顧村地塊此次以 58.05 億元的價格成交 《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 勞佳迪 攝

　　上海地荒 開發(fā)商寧可“作死”不愿“早死”

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 勞佳迪 實習(xí)生 錢威丞 | 上海報道

　　(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2016年第22期)

　　電子地圖上找不到“蘇家浜路”，附近也還沒有設(shè)公交車站。它與潘涇路交會處距離上海市中心地標(biāo)人民廣場約有19公里。它所在的板塊以顧村公園聞名，早春那里是上海的賞櫻名地，不過距此也有4.2公里之遠(yuǎn)，而最近的地鐵站就在那里。

　　5月31日，5位工人正七手八腳地清理著這塊亂石叢生的荒地，他們從上午就一頭扎進(jìn)了荒草堆，黃昏時分才接近收工。“這里明天要拍賣，所以清理一下碎土和垃圾，讓它更‘好看’一點。”一位工人對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者如是說。

　　6月1日上午，“寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊”如期開拍。記者了解到，超過40家房企領(lǐng)取了申請書，真正參加競買的申請人名單一直在拉長，臨到開拍前一日還有兩家房企加入“逐鹿”，最終達(dá)到了24家。而從這份名單上看，幾乎耳熟能詳?shù)拇箝_發(fā)商全員到齊，席卷了大半個地產(chǎn)圈。

　　上午11點02分，在一輪又一輪“心跳加價”后，這個起價14.39億元的“香餑餑”花落信達(dá)地產(chǎn)，成交價高達(dá)58.05億元，溢價率306.53%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場早先分析的140%~180%中間溢價率。

　　這個價格意味著昔日“荒地”搖身變成“金礦”。去除商業(yè)和自持住宅，樓板價達(dá)到4.81萬元/平方米，相比此前2.2萬元~2.8萬元/平方米的預(yù)估價幾乎翻番。如果按照業(yè)內(nèi)流行的保本售價算法，未來價格將沖上7萬元/平方米。

　　要知道，就在半年前，這個單價還可以買到位于內(nèi)環(huán)內(nèi)北外灘板塊的豪宅。但對于這次土拍結(jié)果，許多圍觀人士卻表示淡定。因為剛剛過去的“土地紅5月”已有三塊地處外環(huán)外的地塊成功攬金500億元，其中周浦地塊保本售價逼近8萬元/平方米已然抬高了大眾預(yù)期。

　　上海原本就高燒不退的土地市場在兒童節(jié)再次上演血色恩仇，誰也不知道這場盛宴還將持續(xù)多久，眼看著單月土拍成績可以秒殺三四線城市全年銷量總額，“地王”已經(jīng)成為新一代網(wǎng)紅名詞。

　　新“地王”周邊兩條都是地圖上找不到的新路

　　顧村地塊的拍賣現(xiàn)場幾乎陷入瘋狂，信達(dá)最后的落槌是經(jīng)過了和金茂、綠都的多輪死磕纏斗，最終才殺出重圍。在場房企“土豪”的舉牌出價以秒讀數(shù)，主持人甚至因為應(yīng)接不暇而將56億口誤說成95億。

　　不可否認(rèn)，這幾年寶山確實一直是北上海住宅成交“一哥”，但究竟是何方神圣可以承載逼近5萬元/平方米的樓板價？畢竟僅僅半年前，7萬元/平方米的價格還能買到市區(qū)黃金地段的一手房，即使是現(xiàn)在，內(nèi)環(huán)內(nèi)商圈繁榮的打浦橋和浦東高大上的花木二手房單價也不過7萬出頭。

　　“蘇家浜路、寶荻路？不知道在哪里，都是新路，路牌都沒有。”5月31日，一位在待拍地塊用挖掘機(jī)鏟土的工人對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者這樣表示。根據(jù)土地出讓信息，顧村地塊東至潘涇路，南至蘇家浜路，西至寶荻路，北至白蕩河路，但記者實地踩點發(fā)現(xiàn)，不僅電子地圖上找不到蘇家浜路和寶荻路，蘇家浜路的路牌還沒有豎立，甚至無法判斷確切的起止位置。

