據(jù)，幾十年后，國家富裕了，是否還要收土地使用金，應當慎重研究，物權法以不做規(guī)定為宜。”

　　據(jù)該人士介紹，人大法工委民法室在當年編著的《中華人民共和國物權法精解》中最后明確，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期，續(xù)期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規(guī)定。

　　本版文/本報記者 余美英

　　供圖/視覺中國

　　財經(jīng)觀察

　　所有的慌亂都緣自信息不明

　　回頭看這幾天有關溫州“撞限房”的各種爭議和討論，不外兩個點：一個是“須再花1/3現(xiàn)房價續(xù)費”引發(fā)的“痛點”——續(xù)期補交費用怎么這么高？！這是絕大多數(shù)人直接“跳起來”的主要原因。一個是“我家的房子到期后到底如何續(xù)期，是不是也像溫州說的那樣要交屆時房價的三分之一”引發(fā)的各種擔憂和驚慌，很多人甚至因此在各處咨詢“房子還能不能買了”。這兩個問題的背后，都是對住宅土地使用權到期后如何續(xù)期這一問題的擔憂。

　　在和溫州“撞限房”報道記者劉宏宇的對話中，劉宏宇一再表示，當時做這系列報道的初衷，就是希望這件事能夠引起相關部門的關注，盡快出臺相關政策，早日解決溫州等地這樣一批已經(jīng)出現(xiàn)土地使用權期限到期的房子面臨的問題。對此，土地管理部門多位人士也表示，溫州“撞限房”把如何自動續(xù)期問題提了出來，從某種意義上說是件好事。

　　事實上，溫州、深圳、青島等地出現(xiàn)的“撞限房”問題在不久的將來，會在各地逐漸出現(xiàn)，而且不止是住宅，還有商業(yè)、辦公等。以北京為例，相關部門權威人士對北青報記者介紹，北京國有建設用地使用權出讓始于1992年6月，按照商業(yè)用地使用期限40年推算，十多年后土地使用權到期現(xiàn)象也會出現(xiàn)。

　　人大法工委民法室在當年編著的《中華人民共和國物權法精解》中明確提到，建設用地使用權續(xù)期問題，和老百姓的利益息息相關，應當保障老百姓安居樂業(yè)，使恒產(chǎn)者有恒心。所有的恐慌都是緣自信息不明確。溫州“撞限房”問題爆出后，到目前為止，我們看到的官方的回應就是國土部要溫州市相關部門上報該事件情況。建設用地使用權期間屆滿后如何自動續(xù)期，續(xù)期的期限如何規(guī)定，是否繳納土地使用費支付。按什么標準和辦法繳納等問題，即建設用地使用權人屆時應當承擔的義務，相關部門應盡快進行充分、科學的研究，以給老百姓一顆定心丸，保障老百姓安居樂業(yè)，使恒產(chǎn)者有恒心。

　　最新消息

　　深圳連夜解讀土地使用權續(xù)期規(guī)定

　　深圳市規(guī)劃和國土資源委員會昨日晚間通過其官方微博發(fā)文對深圳土地使用權續(xù)期有關規(guī)定進行詳細說明。

　　說明指出，深圳市目前有關土地使用權續(xù)期的規(guī)定包括，1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國土局已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地，順延至國家法定最高年期，不用補交地價。2004年出臺的《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》(深府【2004】73號)文件解決的對象特指在深圳特定歷史階段形成的、特殊的行政劃撥用地問題。《若干規(guī)定》明確上述用地在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期，其中一種延長方式就是補交地價簽訂土地出讓合同，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi)，補交地價數(shù)額為相應用途公告基準地價的35%。

　　1995年9月18日后已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地使用權到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價等問題，深圳市正在研究制定相關政策。