作為典型的中部二線城市，安徽合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直“不溫不火”。然而今年以來(lái)，隨著一系列利好政策推動(dòng)需求集中釋放，加之前期低庫(kù)存、供地少、地價(jià)高等因素的影響，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)“過(guò)熱”局面。
房?jī)r(jià)一路飛漲“一房難求”加劇恐慌性購(gòu)房
今年春節(jié)后，一系列利好政策在二線城市紛紛落地，如下調(diào)首付比例、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠減免、首套房貸款利率優(yōu)惠、二套房貸款“只認(rèn)貸、不認(rèn)房”等。這些政策進(jìn)一步刺激了居民自住和改善型住房需求，導(dǎo)致安徽全省房地產(chǎn)市場(chǎng)也持續(xù)升溫，省會(huì)合肥表現(xiàn)尤其突出，新房、二手房?jī)r(jià)格一路飛漲。
安徽省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測(cè)處近來(lái)發(fā)布的報(bào)告顯示，今年一季度，合肥市住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲，商品房和住宅銷售面積分別增長(zhǎng)33.2%和40.4%。到了3月份，合肥市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲4.6%，同比上漲11.2%，在全國(guó)70個(gè)大中城市漲幅分別居第2位和第8位。
而在剛剛過(guò)去的4月，合肥樓市總體呈現(xiàn)量跌價(jià)漲。銷售方面，商品房共銷14917套，環(huán)比跌幅15.74%，各種物業(yè)類型均呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)；但在價(jià)格方面，商品房成交均價(jià)9815元/㎡，環(huán)比漲幅2.58%；其中，住宅成交均價(jià)為9971元/㎡，環(huán)比上漲3.8%。
二手房方面，一季度合肥二手住宅環(huán)比和同比分別上漲9.3%和23.6%，漲幅居70個(gè)大中城市第1位和第4位，同比漲幅僅慢于深圳、北京和上海等一線城市。以合肥市政府所在的政務(wù)區(qū)為例，單價(jià)2萬(wàn)每平米的商品住宅已屢見(jiàn)不鮮，而在2015年上半年，政務(wù)區(qū)均價(jià)才剛剛突破1萬(wàn)元每平方米。
“雖然房?jī)r(jià)進(jìn)入了快速上漲的周期，但總體來(lái)看，今年以來(lái)新房交易總量并沒(méi)有出現(xiàn)明顯上升，與去年同期相比變化并不大，這說(shuō)明沒(méi)有那么多房子可賣(mài)，供給相對(duì)不足，樓市已經(jīng)進(jìn)入了賣(mài)方市場(chǎng)。”合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)朱德開(kāi)說(shuō)。
“買(mǎi)不到房”也成為合肥市購(gòu)房者的普遍感受。合肥市民魏女士已連續(xù)在兩個(gè)樓盤(pán)繳納了10萬(wàn)元的認(rèn)籌金。“第一個(gè)樓盤(pán)春節(jié)后開(kāi)盤(pán)搖號(hào)，平均二三十個(gè)人搶一套房源，沒(méi)搖上退了錢(qián)；5月初又認(rèn)籌搖號(hào)，這一次是五六十人搶一套房源，還是沒(méi)搖上，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天房源就沒(méi)了。”她無(wú)奈地說(shuō)。
房?jī)r(jià)的快速上漲也加劇了“恐慌性購(gòu)房”，各種不規(guī)范市場(chǎng)行為借機(jī)涌現(xiàn)，買(mǎi)房子捆綁車位、裝修、理財(cái)產(chǎn)品等行為頻頻被曝光，開(kāi)發(fā)商還不斷提高驗(yàn)資門(mén)檻，通過(guò)各種附加條件“篩客”。
不僅如此，隨著房?jī)r(jià)一路看漲，捂盤(pán)惜售、封盤(pán)停售等行為也一度成為普遍現(xiàn)象。記者在合肥市房屋市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)信息備案和發(fā)布的官方網(wǎng)站合肥家園網(wǎng)上查詢發(fā)現(xiàn)，大量宣稱“沒(méi)有房子在售”“房子全部賣(mài)完了”的樓盤(pán)，均有不少房源仍顯示“可售”。
“樓市本來(lái)沒(méi)生病卻跟著一起吃藥了”
一向“不溫不火”保持平穩(wěn)發(fā)展的合肥樓市，為何在今年持續(xù)“高燒不退”？記者發(fā)現(xiàn)，在低庫(kù)存、供地少、地價(jià)高的情況下，大量刺激釋放需求的政策“錯(cuò)配”是主要原因之一。
