中新社北京5月5日電 (記者 龐無(wú)忌)“未來(lái)五年京津冀要嚴(yán)控建設(shè)用地”的消息引發(fā)市場(chǎng)熱議。日前出臺(tái)的《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃》讓業(yè)界發(fā)出環(huán)京“地”震以及房?jī)r(jià)可能暴漲的議論。不過(guò)，嚴(yán)控新增建設(shè)用地等同于住宅用地減少和房?jī)r(jià)飆升嗎？多位專家在接受中新社記者采訪時(shí)解釋說(shuō)，這是一種誤讀，實(shí)際上這個(gè)規(guī)劃與當(dāng)前房?jī)r(jià)關(guān)系并不大。
國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展改革委日前聯(lián)合印發(fā)《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃(2015～2020年)》。在官方提供的文字材料中，京津冀地區(qū)劃定了減量?jī)?yōu)化區(qū)、存量挖潛區(qū)、增量控制區(qū)和適度發(fā)展區(qū)。前三個(gè)區(qū)域都明確提出嚴(yán)控新增建設(shè)用地，其中的減量?jī)?yōu)化區(qū)更是提出通過(guò)建設(shè)用地“減量瘦身”倒逼城市功能提升，原則上不安排新增建設(shè)用地，并且鼓勵(lì)將存量建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為生態(tài)用地。
這是否意味著京津冀地區(qū)5年內(nèi)都不供地？國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所綜合研究室副主任邵挺告訴中新社記者，這是一種誤解。規(guī)劃中提出的四種區(qū)域的劃分與去年出臺(tái)的《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》是一脈相承的：根據(jù)綱要對(duì)不同區(qū)域的發(fā)展定位，確定不同的土地利用方式。其目的是推動(dòng)北京非首都功能疏解、生態(tài)環(huán)境保護(hù)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)移。
不安排新增建設(shè)用地的減量?jī)?yōu)化區(qū)主要涵蓋北京和天津的主城區(qū)部分，屬于超大、特大城市。“對(duì)此2至3年前的政策早已有規(guī)定，即：為防城市盲目擴(kuò)張、控制人口，原則上不安排特大城市新增建設(shè)用地”，邵挺說(shuō)。
對(duì)于其他區(qū)域，如主要位于河北的適度發(fā)展區(qū)，需要承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，可能會(huì)出現(xiàn)一波集中用地，人口集聚的狀況。“針對(duì)這種情況，土地利用是遵循‘地隨人走’的原則，也就說(shuō)增加多少人、多少產(chǎn)業(yè)，土地也會(huì)相應(yīng)地進(jìn)行配置，當(dāng)然是以嚴(yán)控增量和節(jié)約集約利用土地為原則的”，邵挺表示。
如此的政策安排不難理解。北京市的人口控制目標(biāo)是“2020年人口總量控制為2300萬(wàn)人”，這就意味著建設(shè)用地不能繼續(xù)擴(kuò)張，主城區(qū)也不會(huì)再新增建設(shè)用地了。
這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？事實(shí)上，在北京這種超大城市，新房供應(yīng)和交易的占比已經(jīng)非常低了。邵挺指出，目前北京市場(chǎng)上70%以上都是存量房交易。在存量房時(shí)代，土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響與增量時(shí)代的意義是完全不同的。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，北京新建商品房住宅簽約1.5萬(wàn)套，但二手房成交已經(jīng)接近10萬(wàn)套，幾倍于新房成交。而且建設(shè)用地新增與否與房地產(chǎn)用地是否供應(yīng)并沒有直接聯(lián)系。新增建設(shè)用地除了能用于招拍掛的國(guó)有土地外，還包括集體建設(shè)用地。即便不新增建設(shè)用地，也可以通過(guò)盤活存量等方式供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地。所以這一規(guī)劃對(duì)當(dāng)前京津冀房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際影響并不明顯。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，京津冀嚴(yán)控建設(shè)用地，與當(dāng)下房?jī)r(jià)關(guān)系不大。嚴(yán)控新增建設(shè)用地，并不是直接減少目前的土地出讓。不過(guò)，對(duì)于未來(lái)京津冀一體化的區(qū)域預(yù)期來(lái)說(shuō)，還需要增加產(chǎn)業(yè)火力，降低對(duì)土地財(cái)政的依賴。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，嚴(yán)控建設(shè)用地，實(shí)際上就是希望對(duì)土地進(jìn)行集約節(jié)約利用。此類做法也是對(duì)一些地方政府盲目供地和擴(kuò)大城市邊界的行為提供了一個(gè)約束。這也會(huì)使得后續(xù)住宅建設(shè)等的用地更多依賴于舊城改造和城市更新等項(xiàng)目中來(lái)。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志也對(duì)中新社記者表示，影響房?jī)r(jià)的因素很多，房?jī)r(jià)上漲與否很大程度上與當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效管理有關(guān)，與是否有大量在途產(chǎn)品被“爆炒”有關(guān)，與投資預(yù)期有關(guān)，土地供應(yīng)只是其中的一個(gè)環(huán)節(jié)，影響并不明顯。(完)