　　“從目前的交通便利程度看，這塊地的區(qū)位優(yōu)勢還不如我住的地方，一樣都是要坐寶山3路去顧村公園坐7號線，這里要坐8站，我家只要坐兩站。”家住寶山顧村板塊的陸小姐告訴記者，由于她住的是酒店式公寓，樓下即是中介一條街，所以對周邊房價了如指掌，“現(xiàn)在我這里附近的二手房房價是3萬元/平方米出頭，如果新的這塊地要賣7萬元/平方米才保本，等于這一兩年房價要翻一倍還不止。”

　　不過，此次參與競拍的地產(chǎn)大咖們顯然有自己的邏輯。“顧村本來就是上海比較有名的外環(huán)外剛需板塊，隨著人口導(dǎo)入結(jié)構(gòu)和規(guī)劃的不斷完善，去年以來新房類逐漸變成剛改，所以漲幅是有需求支撐的。”一家競拍房企的市場部研究員告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

　　從宏觀規(guī)劃看，今年3月“新顧城”規(guī)劃批復(fù)落地，規(guī)劃人口14.2萬人，周邊輻射人口40萬，隨著1號線和3號線沿線的飽和，串聯(lián)浦東的軌交動脈7號線確實頗具價值潛力。到2020年底，15號線和18號線建成還將使顧村板塊成為三軌交接地。另一方面，世界外國語學(xué)校和華山醫(yī)院入駐顧村也成為了重要驅(qū)動力。

　　但也有觀察人士表示，隨著上海多個城市副中心崛起，幾乎每片在拍的土地都可以找到地緣上的概念，“從5月的三個地王看，周浦靠近迪士尼，泗涇挨著大虹橋，南橋算是傍上前灘，要找概念和藍(lán)圖總能找到，最有效的還是要和自己的歷史競拍價縱向比較。”

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，顧村板塊上一次的成交地塊要追溯到2014年12月，金地朗詩平安聯(lián)合體以26.8億元折桂，當(dāng)時的樓板價只有1.38萬元/平方米，換言之，在一年半的時間內(nèi)，板塊樓板價已經(jīng)漲了約3.49倍。而再往前追溯則是2013年中國鐵建房地產(chǎn)以1.05萬元/平方米樓板價奪魁，可見去年以來土地市場的火爆程度遠(yuǎn)超前兩年。

　　“張江男”輻射，“地王”附近在售樓盤封盤待漲

　　不過，就記者采訪的結(jié)果看，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士還是對6月1日的土拍結(jié)果泰然處之，這與上海土地市場的“紅五月”密不可分。5月上海土地市場幾乎刷新了所有人的三觀，尤其是5月18日，周浦地塊被保利以54.5億元的價格拍得，地塊掛牌起始價格為13.77億元，溢價率達(dá)到296%，樓板價43607元/平方米。扣除5%的保障房與15%的自持面積后，實際可售面積樓板價在55000元/平方米左右。按照業(yè)內(nèi)普遍測算，未來周浦保本售價將達(dá)到7.9萬元/平方米，這在外環(huán)外板塊堪稱絕無僅有。

　　當(dāng)天的土拍現(xiàn)場面對連續(xù)的瘋狂報價，主持人甚至帶著哭腔請諸位“冷靜”，但仍然擋不住“買買買”的節(jié)奏。據(jù)悉，周浦地塊出讓條件相當(dāng)嚴(yán)苛，其中規(guī)定有15%的面積需要自持70年不能出售、5%的面積作為保障房無償移交給政府、不能有三層以下的聯(lián)排和別墅產(chǎn)品；且自持的住宅面積不能境內(nèi)轉(zhuǎn)讓，不能成立獨立的商業(yè)公司，不能做商業(yè)，不能辦小產(chǎn)證，但這些附加條件在已經(jīng)“炒紅眼”的上海土地市場上依然成為浮云。

　　6月1日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者來到這塊已經(jīng)落槌十幾天的“明星板塊”，從上南路進(jìn)入渡橋路，一下車就有多位中介業(yè)務(wù)員圍攏上來。周浦地塊北側(cè)，緊鄰著三個新樓盤：世茂云圖、中駿·柏景灣和陽光城御景灣。