“合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)都比較健康，特別是住宅類商品房庫(kù)存始終維持在合理區(qū)間內(nèi)，房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)占GDP比重等主要指標(biāo)也在正常范圍內(nèi)。因此，一些針對(duì)三四線城市的去庫(kù)存政策并不適用于合肥，對(duì)合肥這樣的城市同樣施以降低首付比例、放寬貸款限制、降低契稅和營(yíng)業(yè)稅等政策，無(wú)異于樓市本來(lái)沒(méi)生病，卻跟著一起吃藥了，結(jié)果既刺激剛需族，又鼓勵(lì)投資客，‘高燒’是必然結(jié)果。”安徽置地投資有限公司董事長(zhǎng)嚴(yán)張應(yīng)表示。
同時(shí)，供地相對(duì)不足、地價(jià)持續(xù)上升也是導(dǎo)致樓市過(guò)熱局面的又一因素。2015年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年合肥土地成交99宗，共8799.96畝(含安置房)，土地成交總金額498億元。與2014年相比，土地成交宗數(shù)減少27宗，成交總面積同比下降22.47%，成交總金額則上漲72億元，成交均價(jià)漲幅過(guò)半。
對(duì)此，朱德開(kāi)分析說(shuō)，2015年合肥市土地出讓明顯減少，新開(kāi)工商品房面積有所下降，有預(yù)售的新房面積相對(duì)不足，但需求也相對(duì)均衡，庫(kù)存保持在3－5個(gè)月左右。
“這種供給側(cè)偏緊的狀態(tài)遭遇了需求受政策刺激集中釋放，供需矛盾累積到一定程度開(kāi)始爆發(fā)。”他說(shuō)，再加上一些開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、中介哄抬房?jī)r(jià)等不規(guī)范行為，連帶二手房市場(chǎng)也量?jī)r(jià)齊升，不少區(qū)域二手房單價(jià)遠(yuǎn)超新房備案價(jià)；價(jià)格“倒掛”又反過(guò)來(lái)助推新房?jī)r(jià)格上漲和惜售，陷入惡性循環(huán)。
市場(chǎng)總體看好調(diào)控還需“一城一策”
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，合肥市場(chǎng)總體走勢(shì)依舊向好，隨著土地供應(yīng)的加快，供需矛盾緩解，這一輪快速上漲的行情過(guò)去后會(huì)迎來(lái)階段性調(diào)整，但出現(xiàn)大幅下跌或動(dòng)蕩的可能性較小。
“應(yīng)該看到，合肥的房?jī)r(jià)上漲是有必然性的。”朱德開(kāi)分析說(shuō)，“作為安徽首屈一指的中心城市，合肥的經(jīng)濟(jì)總量、人口流入、交通優(yōu)勢(shì)、公共服務(wù)等優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)購(gòu)房者有強(qiáng)大的吸引力，購(gòu)房需求向合肥轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)十分明顯。”
統(tǒng)計(jì)資料顯示，2015年合肥市市區(qū)銷售備案的商品住房中，本市居民是市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)主體。按照購(gòu)房人戶籍所在地劃分：合肥市區(qū)居民占35.8%，所轄市縣居民占19.5%，安徽省其他城市居民占38.9%，省外居民占5.8%。合肥作為省會(huì)城市吸納周邊購(gòu)買(mǎi)力的能力表現(xiàn)突出。
“隨著合肥都市圈被納入長(zhǎng)三角城市群，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展仍被業(yè)內(nèi)普遍看好。即使按南京等城市房?jī)r(jià)的80%作為參照，合肥的房?jī)r(jià)也還有進(jìn)一步的上漲空間。”安徽文一房地產(chǎn)集團(tuán)副總裁邱勝華說(shuō)。
但業(yè)內(nèi)人士也提出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展不能靠透支或“暴漲”，未來(lái)還需有更精準(zhǔn)、有效的調(diào)控政策，并提高政策的科學(xué)性、穩(wěn)定性，走出“面多了加水、水多了加面”的簡(jiǎn)單調(diào)控模式。
朱德開(kāi)建議，針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的局面，首先要及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，加大有效供給，調(diào)整市場(chǎng)預(yù)期，逐漸緩解供需矛盾。
嚴(yán)張應(yīng)則提出，未來(lái)亟待將包括合肥在內(nèi)的同類型二線城市進(jìn)一步剝離，“一城一策”出臺(tái)差異化的土地、信貸政策，避免“生沒(méi)生病都一起吃藥”。他說(shuō)，“現(xiàn)在的情況是，宏觀調(diào)控只將北上廣深這四個(gè)一線城市剝離開(kāi)。但合肥這樣的二線城市與省內(nèi)其他三四線城市市場(chǎng)特征、主要矛盾已明顯不同，在土地、信貸、稅負(fù)等政策上也應(yīng)區(qū)別化對(duì)待，單獨(dú)出臺(tái)政策，用更成熟、更精準(zhǔn)的政策來(lái)調(diào)控，而不是打包‘一刀切’。”