昨日，蘇州史上首個(gè)限價(jià)土拍繼續(xù)進(jìn)行，當(dāng)天共有11宗地塊進(jìn)入拍賣程序，其中有8宗限價(jià)地塊。由于前一天競(jìng)拍的限價(jià)地塊均以流拍收?qǐng)觯瑢?dǎo)致昨天的土拍結(jié)果備受關(guān)注。出乎許多人意料的是，昨天競(jìng)拍的地塊均被各大房企成功競(jìng)得，并沒有出現(xiàn)因?yàn)槌�過(guò)最高限價(jià)而被中止交易的情況，2天時(shí)間土地拍賣成交總價(jià)高達(dá)241億元。 揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 張畢榮

　　記者直擊

　　離最高限價(jià)越近，房企出價(jià)越謹(jǐn)慎

　　昨日上午，28號(hào)地塊正式進(jìn)入拍賣程序，這也是當(dāng)天競(jìng)拍的第一宗限價(jià)商住地塊。經(jīng)過(guò)50輪競(jìng)價(jià)后，28號(hào)地塊總價(jià)達(dá)到了201894萬(wàn)元，樓面單價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，房企競(jìng)價(jià)熱情高漲。離最高限價(jià)越近，房企出價(jià)也越謹(jǐn)慎，開發(fā)商都在計(jì)算著離最高限價(jià)樓面價(jià)還有多少空間，還可以幾次加價(jià)？作為當(dāng)天打頭陣的地塊，28號(hào)地塊的成交情況對(duì)后面10宗地塊的影響不可小視。競(jìng)拍過(guò)去了1小時(shí)58分鐘，競(jìng)價(jià)還在繼續(xù)，已經(jīng)經(jīng)過(guò)了129輪。11：03，28號(hào)地塊終于名花有主，福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)309894萬(wàn)元成功競(jìng)得該地塊，成交樓面單價(jià)16743元/平方米，溢價(jià)率118.4%。此前4月7日，該房企曾以30.36億元奪得蘇州姑蘇區(qū)虎丘路地塊。

　　緊接著，29號(hào)地塊開始競(jìng)拍，剛開拍時(shí)竟然沒人出價(jià)，這讓許多人始料未及。2分鐘后，該地塊終于有了兩輪出價(jià)。上午10：00，經(jīng)過(guò)23輪競(jìng)拍，29號(hào)地塊總價(jià)已經(jīng)達(dá)到7914萬(wàn)元，樓面單價(jià)10042元/㎡，溢價(jià)率39%。最終，蘇州工業(yè)園區(qū)億象置業(yè)開發(fā)有限公司以總價(jià)8314萬(wàn)元成功競(jìng)得29號(hào)地塊，成交樓面單價(jià)10550元/㎡，溢價(jià)率46%。隨后競(jìng)拍的30號(hào)地塊地處蘇州吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)甫澄北路東側(cè)、洋涇港南側(cè)，面積4496.2㎡，規(guī)劃為批發(fā)零售住宿餐飲用地，出讓年限40年，起拍樓面價(jià)為2100元/㎡。30號(hào)地塊與29號(hào)地塊相隔不遠(yuǎn)，均在甫澄北路東側(cè)。30號(hào)地塊出價(jià)僅有一次，最終以底價(jià)成交，博克投資有限公司以總價(jià)1888萬(wàn)元成功競(jìng)得該地塊。

　　昨天8幅限價(jià)地塊無(wú)一流拍

　　隨后進(jìn)行拍賣的地塊都分布在蘇州相城區(qū)，相城區(qū)也是本次土拍供應(yīng)地塊最多的區(qū)域，共有8宗地塊。

　　相城區(qū)首個(gè)開拍的是31號(hào)地塊，報(bào)價(jià)節(jié)奏比較慢，基本都是經(jīng)過(guò)仔細(xì)計(jì)算后才報(bào)價(jià)。經(jīng)過(guò)96輪競(jìng)價(jià)，31號(hào)地塊終于成交了。天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司競(jìng)得該地塊，總價(jià)402538萬(wàn)元，樓面價(jià)19196元/平方米，溢價(jià)118%。

