中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)上海5月5日訊（記者李治國(guó)）2016年4月，上海二手房指數(shù)為3559點(diǎn)，比上月上升75點(diǎn)，環(huán)比上漲2.08%，漲幅縮小1.36個(gè)百分點(diǎn),“3.25”新政后，市場(chǎng)開(kāi)始趨向平穩(wěn)，房?jī)r(jià)漲幅大比例縮小。
2016年4月，上海二手房市場(chǎng)受史上最嚴(yán)調(diào)控驟然降溫，住宅成交環(huán)比下降超6成，僅逾2萬(wàn)套，低于上年月度平均3萬(wàn)套的水平，樓市需求出現(xiàn)外溢。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，新政效應(yīng)迅速釋放，非理性的過(guò)熱情緒得到扭轉(zhuǎn)。市場(chǎng)特征表現(xiàn)為：一、春節(jié)過(guò)后的掛牌價(jià)混亂局面得到遏制，恐慌心緒被驅(qū)散，跳漲現(xiàn)象不再，房?jī)r(jià)水分正在逐漸擠出；二、常住非戶籍人口購(gòu)房比例降至1成，手中仍有房票的買家從急于入市搶房轉(zhuǎn)為從容選房，市場(chǎng)情緒逐漸平靜；三、一些改善客連環(huán)交易中原先住房簽售后必須入手購(gòu)房，面對(duì)搶手房源也無(wú)法議價(jià)；四、一些之前搭車想高位出貨的低品質(zhì)房源，掛牌價(jià)主動(dòng)下調(diào)3%-5%，部分賣家則撤牌觀望；五、銀行信貸收緊及嚴(yán)查首付貸、小額信貸等違規(guī)行為，有效抑制高杠桿的投資投機(jī)購(gòu)房。截至2016年4月30日，全市二手住宅掛牌量為142065套，較上月上升7.4%。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)、外環(huán)外掛牌量分別為34140套、77048套、30877套，較上月上升7.6%、7.7%、6.4%。各檔環(huán)線區(qū)域掛牌量連續(xù)上升，顯示成交降溫供應(yīng)增多。
4月10日，上海市銀行同業(yè)公會(huì)發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行本市個(gè)人住房貸款政策相關(guān)規(guī)定的聲明》，承諾嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款最低首付比例和相關(guān)利率要求；4月24日，上海銀監(jiān)會(huì)發(fā)文，要求轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行暫停鏈家、太平洋等六家中介的商業(yè)貸款業(yè)務(wù)合作。4月25日，上海住建委表示，將建立存量房交易資金第三方監(jiān)管制度，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案管理。4月26日，財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)文明確，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋“營(yíng)改增”細(xì)則，自2016年5月1日起執(zhí)行。政府加強(qiáng)監(jiān)管，從緊政策細(xì)化。
價(jià)格松動(dòng)買賣博弈
2016年4月，傳統(tǒng)市區(qū)全部7個(gè)區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)整體上漲2.25 %，漲幅較上月縮小1.30個(gè)百分點(diǎn)。其中，市中心4區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)整體上漲2.23%，漲幅較上月縮小1.41個(gè)百分點(diǎn)。
4月，市區(qū)的徐匯、楊浦、長(zhǎng)寧分別上漲2.32%、2.24%、2.03%，較上月分別縮小1.29、1.10、1.54個(gè)百分點(diǎn)。前期大熱的大戶型、高端住宅成交出現(xiàn)了明顯降溫。由于嚴(yán)控首付貸、首付比例提高、利率優(yōu)惠減少等連環(huán)政策，提高了置換門檻，高杠桿跳級(jí)置換幾乎絕跡，需求出現(xiàn)明顯減少，部分需求退而選擇中高端房源。調(diào)查顯示，原本計(jì)劃置換千萬(wàn)級(jí)的改善客，不少將目標(biāo)調(diào)整為600-800萬(wàn)的次新中高檔小區(qū)，優(yōu)質(zhì)房源成交依舊較熱，但定價(jià)較上月由強(qiáng)勢(shì)轉(zhuǎn)為理性，買家在交易中重新取得了一定的話語(yǔ)權(quán)，買賣雙方在新一輪博弈中開(kāi)始尋找價(jià)格平衡。
