《中國經(jīng)濟周刊》 記者 郭芳 ●上官麗娟 | 江西報道
(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2016年第22期)
站在鷹潭市勝利東路89號的地標性建筑鑫琥廣場27樓，陸曉初說他真想跳下去。
他是這個項目的開發(fā)商。這個項目的資金鏈已經(jīng)斷裂，加上遭遇詐騙，陸曉初說，他正在被逼向絕境。
一個地產(chǎn)商的絕境
初夏的一個雨天，陸曉初在他簡陋的辦公室接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時說，“真的，好幾次，就想跳下去一了百了。但一想到，我死了算是解脫了，那些拿不到房產(chǎn)證的業(yè)主和朋友怎么辦？這等于是我把他們給坑了。”
他起身要給大家泡茶，結果發(fā)現(xiàn)茶杯不夠，燒水的壺也壞掉了。他抬起頭略顯尷尬地說抱歉，滿臉憔悴。陸曉初說，每個晚上，他大部分的時間在失眠。
他常常回憶起5年以前，那是中國房地產(chǎn)市場的又一個繁榮時期。他以地王的價格拍下這塊土地，憧憬著數(shù)年以后分享這個行業(yè)的高利潤。
但激動人心的時刻總是短暫的，很快他就面臨一系列的麻煩。
“2011年3月7日摘牌以來，由于手續(xù)繁瑣又要拆遷，導致2012年10月份才開工。開工期間，周圍的住戶反映說房子建得太高，影響光線，被迫停工了幾個月進行調(diào)整，樓層高度從原計劃的32層降到27層，并且退讓紅線12米。”陸曉初說，鷹潭市規(guī)劃局將容積率由原來的4.5改到了3.72，但他與鷹潭市國土資源局簽訂的土地出讓合同，是按4.5的建筑容積率繳納的土地出讓金，如今減少了容積率，政府方面理應退回少開發(fā)的8622平方米商業(yè)面積的土地出讓金2878萬元。
但據(jù)陸曉初稱，政府方面一直不退還土地出讓金。
鷹潭市分管該領域的副市長吳文戈接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪表示，要求退土地出讓金是要向相關部門打報告的，他沒看到相關報告。
“因為被迫強行調(diào)整和停工，造成建筑成本及財務成本大大增加。” 陸曉初說，2013年1月，公司開始出現(xiàn)資金短缺，為渡過難關，他變賣了家里所有的資產(chǎn)還不夠，最后只能向高利貸借款4140萬元(實際只拿到3694萬元，其中446萬被以中介費名義扣留)。“合同上約定的借款利率是月利率1.86%，即年利率是22.32%，但實際繳納的是月息6分，即年利率高達72%。”
陸曉初真正的噩夢開始，他說他陷入了一場陰謀。
一年以后，陸曉初無法清償高額債務，被迫將公司的財務印鑒、銀行卡、公章等所有財務資料移交給了放貸人。“放貸人利用他控制財務印鑒的便利，將鑫琥廣場的大部分商鋪及27層整棟公寓以低價轉到了他們的名下，很快又將購房款全部轉出，實際并未支付任何購房款，非法占有了鑫琥廣場近億元的房屋資產(chǎn)。”陸曉初說，“更離譜的是，之前我償還了3000萬的高利貸債務，根據(jù)放貸人的要求將錢打入了指定第三人的賬戶中，現(xiàn)在他們居然不承認了。”
鷹潭市房管局副局長劉志林接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪表示，“據(jù)說他是被騙了，公安部門正在介入調(diào)查，著手落實這個事情。”
但陸曉初說，他以放貸人涉嫌詐騙和職務侵占向鷹潭市月湖區(qū)公安分局報案，月湖區(qū)公安局卻做出了不予受理的決定。“我想到法院去提起民事訴訟，但我已經(jīng)連訴訟費都交不起了，眼看著只能等死。”
目前，鑫琥廣場項目房子已經(jīng)封頂，部分業(yè)主也已搬進去住，但因為水電、綠化、消防等方面尚未通過驗收，不能辦理房產(chǎn)證，業(yè)主一直在鬧。“要完成驗收，還需要幾百萬元的資金，我已經(jīng)是山窮水盡了，而政府方面卻遲遲不肯退還給我那部分多繳納的土地出讓金。”陸曉初說，他已經(jīng)被逼入絕境，“就是叫天天不應的感覺。”
陸曉初的經(jīng)歷并非個案。
據(jù)接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪的多位開發(fā)商和建筑商粗略估算，80%以上倒閉的開發(fā)商是“死于”高利貸。“一旦高利貸上身，便會病毒式發(fā)作，最后垮掉。”
開發(fā)商、建筑商、農(nóng)民工：
一條繩上的螞蚱
見到景德鎮(zhèn)最大的建筑商李老扁是在他遠離市區(qū)的生態(tài)休閑度假山莊里。依山而建的亭臺樓閣，錯落有致；周圍綠樹掩映，流水潺潺，頗有世外桃源的錯覺。
