繪圖：簡仁山
5月4日，中國指數(shù)研究院發(fā)布《中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報(bào)（2016年4月）》。數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入4月，房地產(chǎn)市場向理性回歸，成交量環(huán)比有所下滑。
而該機(jī)構(gòu)此前發(fā)布的全國300城土地市場交易數(shù)據(jù)顯示，4月全國土地市場成交降溫，成交面積環(huán)比減少8%，一二三線城市均出現(xiàn)不同程度的回落。由于受二線城市地價(jià)大漲的拉動(dòng)，全國300城成交樓面均價(jià)環(huán)比上漲43%，同比上漲65%。
南方日報(bào)記者 牛思遠(yuǎn)
樓市 主要城市庫存壓力進(jìn)一步緩解
進(jìn)入4月，各地政府因城施策調(diào)控樓市，房地產(chǎn)市場成交量環(huán)比均有所下滑，成交出現(xiàn)冷熱分化，一線城市普遍降溫，部分二線城市仍保持高熱。經(jīng)過一季度的旺銷，主要城市庫存量環(huán)比繼續(xù)下降1.5%，庫存壓力進(jìn)一步緩解。
中指院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年4月監(jiān)測的36個(gè)主要城市累計(jì)成交面積環(huán)比下降2.69%，超一半城市環(huán)比下降。不過，在同比方面，監(jiān)測的36個(gè)城市累計(jì)成交面積仍大幅增長60.40%，同比上升的城市占比達(dá)86%。
4月監(jiān)測的36個(gè)城市中，有19個(gè)城市成交量環(huán)比下跌。其中上海跌幅為35.47%，三亞和蘇州也下跌超三成。同比來看，31個(gè)城市上漲，其中天津漲幅超2倍。
分城市來看，一線城市成交面積環(huán)比下降22.31%，同比亦小幅下跌1.12%，出現(xiàn)了同比環(huán)比“雙降”。二線代表城市成交面積環(huán)比增長3.88%，同比上升78.75%，上漲和下跌城市各占一半，南京、武漢等部分二線城市仍維持較高熱度。三線代表城市成交面積環(huán)比下降8.30%，同比增長67.87%。
中指院報(bào)告分析認(rèn)為，3月小陽春過后，4月中央及地方政府不斷因城施策，市場向理性回歸，整體市場小幅下降。主要城市庫存量環(huán)比仍在繼續(xù)下降，庫存壓力進(jìn)一步緩解。
數(shù)據(jù)顯示，2016年4月末，中指監(jiān)測的主要城市庫存量環(huán)比下降1.5%。4月以來中央及地方不斷出臺鼓勵(lì)農(nóng)民工購房、實(shí)施稅收優(yōu)惠等政策助力去庫存，效果不俗。
重點(diǎn)監(jiān)測的城市中，超六成城市可售面積環(huán)比下降，其中青島降幅最高，達(dá)8.87%，南京和杭州降幅也超過8%，分別為8.85%和8.01%。
土地 二線城市樓面均價(jià)同比大漲
看完“面包”的銷量，再回過頭看看“面粉”。中指院數(shù)據(jù)顯示，4月，由于主要城市陸續(xù)發(fā)布年度供地計(jì)劃，全國土地整體供應(yīng)步伐加快，供地總量同環(huán)比均增長。
4月全國300個(gè)城市共推出土地1917宗，環(huán)比增加20%，同比增加7%；推出土地面積7143萬平方米，環(huán)比增加14%，同比增加25%。其中，住宅類用地465總，環(huán)比減少14%，同比減少14%；推出土地面積2006萬平方米，環(huán)比減少5%，同比增加20%。
不過，受前期樓市調(diào)控新政和前期供地萎縮的雙重影響，一線城市土地市場明顯降溫，4月土地成交面積環(huán)比銳減49%，同比減66%；土地出讓金僅6億元，環(huán)比減少89%，同比減少97%。
二三線城市土地成交面積也較上月出現(xiàn)了一定程度的下滑，從總體情況來看，4月全國300城共成交土地1252宗，環(huán)比減少13%，同比減少2%；成交面積4982萬平方米，環(huán)比減少8%，同比增加21%。其中，住宅類用地308宗，環(huán)比減少28%，同比減少2%；成交面積1476萬平方米，環(huán)比減少11%，同比增加30%。
從土地價(jià)格來看，一二線城市的分化情況十分明顯。4月，全國300城樓面均價(jià)環(huán)比漲43%，同比漲65%，漲幅驚人。其中，一線城市地價(jià)回落，成交樓面均價(jià)為850元/平方米，環(huán)比驟降75%，同比降93%；與此形成鮮明對比的是，由于品牌房企密集聚焦二線城市，二線城市成交樓面均價(jià)達(dá)3007元/平方米，環(huán)比漲53%，同比大漲180%。