4月，新興城區(qū)整體上漲1.89%，漲幅較上月縮小1.47個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)走勢(shì)分化，松江、青浦近市區(qū)部分分別上漲1.37%、0.72%，較上月分別縮小1.70、1.74個(gè)百分點(diǎn)；而寶山、閔行近市區(qū)部分則分別上漲2.23%、1.96%。究其原因，前者板塊中，購(gòu)房主力多為常住非戶籍人口，限購(gòu)下需求大幅減少，價(jià)格上漲動(dòng)力趨緩，如松江佘山、青浦新城僅分別上漲0.75%、0.42%，較上月分別縮小了2.81、2.64個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)表現(xiàn)也從之前的一套房多組客戶看房，變成了一組客戶看多套房，看房客急劇減少，有的下調(diào)價(jià)格后還是無(wú)人問(wèn)津。而后者板塊中，寶山、閔行臨近市區(qū)的置業(yè)結(jié)構(gòu)本市戶籍人口占比大，受新政影響較輕，一些前期觀望并持有房票的買家看到市場(chǎng)開(kāi)始企穩(wěn)，于是入市淘房。如寶山大華、共富、閔行七寶、莘莊板塊內(nèi)400-600萬(wàn)的次新兩房及小三房成交較熱。因此，在需求結(jié)構(gòu)變化后，市場(chǎng)走勢(shì)也有所反應(yīng)。
4月，非新興城區(qū)整體上漲0.93%，漲幅較上月縮小0.57個(gè)百分點(diǎn)。非新興城區(qū)內(nèi)漲跌互現(xiàn)，其中奉賢、金山分別上漲0.80%、0.65%，其余板塊除主城區(qū)外大多持平或下跌。如浦東外環(huán)、金山亭林、奉賢海灣持平，松江小昆山、金山楓涇、崇明長(zhǎng)興島分別下跌0.60%、0.29%、0.23%，僅金山新城、奉賢南橋分別上漲0.91%、0.86%。這些偏遠(yuǎn)板塊自住需求少，多為投資需求，在新政限制及信貸收緊后需求銳減，價(jià)格隨之松動(dòng)。整體上，崇明依然是上海16個(gè)區(qū)縣中唯一下跌的，下跌0.13%。
下跌板塊增近一成
2016年4月，全市130個(gè)板塊中，上漲板塊99個(gè)，占比76.2%，環(huán)比縮小13%；下跌板塊18個(gè)，占比13.8%，環(huán)比擴(kuò)大8.4%；持平板塊13個(gè)，占比10%，環(huán)比擴(kuò)大4.6%。
上漲板塊平均上漲2.28%，漲幅環(huán)比縮小1.20個(gè)百分點(diǎn)。新政后供大于求，掛牌定價(jià)也較為謹(jǐn)慎，一些豪宅板塊及新興城區(qū)偏遠(yuǎn)板塊均漲幅縮小明顯，如楊浦新江灣城、浦東聯(lián)洋分別上漲1.73%、1.07%，較上月分別縮小1.55、3.73個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)查顯示，二套房首付提高至5-7成，使得原本跳級(jí)置換的需求大大減少。千萬(wàn)級(jí)豪宅在房貸去杠桿后，購(gòu)買力減弱，之前賣家動(dòng)輒幾十萬(wàn)的跳價(jià)現(xiàn)象不復(fù)存在。一些600-800萬(wàn)元的改善房源成為置換首選。而新興城區(qū)的松江城區(qū)、青浦華新分別上漲0.99%、0.69%，常住非戶籍人口的購(gòu)房資格受限，板塊內(nèi)成交鮮見(jiàn)，200萬(wàn)左右剛需房?jī)r(jià)格回到春節(jié)前水平成為普遍。另外，由于本地戶籍改善需求并未減少，相關(guān)區(qū)域優(yōu)質(zhì)房源仍屬搶手，如中環(huán)內(nèi)改善次新房、新興城區(qū)學(xué)區(qū)次新房成交依然，普陀長(zhǎng)壽路、新靜安閘北公園、閔行春申、浦東三林分別上漲3.04%、2.63%、2.16%、2.13%。
持平板塊13個(gè)，統(tǒng)計(jì)顯示新興城區(qū)部分外圍板塊供應(yīng)上升、需求減退，價(jià)格止?jié)q，如浦東惠南、青浦朱家角、松江新橋等。
下跌板塊平均下跌0.46%。其中新興城區(qū)部分外圍板塊價(jià)格明顯下跌，如浦東航頭、閔行吳涇、青浦重固分別下跌0.48%、0.46%、0.37%。板塊內(nèi)原先買家非戶籍人口較多，如今中介門店帶看量下降5-8成。買方由熱轉(zhuǎn)冷，打擊了賣家心態(tài)，一些置換交易中的賣家，調(diào)整幅度多為3%-5%。而市區(qū)內(nèi)非學(xué)區(qū)售后公房為主的板塊中，原先占比四成交易的非戶籍買家被限購(gòu)，賣家大多調(diào)低掛牌價(jià)，且在交易中還可議價(jià)。如長(zhǎng)寧仙霞、虹口曲陽(yáng)分別下跌0.50%、0.41%。掛牌200萬(wàn)的房源，實(shí)際成交價(jià)已降至190萬(wàn)，市場(chǎng)逐漸向買方傾斜。另?yè)?jù)調(diào)查顯示，一些所謂大跌的案例，實(shí)際上是一些先前虛高的掛牌價(jià)，業(yè)主為“釣魚”，但在需求急退后，由于自身品質(zhì)和價(jià)格不符只能回調(diào)原價(jià)，實(shí)際成交價(jià)并未出現(xiàn)大的跌幅。
上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，4月上海二手房市場(chǎng)成交環(huán)比大幅下降，交易價(jià)格漲幅也大幅縮小，短期來(lái)看，這是正常的市場(chǎng)反應(yīng)。需要進(jìn)一步觀察的是，在抑制房?jī)r(jià)暴漲的同時(shí)，也要防止房?jī)r(jià)暴跌，避免市場(chǎng)出現(xiàn)大波動(dòng)。“3.25”新政對(duì)非上海戶籍人口的購(gòu)房資格由2年變5年，實(shí)際上到2016年7月后，其中不少人就恢復(fù)購(gòu)房資格。信貸的收緊限制了高杠桿的投資投機(jī)行為，緩解了炒房群體帶來(lái)的市場(chǎng)恐慌及緊缺現(xiàn)象。目前，約三四成賣家調(diào)整掛牌價(jià)，之前“釣魚”賣家更多地關(guān)注誠(chéng)信客戶。隨著改善和首置剛需的理性入場(chǎng)，二手房市場(chǎng)將進(jìn)入新一輪調(diào)整期。