繼去年通州住宅限購(gòu)升級(jí)之后，5月5日晚間，北京市政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》。隨著政策的出臺(tái)，通州商住成交瘋狂的趨勢(shì)被強(qiáng)行終止，受此影響，近期項(xiàng)目入市積極性降低，5月成交環(huán)比下滑趨勢(shì)已現(xiàn)明朗。

　　遏制投機(jī)炒作商住

　　通知中稱，自5月6日起，對(duì)通州商務(wù)型公寓交易必須符合以下條件：沒有住房的本市戶籍家庭或單身人士、已擁有一套住房的本市戶籍家庭、在本市沒有住房且在本市連續(xù)納稅滿五年的非本市戶籍家庭。

　　此外，對(duì)已擁有一套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍家庭、已擁有兩套及以上住房本市家庭、納稅和社保不滿五年的非本市戶籍家庭將暫停出售商務(wù)型公寓，并且已購(gòu)買的通州區(qū)商務(wù)公寓將計(jì)入家庭住房套數(shù)。

　　另外，該通知還規(guī)定，新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目應(yīng)該按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位或社會(huì)組織，且上述單位購(gòu)買后再出售后，仍須出售給企事業(yè)單位或社會(huì)組織。換句話說(shuō)，就是新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目不對(duì)個(gè)人出售。該通知發(fā)布前由家庭或個(gè)人購(gòu)買的再次出售時(shí)，可按原規(guī)定執(zhí)行。

　　北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通州的非住宅市場(chǎng)，包括商務(wù)型公寓，以及規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公但開發(fā)設(shè)計(jì)或改造成具有獨(dú)立廚衛(wèi)、上下水等用于居住的項(xiàng)目，還存在投機(jī)炒作。商業(yè)、辦公用房被改為居住使用，賣給分散的個(gè)人，不僅減損區(qū)域未來(lái)產(chǎn)業(yè)承接能力、發(fā)展空間，也會(huì)帶來(lái)人口大量無(wú)序涌入的隱患，影響城市副中心的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，有必要依法予以規(guī)范。

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，商務(wù)型公寓屬于通州特有的一類產(chǎn)品，其他區(qū)基本沒有。商務(wù)型公寓集中在通州新城核心區(qū)，也就是五河交匯處，為了配套新城核心區(qū)建設(shè)單獨(dú)批的數(shù)個(gè)項(xiàng)目。商務(wù)型公寓不是住宅，它的規(guī)劃用途就是商務(wù)型公寓，50年產(chǎn)權(quán)，因此其稅收、信貸等政策與住宅是不同的。但同時(shí)它又具有一定的居住功能，比如每戶單獨(dú)的衛(wèi)生間，這和商業(yè)、辦公項(xiàng)目又不同。

　　北京房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，新政充分體現(xiàn)了中央“分類調(diào)控、因城施策”的思路，著眼大局、立足實(shí)際、對(duì)癥下藥。商業(yè)、辦公類項(xiàng)目的配置，是為未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供載體和物理空間，要有利于大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新。

　　項(xiàng)目入市積極性降低

　　進(jìn)入4月之后，隨著通州商住限購(gòu)傳言的散布，通州區(qū)域成交進(jìn)入一個(gè)新高峰。限購(gòu)令的前夜，就有開發(fā)商連夜開盤，與新政賽跑。據(jù)悉，萬(wàn)科通州某公寓樓盤緊急推出50套房源，連夜召集買房人趕在6日前奔赴營(yíng)銷中心簽約。

　　不過(guò)這一瘋狂的趨勢(shì)隨著5月5日半夜通州商住限購(gòu)“靴子”的落下，被強(qiáng)行終止，受此影響，近期項(xiàng)目入市積極性降低。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，由于大量項(xiàng)目集中在五一期間開盤，導(dǎo)致了市場(chǎng)供應(yīng)的階段性低迷。不過(guò)在通州限購(gòu)“落停”之后，周邊區(qū)域商住項(xiàng)目也將積極入市，接收“被溢出”的市場(chǎng)需求，預(yù)計(jì)未來(lái)商住占據(jù)較大市場(chǎng)份額的狀況仍將持續(xù)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“既然限購(gòu)成交量短期表現(xiàn)不好，那么對(duì)開發(fā)商來(lái)講，短期內(nèi)也不賣了，此時(shí)銷售策略轉(zhuǎn)為捂盤惜售、少量多批。因?yàn)槲磥?lái)公寓市場(chǎng)還是看好的，未來(lái)仍然有需求釋放和漲價(jià)的空間。”他同時(shí)認(rèn)為，新政規(guī)定企業(yè)可以購(gòu)買商辦產(chǎn)品，那么個(gè)人投資者可以注冊(cè)企業(yè)、利用企業(yè)資格購(gòu)買通州的商業(yè)、辦公項(xiàng)目，此時(shí)，購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)還可以抵扣增值稅，或許未來(lái)這樣的規(guī)避措施會(huì)出現(xiàn)在市場(chǎng)。