大多數(shù)的時間里，李老扁躲在這里求清靜。
2009年，尋求轉型的李老扁決定投資休閑觀光農(nóng)業(yè)，在距離景德鎮(zhèn)浮梁縣著名景區(qū)瑤里約20公里的山上修建了這座生態(tài)休閑度假山莊，名叫雙龍灣生態(tài)園。每到周末和節(jié)假日，這里幾乎是一房難求。
“現(xiàn)在看來，這是一個明智的決定。”李老扁說，他的地產(chǎn)商同行們幾乎都要倒掉了，很慶幸這些年他將部分資金轉投到了山莊里來。
剛落座，李老扁便搖頭說，“現(xiàn)在是苦不堪言，這里的每一個地產(chǎn)老板估計都睡不著覺，沒有誰不擔心的。”
在這一輪的房地產(chǎn)周期中，李老扁在景德鎮(zhèn)共承建了5個樓盤，其中，市區(qū)2個，浮梁縣3個。“沒有哪個項目是不墊資的。”李老扁說，不僅于此，因為坐在同一條船上，他還幫資金鏈斷裂的開發(fā)商融資數(shù)千萬，以至于他有3個多億的資金被套在所承建的項目里。如今，這些項目或者停工，或者破產(chǎn)清算，或者根本賣不動。開發(fā)商們有的鋃鐺入獄，有的資不抵債，拖欠的工程款遙遙無期。
在浮梁縣，他所承建的項目全部停滯。其中一個樓盤叫春湖圣島，老板是浙江人，因涉嫌抽逃資金案發(fā)被司法控制。該項目被政府接管進入破產(chǎn)清算程序。“他還拖欠了我7000多萬的工程款和1000多萬的融資借貸。”李老扁忍不住抱怨，“太不負責任。我們欠著農(nóng)民工的錢壓力更大，還不是得想方設法、砸鍋賣鐵給人慢慢還上。”
在景德鎮(zhèn)市區(qū)的樓盤也好不到哪里去。一個叫金岸名都的樓盤，李老扁建完交付給開發(fā)商，“但開發(fā)商就差那么一點兒錢，最后還是倒掉了。”他嘆息說。
金岸名都是當?shù)卣猩桃Y進來的項目，老板是福建人。“福建老板現(xiàn)在欠了一身高利貸。”據(jù)當?shù)亓硪晃坏禺a(chǎn)商告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，福建老板拿下金岸名都項目之后，經(jīng)歷了艱難、漫長、高成本的拆遷，這完全超出了預期，隨之而來的是資金鏈緊繃，高利貸纏身，加之與政府部門等方面的復雜關系，最終也一步步被逼向絕境。
李老扁在建筑領域打拼多年，手下最多的時候有1200多個農(nóng)民工。但他一直堅持不做開發(fā)商，“承建一個項目的周期是兩年，然后清清爽爽走人，而開發(fā)一個項目的周期少則3年多則5年，其間不可控因素太多。”
但在低迷的市場環(huán)境下，沒人能全身而退。不少開發(fā)商資金鏈斷裂，只能以房子抵作工程款償還建筑商。
新余市的建筑商陳建華(化名)告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，開發(fā)商給了他100多套房子當工程款，他在慢慢賣房子套現(xiàn)，“但根本賣不動，要是好賣，開發(fā)商自己就賣了。”陳建華的另一位建筑商朋友被拖欠的工程款更多，不同樓盤的開發(fā)商抵給他這位建筑商朋友的房子多達300多套。
“開發(fā)商把房子抵給我們，我們只能把房子抵給木工和泥工。這是一個惡性循環(huán)。”陳建華說。
建筑商和政府互相指責：
“政府負有不可推卸的責任”；
“開發(fā)商以小博大不切實際”
這些地產(chǎn)商們?nèi)绾巫叩搅私裉斓木置妫?/p>
開發(fā)商自己當然有問題。李老扁說，很多開發(fā)商都想空手套白狼，1塊錢想做100塊錢的事，資金鏈斷裂也就在所難免。
宜春市房管局局長鄒進勇接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪說，相當部分的開發(fā)企業(yè)都沒有很強的資金實力，他們也無法從銀行獲得貸款支持，只能借高利貸。“以前房地產(chǎn)的利潤比較高，甚至高達30%，可現(xiàn)在哪還有這么高的利潤？這些企業(yè)從2013年下半年開始進入低谷，到現(xiàn)在就很艱難了。但像恒大、萬達、碧桂園等大的房地產(chǎn)企業(yè)融資成本低，抗風險能力就比較強。”
“在市場繁榮的時候，那些小開發(fā)商拿著幾百萬就敢開發(fā)項目，只要能拿到地就能賺錢。但在市場不好的時候，沒能形成支柱產(chǎn)業(yè)的三四線城市，就業(yè)率不高，房地產(chǎn)市場很難持續(xù)繁榮，小開發(fā)商還想要以小博大那就很不切實際了。”某市規(guī)劃部門一位不愿具名的官員感嘆說。