　　32號(hào)地塊于11:15開拍，50分鐘后，總價(jià)已經(jīng)達(dá)到269172萬(wàn)元。最終，同樣被天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司以總價(jià)270672萬(wàn)元成功競(jìng)得，成交樓面單價(jià)18450元/平方米，溢價(jià)率97.32%。業(yè)內(nèi)人士徐珂介紹，31號(hào)地塊和32號(hào)地塊處于相城區(qū)比較成熟的區(qū)域，加上軌道交通建設(shè)非常迅速，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Ρ容^高，從而吸引不少大型房地產(chǎn)公司的關(guān)注，周邊的二手房?jī)r(jià)格基本在20000元左右，此次拍賣的2宗地塊預(yù)期開發(fā)樓盤的價(jià)格在30000元以上。

　　隨后的幾幅地塊也成功成交，在前一天兩幅宅地流拍后，昨天8幅限價(jià)地塊無(wú)一流拍。

　　兩天土地拍賣，沒有誕生新地王

　　在經(jīng)歷了23日2宗限價(jià)地塊流拍的窘境之后，無(wú)論是開發(fā)商還是政府部門，都進(jìn)行了相應(yīng)的策略調(diào)整，以保證剩余地塊得以順利成交。業(yè)內(nèi)人士分析，相比蘇州4月份舉行的土拍，此次開發(fā)商競(jìng)拍節(jié)奏明顯放緩，從這次土拍節(jié)奏來(lái)看，限制最高地價(jià)政策起到了一定作用，開發(fā)商拿地由4月的瘋狂搶地轉(zhuǎn)為冷靜出價(jià)。從地塊成交情況來(lái)看，開發(fā)商競(jìng)拍商業(yè)用地的積極性普遍較低，住宅用地依舊是最具吸引力的目標(biāo)。住宅用地中，除了2宗地塊超過(guò)最高限價(jià)導(dǎo)致流拍，7宗地塊溢價(jià)率均超過(guò)100%。

　　從成交的地塊來(lái)看，樓面單價(jià)依然居高不下，幾乎都是接近最高限價(jià)成交。蘇州本地房企以及其他城市房企爭(zhēng)相拿地，熱情程度可見一斑，開發(fā)商對(duì)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)還是非常看好。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然此前政府出臺(tái)的“限價(jià)令”在實(shí)施操作過(guò)程中存在問題，但是在本次土拍中可以看到，地價(jià)明顯得到了暫時(shí)控制，表面上看也沒有出現(xiàn)新的地王，達(dá)到了預(yù)期想要的效果。然而，居高不下的土地價(jià)格，僅僅依靠政府部門一紙限價(jià)令很難解決實(shí)質(zhì)問題，壓抑的需求依然旺盛，如何處理土地供需矛盾成了政府部門不得不面對(duì)的問題。經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈健表示，適當(dāng)增加土地的供應(yīng)量，實(shí)際上目的就是讓房地產(chǎn)供應(yīng)量增加，從而達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的效果。

　　焦點(diǎn)3問

　　限地價(jià)等出讓方式會(huì)推廣嗎？

　　省國(guó)土廳：暫不推廣或試點(diǎn)新出讓方式

　　昨日，揚(yáng)子晚報(bào)記者也就蘇州土拍新規(guī)采訪了省國(guó)土資源廳，相關(guān)人士表示，無(wú)論是蘇州的地價(jià)“熔斷”機(jī)制，還是南京即將推出的“限地價(jià)競(jìng)保障房面積”，都是各地做的一種嘗試和探索，但是從省廳層面來(lái)看，暫時(shí)不會(huì)跟進(jìn)推廣或試點(diǎn)。

　　“省國(guó)土廳一直在密切關(guān)注各地的土地拍賣。目前我國(guó)土地出讓方式的頂層設(shè)計(jì)，還是招拍掛的方式，這依然是一種相對(duì)公平公開的市場(chǎng)化手段。”該人士指出，土地出讓牽涉到方方面面，不僅是土地市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也有很大影響，而且各地的情況差別也很大，所以省國(guó)土部門會(huì)慎重對(duì)待，不會(huì)輕易要求地方跟進(jìn)調(diào)整。當(dāng)然各地政府可以根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行嘗試，“我們會(huì)密切關(guān)注。”