　　中原地產(chǎn)物業(yè)顧問朱茂松告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，三個新盤目前都已經(jīng)無房在售。其中，陽光城御景灣全部售罄，但世茂云圖和中駿·柏景灣的未售房源是在5月18日保利拍得周浦地塊的當(dāng)天，全線封盤。

　　“從目前來看，對周浦這邊區(qū)域比較感興趣的群體中，‘張江男’是主力，如果驅(qū)車，我們這里距離張江高科技園區(qū)車程也就20分鐘，封盤前我們這里和張江區(qū)域的新房比有價格上的優(yōu)勢。”世茂云圖客戶經(jīng)理楊坤則對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者解釋。

　　“張江新房源相當(dāng)稀少，萬科翡翠公園已經(jīng)賣到了6萬多、7萬一平方米，我們封盤之前單價是4.2萬~4.8萬左右，開盤之后的漲幅還沒有確定，但至少漲幅會在5000元/平方米以上。”楊坤告訴記者。

顧村地塊清理現(xiàn)場 《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 勞佳迪 攝

　　城市擴(kuò)容，外環(huán)外板塊全面崛起

　　5月除了周浦外，在11日還連續(xù)誕生了三個“地王”，無一例外都是外環(huán)外板塊。第一塊拍出的是奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03區(qū)域地塊，這個暫無地鐵停靠、商業(yè)配套也還欠缺的地塊引來24家房企參與競拍，包括“大咖”中鐵、碧桂園、象嶼、格力等，最終象嶼以21.5億元拍下，溢價率126.25%，樓板價達(dá)到22625元/平方米，樓板價直追在售的新樓盤報價。

　　緊接著，與浙江接壤的松江區(qū)兩個地塊上演了搶奪“地王”的角逐。松江泗涇SJSB0003單元10-05地塊被格力以19.65億元的總價競得，樓板價達(dá)3.77萬元/平方米，就在圍觀者紛紛大呼“看不懂”之際，這個“地王”紀(jì)錄僅僅維持了不到半小時，劇情再度反轉(zhuǎn)，融創(chuàng)以30.05億元競得SJSB0003單元12-01地塊，溢價率111.62%，樓板價達(dá)到了38291.33元/平方米，成為新晉“地王”。

　　據(jù)記者調(diào)查，泗涇地塊附近在售的樓盤精裝均價大約是3萬元/平方米，而泗涇兩幅地塊的樓板價都已經(jīng)輕松超越在售樓盤的市場價，在火熱預(yù)期下，“面粉比面包貴”成為了上海樓市常態(tài)。

　　多位接受記者采訪的地產(chǎn)人士都表示，隨著城市功能的不斷外擴(kuò)，未來可能要用東京的城市版圖來衡量上海地產(chǎn)，也就是在城市內(nèi)打造多個中心，而不再僅僅是現(xiàn)在這種簡單用“環(huán)”作為準(zhǔn)繩的規(guī)則。

　　“游戲規(guī)則可能要變了，當(dāng)?shù)罔F四通八達(dá)，各個板塊中心崛起，商圈叢立，原先一些外環(huán)外的購房者完全不用再到傳統(tǒng)的‘市中心’購物消費，只需要根據(jù)自己上下班的交通半徑來選擇位置，所謂內(nèi)環(huán)、外環(huán)的概念會越來越淡化。”記者從不同地產(chǎn)人士處都聽到了類似的說法。

　　“比如我們這里還有一部分就是借光世博前灘，那邊正在建很多大型綜合體、辦公樓，政府意在把世博前灘建設(shè)成第二個陸家嘴，那邊會有一大批人有買房需求，這部分人群一開始都是在三林買房，但現(xiàn)在三林已經(jīng)沒有新房可賣了，我們這邊是離三林較近的住宅區(qū)域，接下來世博前灘、三林這批人都會到我們這里來買房，像張江那邊一開始也是往唐鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在唐鎮(zhèn)滿了，這批人就也開始向我們這里轉(zhuǎn)移，未來還會持續(xù)有新的地塊出讓，這里最終會形成一個3.8萬人左右的大型住宅聚居區(qū)。”世茂云圖客戶經(jīng)理楊坤對記者如是說。