不過，建筑商陳建華認為，開發(fā)商的倒閉，政府也負有不可推卸的責任。第一，一個城市每年能銷售多少平方米的房子，政府明明心中有數(shù)，但在土地供應的時候卻完全不考慮是否供過于求，為了賺錢拼命賣地。結果政府賣地的錢賺回來了，開發(fā)商建的房子卻賣不出去。第二，政府的某些部門辦事效率非常低，甚至是不作為，這也導致延遲交地成為常態(tài)。“他們最常說的話是‘開會研究一下’，研究一下再研究一下，時間一長資金周轉不過來，只能借高利貸，拖延一天就多一天利息，相當多的地產(chǎn)商就是這么被拖垮的。”
相當一部分開發(fā)商和建筑商也同意這一看法。
李老扁認為，政府應該要有宏觀調(diào)控，例如，今年如果能銷售15萬平方米的房子，明年可以多放一倍量的土地，但一定要嚴格控制土地的出讓量。“這樣房子能賣得出去，土地能賣出高價，而房子的物業(yè)管理也能跟得上。”
一位不愿具名的市規(guī)劃局局長說，“政府也沒有想到形勢會這么糟糕，而且，政府如果不賣地，哪里有錢建設？”
據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者調(diào)查，在三四線城市，地方政府大規(guī)模的土地出讓集中在2009年至2013年間。2014年之后，土地供應量慢慢變少，到了2015年，土地基本上賣不動了。不同于一線城市及部分二線城市土地市場的火爆，今年到目前為止，三四線城市罕見土地出讓。
一些三四線城市的規(guī)劃部門官員們告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，他們現(xiàn)在最主要的任務就是要盡量控制土地供應。
上述要求匿名的市規(guī)劃局局長說，“至少近三年內(nèi)肯定要控制，一是控制土地供應量；二是控制容積率，容積率會降到2.0以下。”
而在土地的集中供應期，因土地而滋生的腐敗也頻頻發(fā)生。
引發(fā)廣泛關注的一樁土地腐敗舉報案發(fā)生在江西省新余市。2011年，新余市人大常委會原主任周建華舉報新余市原市委書記李安澤廉價出讓新余高專老校區(qū)300多畝土地致巨額國有資產(chǎn)流入個人口袋。
這塊土地位于新余市繁華的北湖路中段，緊鄰北湖公園的新余高專老校區(qū)占地300多畝，據(jù)周建華的講述，參與競拍的浙江商人請來了江西原省委書記蘇榮的妻子“于姐”進行干預，李安澤叫停了拍賣程序。浙江商人最終得以按每畝70萬的廉價購得此地。而當時差不多地段相對劣勢的土地成交價已逾每畝300萬。
這個項目后來也命途多舛，由于浙江老板資金鏈斷裂，導致無法如期交房，最后只能重組。
銀行也一起被綁架？
在一些三四線城市房地產(chǎn)庫存的高壓之下，焦慮的不只是開發(fā)商、建筑商和地方政府，商業(yè)銀行其實也同樣焦慮。
在江西采訪期間，一位要求匿名的商業(yè)銀行地方分行行長告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，從表面上看，很多銀行沒發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，但實際上，在過去的這些年，大把的資金從銀行流出，通過貿(mào)易平臺或實體企業(yè)，最終流轉到開發(fā)商的地產(chǎn)項目上去。
“在2011至2014年房地產(chǎn)市場發(fā)展的繁榮時期，這一現(xiàn)象帶有普遍性。”這位分行行長介紹說，資金騰挪的高峰發(fā)生在2012、2013年，銀行在激烈的競爭壓力及考核體制的推動下，主動與一些實體企業(yè)或貿(mào)易平臺合作，將從銀行貸出的資金高利騰挪到房地產(chǎn)項目中去。
開發(fā)商劉振凱算了一筆賬：一個貿(mào)易平臺或實體企業(yè)從銀行貸出一個億，付給銀行大約600萬利息，轉到高利貸平臺之后再以年利率50%拆借給房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商以房子作抵押，一個騰挪，利息就賺了4400萬。“資金從銀行出來，流向貿(mào)易平臺或實體企業(yè)，轉到高利貸再借給地產(chǎn)商，這是很多地產(chǎn)商融資的路徑。”劉振凱說，這么高的利息之下，房子賣不出去，開發(fā)商“必死無疑”。
“房子賣不出去，銀行也一起被綁架，例如，出現(xiàn)大量的不良貸款，甚至連利息都收不到。”上述要求匿名的行長認為，銀行自身是有責任的，因為銀行助長了這種做法。“銀行現(xiàn)在面臨的更大的麻煩是，貸款出去的時候很多是基于虛構的項目或虛假的貿(mào)易背景，根本沒有抵押。而借款公司并不直接以自身的名義放貸給地產(chǎn)商，因此，銀行的債權還追索不到地產(chǎn)商。”
他們現(xiàn)在希望能將銀行的債權落實到實物形態(tài)的房子上，“能賣出一套是一套，總歸能弄些錢回來，也算是還有些盼頭。”
(陳嬌嬌、李若晗對本文亦有貢獻)