　　“價(jià)高者得”的模式為何難突破？

　　業(yè)內(nèi)人士：雖備受質(zhì)疑，但仍相對(duì)公開公平公正

　　蘇州市的“熔斷”機(jī)制是一次遏制地價(jià)的探索，雖然昨天8幅限價(jià)地全部成功出讓，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“熔斷”可操作性不強(qiáng)。近年來(lái)，改革土地出讓方式的呼聲很高，探索也從未停止，為何至今難有突破？

　　改革的探索一直沒有停止。早在2011年，國(guó)土資源部便出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》，提出三條完善方式：限定房?jī)r(jià)或地價(jià)，出讓政策性住房用地；限定配建保障性住房建設(shè)面積，出讓商品住房用地；對(duì)土地開發(fā)利用條件和出讓地價(jià)進(jìn)行綜合評(píng)定，以招標(biāo)方式確定土地使用權(quán)人。揚(yáng)子晚報(bào)記者了解到，當(dāng)時(shí)，省國(guó)土資源廳也在探索“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”、“綜合評(píng)標(biāo)”、“限地價(jià)競(jìng)保障房”等新模式，其宗旨是在效率和公平中找到一個(gè)最好的平衡點(diǎn)。然而由于土拍改革影響太大，除了“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”在保障性住房用地出讓中已經(jīng)采用外，其他探索最終沒有進(jìn)行實(shí)際推廣。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，這兩年北京、廣州、南京等城市也不斷有新的嘗試，但效果還有待觀察。以南京市目前正在采用的“限地價(jià)、競(jìng)保障房資金”來(lái)說(shuō)，“價(jià)高者得”的本質(zhì)沒有變，只不過(guò)超出最高限價(jià)的部分變成了保障房資金，進(jìn)入了另一個(gè)“口袋”，開發(fā)商的土地成本并沒有降低。而變“價(jià)高者得”為“綜合最優(yōu)者得”的“綜合評(píng)標(biāo)”則存在暗箱操作的可能，難以公開透明。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然備受質(zhì)疑，但“價(jià)高者得”畢竟體現(xiàn)了公開公平公正競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)基本原則，同時(shí)抑制了行政權(quán)力干預(yù)市場(chǎng)。不過(guò)，改革的探索依然在進(jìn)行，土地市場(chǎng)與樓市息息相關(guān)，控地價(jià)不僅僅是在土地這一端做文章，對(duì)兩個(gè)市場(chǎng)的綜合調(diào)控可能更為重要。

　　“限地價(jià)、競(jìng)保障房面積”如何？

　　廣州已實(shí)行多年，但“出不出地王還是要看市場(chǎng)”

　　接下來(lái)，南京市即將要推出“限地價(jià)、競(jìng)保障房面積”的土地新規(guī)，被視為抑制高地價(jià)的又一新招。此舉在廣州已實(shí)施多年，抑價(jià)效果如何？揚(yáng)子晚報(bào)記者昨日也就此采訪了該市一位熟悉土地市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士。她表示，“會(huì)不會(huì)出地王還是要看市場(chǎng)。2013年廣州土地市場(chǎng)非常火，拍到最高限價(jià)之后，保障房面積依然會(huì)一輪一輪競(jìng)上去。當(dāng)年白云區(qū)同寶路一幅地塊，佳兆業(yè)地產(chǎn)競(jìng)拍了200輪才拿到，我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)看著都覺得驚心動(dòng)魄，最后拍下來(lái)的配建面積占到總建筑面積的近一半。雖然地價(jià)被限了，看起來(lái)并不高，但媒體算賬時(shí)，會(huì)把保障房面積剔除，再來(lái)計(jì)算樓面地價(jià)。以這幅地為例，總建筑面積14萬(wàn)平方米，要配建6.68萬(wàn)平方米保障房，那么可建商品房面積就只有7萬(wàn)多平方米，18.7億的地價(jià)一除，2.5萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)依然是白云區(qū)‘地王’，這還沒算上開發(fā)商必須承擔(dān)的保障房建安成本。而2015年市場(chǎng)有所降溫，今年廣州市也沒有拿出特別好的重磅地塊，所以雖然這兩年掛牌的地塊基本也都附有配建的條件，但還沒拍到最高限價(jià)，就已經(jīng)落定了。” 揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 王燁