大亞灣的樓盤(pán)向來(lái)愛(ài)打“深圳牌”。廣州日?qǐng)?bào)記者軒慧攝

　　與深圳坪山相鄰的大亞灣區(qū)一手房?jī)r(jià)一年漲了五成 深圳客構(gòu)成從投資客逐漸轉(zhuǎn)向剛需群體

　　文、廣州日?qǐng)?bào)記者

　　秦仲陽(yáng)、肖陸軍

　　惠州惠陽(yáng)、大亞灣一帶的樓市行情長(zhǎng)期以來(lái)為深圳客所主導(dǎo)。歷史上，惠州臨深市場(chǎng)起起落落，已經(jīng)上演過(guò)好幾次過(guò)山車，但長(zhǎng)期來(lái)看，還是呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭。

　　從去年初至今，大亞灣的樓市均價(jià)從5000多元一直漲到過(guò)萬(wàn)。今年4月起，伴隨著深圳地鐵14號(hào)線延伸至惠陽(yáng)、深圳地鐵16號(hào)線擬與惠州接駁直通大亞灣兩大規(guī)劃消息的傳出，惠州臨深市場(chǎng)，似乎還將迎來(lái)新的上漲契機(jī)。

　　大亞灣住宅領(lǐng)漲惠州

　　據(jù)大亞灣房管局?jǐn)?shù)據(jù)，去年1月大亞灣一手住宅均價(jià)是5704元每平方米，至12月份均價(jià)6952.19元/平方米創(chuàng)下歷史新高。而到了今年3月，惠州大亞灣共網(wǎng)簽成交一手住宅5375套，網(wǎng)簽均價(jià)已經(jīng)是8596元/平方米。

　　“2007年前，大亞灣房?jī)r(jià)一直在1500~2500元/平方米之間徘徊。到了2010年末，大亞灣一手住宅均價(jià)已經(jīng)飆升至接近5000元/平方米。當(dāng)時(shí)正逢深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅上漲，把許多經(jīng)濟(jì)不太充裕的深圳人擠到周邊城市，由于大亞灣擁有出眾的自然環(huán)境，離深圳僅僅一小時(shí)的車程，房?jī)r(jià)卻只有深圳的1/4。”世聯(lián)地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師王海斌說(shuō)，當(dāng)時(shí)，過(guò)度的投資需求涌入，帶來(lái)了高居不下的空置率，大亞灣樓市并不被人看好。但2010年9月深圳出臺(tái)限購(gòu)令后，深圳投資客進(jìn)一步推高大亞灣和惠州地區(qū)的房?jī)r(jià)。

　　王海斌說(shuō)，2015 年大亞灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易火爆，房?jī)r(jià)直線上升，這時(shí)來(lái)大亞灣買(mǎi)房的已經(jīng)變成了剛需客。大亞灣全年樓市均價(jià)5648元/平方米。今年春節(jié)后，大亞灣再次飆升，帶整個(gè)惠州樓市價(jià)量齊升。

　　目前，大亞灣鄰近坪山坑梓地帶的樓盤(pán)，基本上是12000元以上，個(gè)別達(dá)到了2萬(wàn)。

　　深圳客“不看價(jià)不講價(jià)”

　　惠州每次房?jī)r(jià)上漲，背后都有深圳樓市的身影，一是深圳樓市旺盛需求外溢，帶旺周邊城市。二是惠州大亞灣接連建起海邊樓盤(pán)，并以旅游地產(chǎn)名義吸引深圳市民。三是兩地房?jī)r(jià)的差異，惠州形成洼地效應(yīng)。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)階段惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)有太多的不理性因素。惠州嘉盛美業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司首席分析師陳錦祥說(shuō)，惠州樓市當(dāng)前有如遇到“野蠻人”。“不講價(jià)，不看價(jià)，買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，大量這樣的客戶進(jìn)入市場(chǎng)直接攪亂了惠州樓市原本的節(jié)奏”。房地產(chǎn)商立馬提價(jià)，本地購(gòu)房者跟風(fēng)入市，市場(chǎng)在這樣的循環(huán)中看不到天花板。