中指院報(bào)告分析，從溢價(jià)率來看，一線城市的成交價(jià)已經(jīng)回歸土地成本價(jià)，土地平均溢價(jià)率僅2%；而二線城市溢價(jià)率繼續(xù)走高，達(dá)到65%，較上月增加25個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期上升54個(gè)百分點(diǎn)。
■連線
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：競爭加劇倒逼房企轉(zhuǎn)型
“在中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場背景下，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，在從樓市下半場特征來看，房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑趨勢勢在必然，此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)模化聚集與并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。屆時(shí)，“大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面的形成，最終推動(dòng)市場集中度越來越高。
張宏偉表示，2014年以來，品牌房企“跨界”轉(zhuǎn)型非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的趨勢顯得非常明顯。至少有30家品牌房企明確退出房地產(chǎn)，或房地產(chǎn)主營收入占比已經(jīng)低于50%。其中，至少16家品牌房企計(jì)劃或已經(jīng)實(shí)現(xiàn)徹底轉(zhuǎn)型，脫離房地產(chǎn)主業(yè)。
張宏偉認(rèn)為，盡管樓市開年回暖明顯，但未來仍將有許多品牌房企因?yàn)閷τ诘禺a(chǎn)行業(yè)前景的擔(dān)憂，或因?yàn)槎唐谫Y金問題而退出房地產(chǎn)行業(yè)。他分析，在本輪市場周期低谷期階段，住宅市場利潤率進(jìn)一步下降，導(dǎo)致過去直接跑馬圈地模式發(fā)展空間受限，這種市場周期的變化將帶來行業(yè)變革，倒逼房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
■相關(guān)
國土資源部：經(jīng)濟(jì)筑底反彈帶動(dòng)土地需求回暖
國土資源部日前發(fā)布今年第一季度國土資源主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示：第一季度全國國有建設(shè)用地供應(yīng)量同比下降0.2%，下滑態(tài)勢改觀；主要監(jiān)測城市地價(jià)均變化平穩(wěn)，住宅地價(jià)環(huán)比增速溫和上行。
“總體看，第一季度國土資源數(shù)據(jù)與宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的走勢保持了一致。經(jīng)濟(jì)筑底反彈帶來土地需求回暖，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革推動(dòng)土地市場和礦業(yè)權(quán)市場持續(xù)調(diào)整。”國土部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示。
國有建設(shè)用地供應(yīng)情況方面，全國國有建設(shè)用地供應(yīng)9.47萬公頃，同比下降0.2%。其中，工礦倉儲用地2.47萬公頃，同比下降2.7%；房地產(chǎn)用地2.36萬公頃，同比下降4.4%；基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地供應(yīng)4.64萬公頃，同比增長3.7%。
主要城市地價(jià)監(jiān)測情況顯示，第一季度末，全國105個(gè)主要監(jiān)測城市綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為3668元／平方米、6767元／平方米、5554元／平方米和766元／平方米。四類用地價(jià)格環(huán)比增長率分別為0.96%、0.57%、1.27%和0.73%，同比增長率分別為3.55%、2.60%、4.66%和2.50%。