□深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉
“十三五”期間，我國將建立“購租并舉”的住房制度，旨在改變“重售輕租”的住房供應(yīng)現(xiàn)狀，降低人居和城鎮(zhèn)化成本，滿足農(nóng)民工和大學(xué)畢業(yè)生等新就業(yè)人群現(xiàn)實(shí)的住房需求。近期，住房租賃備受政策關(guān)照。5月4日的國務(wù)院常務(wù)會議上，提出了發(fā)展住房租賃市場的頂層框架。隨后的5月6日，住建部發(fā)布了6條措施，覆蓋租賃市場的各個(gè)環(huán)節(jié)。
當(dāng)前，我國城市化開始進(jìn)入“下半場”，人口向大城市及周邊集聚，大城市房價(jià)高漲，嚴(yán)控新增土地，樓市進(jìn)入存量時(shí)代，租賃需求邊際增長更快。2014年，通過市場租賃(包括城中村)解決居住的總?cè)丝谠?億人左右，占城市人口近40%。未來，新移民和大學(xué)畢業(yè)生將是住房消費(fèi)主體，租賃將是他們“落腳”城市的第一選擇，甚至是長期選擇，補(bǔ)缺租賃市場的短板刻不容緩。
從國際上來看，發(fā)達(dá)國家居民租房占比普遍超過50%，大城市租房比例更在60%以上。但根據(jù)“六普”數(shù)據(jù)，2010年北京和上海租房占比不足40%，中小城市更低。
發(fā)達(dá)國家中，德國以居民偏好租房、租賃市場完善、低租金管制而稱著于世。目前，德國住房自有率僅43%，租賃住房占據(jù)了57%的市場份額。近日，德國發(fā)布了一項(xiàng)新的法律，從5月1日起，首都柏林的屋主不能擅自將房屋整套短租給游客，違反者將面臨高達(dá)10萬歐元的罰款。受此沖擊，風(fēng)靡全球的網(wǎng)絡(luò)短租房平臺Airbnb不得不下架40%、超過2萬套的柏林房源。
表面看，私人公寓短租是個(gè)“多贏”的好主意。但由于短租公寓的日租金為長租公寓(日租15-30歐)的3倍左右，加上德國低租金管制全球聞名，在利益的驅(qū)使下，柏林居民紛紛將房屋掛在類似Airbnb的平臺上短租，不愿投入到長期租賃市場。這對近60%的人租房、低租金管制、房屋為公共品的德國政府來說是不能接受的。即便犧牲稅收和居民收入，也要控制租金。
用柏林議員Darth的話講，超市收銀員單親媽媽要租房，這要比旅游和房主收入重要100倍。事實(shí)上，短租減少了正常租賃市場房源，變相抬高了租金。更何況，近年來，歐債危機(jī)爆發(fā)后，德國人口向柏林集聚，柏林人口在2015年就增長了5萬，但僅有7299個(gè)新的住宅供應(yīng)。同時(shí)，歐央行量化寬松，房價(jià)和租金快速上漲。據(jù)地產(chǎn)服務(wù)公司Jones Lang LaSalle的報(bào)告，柏林房屋租金從2005年的5.5歐元/平方米上漲至2014年的近9歐元/平方米，近兩年年租金上漲9%以上。
這已超過了2012年12月德國議會通過的漲租限制，即各州政府控制該州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不超過15%，房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。德國干涉私人住宅投入短租，看似簡單粗暴，但反映了德國在維護(hù)低租金環(huán)境上的一貫作風(fēng)。“二戰(zhàn)”以來，德國共建設(shè)1000多萬套社會住房，可供3000萬人居住，多數(shù)為租賃住房，而德國總?cè)丝诓?100萬。
在德國，不管開發(fā)新房或經(jīng)營租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內(nèi)，讓渡政府出租，或按接受補(bǔ)貼后的低租金出租。過了期限，才能按市場租金出租。因此，德國租賃房源充足，且以政府公租和地產(chǎn)公司、非營利組織為主的機(jī)構(gòu)租賃，是穩(wěn)定市場、平抑租金的“壓倉石”。2011年，德國1860萬套租賃房源中，政府公租房占24%，私人機(jī)構(gòu)房源占22%。
德國對租賃權(quán)益的保障也很細(xì)致。首先，德國對“可居性”嚴(yán)格規(guī)定，建立了住房安全與健康標(biāo)準(zhǔn)的評估體系，包括面積、生活設(shè)施、生理心理需求等多個(gè)評定標(biāo)準(zhǔn)；其次，德國法律對房租和成本嚴(yán)格限制，如房東不可隨意漲租，漲租須書面陳述，提供已漲租例子；再如中介費(fèi)、房屋修繕費(fèi)等由房主承擔(dān)等。當(dāng)“適居性”和權(quán)益保障都到位了，租房可享受與買房一樣的安全和穩(wěn)定。
從德國經(jīng)驗(yàn)看，我國發(fā)展住房租賃要解決三大“痛點(diǎn)”，即還原租賃的公共品屬性、打造低租金環(huán)境和租賃房與產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)的同質(zhì)性。首先，政府公租和機(jī)構(gòu)租賃必須要占到一定份額，目前我國公租占比很低，北京只有2%，企業(yè)更無積極性。從公共服務(wù)職能出發(fā)，政府要增加公租房和對機(jī)構(gòu)租賃的扶持。其次，德國“新規(guī)”讓各行各業(yè)免受租金上漲沖擊，鑄就了德國制造的優(yōu)勢。我國實(shí)體盈利下滑，人工、物流和鋪?zhàn)飧咂笫恰皫蛢础保@些與租金連續(xù)5年上漲相關(guān)。最后，不僅要降低租金，還要提高“適居性”，制定租賃房屋的評估標(biāo)準(zhǔn)，讓租房和買房住一樣舒適。這就需要改變政府在租賃行業(yè)管理上的“缺位”，同時(shí)還要凈化中介服務(wù)環(huán)境。