　　據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)控，惠州上月來(lái)23個(gè)樓盤(pán)推新品，環(huán)比增長(zhǎng)了12個(gè)，惠城仲愷將是推盤(pán)的重點(diǎn)區(qū)域。另?yè)?jù)惠州中原監(jiān)測(cè)，4月和5月惠州將分別迎來(lái)245萬(wàn)平方米、140萬(wàn)平方米新房源入市，這對(duì)于后續(xù)樓價(jià)的非理性走高也許將起到抑制作用。

　　A面

　　惠陽(yáng)和大亞灣未來(lái)城軌直通深圳

　　4月7日，惠州市住建局和惠州市發(fā)改局共同發(fā)布了《深圳市城市軌道交通14號(hào)線（惠州段）建設(shè)規(guī)劃方案》環(huán)境影響評(píng)價(jià)第一次信息公告公示。這意味著深圳地鐵14號(hào)線路延伸至惠州成為現(xiàn)實(shí)，并進(jìn)入到前期的建設(shè)規(guī)劃實(shí)施階段。

　　規(guī)劃線路顯示，惠州段線路起于惠州南站，沿愛(ài)民路、白云路、深汕公路敷設(shè)至深惠邊界，線路全長(zhǎng)9.1公里，全部為地下線路。與深圳的城市軌道14號(hào)線銜接，同步規(guī)劃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，連接深圳福田—羅湖中心區(qū)。

　　根據(jù)《惠州市軌道交通規(guī)劃修編》，未來(lái)惠州市城市軌道6號(hào)線起點(diǎn)位于大亞灣開(kāi)發(fā)區(qū)安惠大道，途經(jīng)石化大道、大亞灣大道后進(jìn)入惠州南站，將與14號(hào)線（惠州段）實(shí)現(xiàn)接駁。同時(shí)，根據(jù)深圳市軌道交通規(guī)劃，不單是地鐵14號(hào)線與惠州軌道銜接，16號(hào)線地鐵也將與惠州軌道實(shí)現(xiàn)接駁，該線路從龍崗坑梓進(jìn)入大亞灣西區(qū)，建成后將方便區(qū)域居民出行。

　　B面

　　深惠高速還是太堵了

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，在大亞灣和惠陽(yáng)的不少樓盤(pán)里，深圳業(yè)主最多的占到七成，一般也有三四成。在惠城區(qū)仲愷區(qū)，比例也至少有一兩成。

　　據(jù)惠州多個(gè)樓市營(yíng)銷研究機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，在惠州買(mǎi)房的深圳客中，真正用于自住的不會(huì)超過(guò)一成。還有少部分是“兩地住”，即在惠州的房子中安置老人，自己則周末到惠州，周一回深圳上班。

　　然而，對(duì)于深惠兩地跑的市民來(lái)說(shuō)，兩地生活最難的還是交通，這條深惠高速太堵了，而且正好都是周五來(lái)惠州方向堵，周一或周日回深圳方向又堵，久而久之，都怕周末開(kāi)車上路。

　　對(duì)惠州樓市最近一波的價(jià)量齊升，樓市專家范忠洲認(rèn)為，深圳客帶來(lái)的需求激增只是一個(gè)方面，市場(chǎng)供給斷層也是原因之一，前兩年的市場(chǎng)低潮，加上好幾個(gè)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，使不少開(kāi)發(fā)商小心謹(jǐn)慎，連續(xù)多個(gè)地塊掛拍都流拍，或最低價(jià)成交。這導(dǎo)致供求關(guān)系階段性緊張，再恰逢近日深圳客的涌入，房?jī)r(jià)迅速拉升。至于后續(xù)市場(chǎng)的表現(xiàn)，范忠洲預(yù)計(jì)價(jià)量都將趨向穩(wěn)定，深圳客的持續(xù)性難以維持。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，惠州二手房交易銀行貸款審批比較嚴(yán)格，不像深圳成交價(jià)多少就可以按比例貸多少，銀行貸款審批大都只能是成交價(jià)的七至八成，所以在惠州買(mǎi)二手房要準(zhǔn)備的首付可能需要五六成，而一手首付只要三成，所以大量深圳客過(guò)去買(mǎi)的都是一手房源。

　　因此，投資惠州臨深房產(chǎn)，首先考慮的是如何出手的問(wèn)題。當(dāng)?shù)匦路繋?kù)存量大，而相應(yīng)的，二手房市場(chǎng)的交易一直都不太活躍。