　　事實上，未來18號線開通后，周浦將會徹底擺脫交通上的鉗制，加上龍陽路站可以直接換乘16號線通往迪士尼，這些利好也在加大馬力地將它打造成區(qū)域性的中心。

　　上海“地荒”，開發(fā)商寧可“作死”不愿“早死”

　　上海3·25房產(chǎn)新政出臺只有兩個多月，雖然成交出現(xiàn)大幅坍塌，一級市場熱度非但不減反而愈演愈烈，從5月到6月，每一次土地競拍都呈現(xiàn)出眾家瘋搶的狀態(tài)，即使是沒有拍得土地的開發(fā)商也不愿意錯過盛宴，在公告里大秀存在感。

　　5月19日，三湘股份就發(fā)布公告稱，為增加該公司經(jīng)營性土地儲備，增強可持續(xù)發(fā)展力，計劃參與近期上海市某塊經(jīng)營性土地使用權(quán)的競買活動。

　　日前，中渝置地副主席及董事總經(jīng)理林孝文也在股東大會上表示，公司去年出售7個位于內(nèi)地二三線地區(qū)項目，套現(xiàn)近100億元，套現(xiàn)所得資金會改為投資于更高回報的城市，如北京、上海等內(nèi)地一線地區(qū)。

　　“大家為什么要這么高的價格非理性拿地？我也問過兩個開發(fā)商朋友，他們都笑稱‘要么早死、要么作死’，這還是我在圈內(nèi)非常要好的朋友。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時坦言。

　　“房企每年都有拿土地的壓力，上海2015年土地供應(yīng)比2014年大概降了三成，2014年比2013年也是減了兩成，住宅用地將越來越少，開發(fā)商越是在一二線布局，每年的財報數(shù)據(jù)相對來說就越漂亮，上海是最大的熱土，為什么蘇州南京這些地方近期也是地王頻出？都是因為在上海拿不到地，因為房企每年拿土地有指標(biāo)，今年完不成，兩年以后你的業(yè)績就會很難看。”盧文曦對記者解釋道。

　　據(jù)記者了解，上海建設(shè)用地規(guī)模目前已經(jīng)十分接近政策的“天花板”，未來可供開發(fā)的土地只剩約5%。2015年底上海市委公布的“十三五”規(guī)劃提出，截止到2014年，全市建設(shè)用地已達(dá)3124平方公里，開發(fā)強度為46%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過紐約、東京、香港等國際大都市。“十三五”規(guī)劃建設(shè)用地要實現(xiàn)負(fù)增長，就是到2020年要守住3185平方公里的紅線，比原來的規(guī)劃目標(biāo)減少41平方公里。這意味著未來5年，新增建設(shè)用地只有約60平方公里。

　　實際上，近年來上海住宅用地供應(yīng)已經(jīng)逐年遞減，也成為開發(fā)商如今孤注一擲的決策參考。2013年，上海住房用地計劃供應(yīng)量為1000公頃；2014年，這一數(shù)值減少了三成，為700公頃；而到了2015年，商品住宅供應(yīng)計劃面積更進(jìn)一步縮減至400~600公頃，其中還包含有保障性住房面積。

在周浦地王附近哄搶生意的中介 《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 勞佳迪 攝

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測：“地王”豪賭未必賺錢

　　根據(jù)業(yè)內(nèi)的開發(fā)周期計算，2015年出讓的土地大概會在今年的年中或者下半年集中入市，而今年出讓的土地也會在未來2~3年投入市場，現(xiàn)在看起來失控的土地市場會不會屆時甩出現(xiàn)實的“耳光”？

　　“周浦拍地的時候第一波加價就嚇掉了一批人，第一次舉牌就加了7億，主持人都在說‘冷靜，冷靜’，其實歷來地王的日子未必是好過的，表面很光鮮，但整個項目做下來，利潤未必很高，光給你樹個名頭，你掙不到多少錢。”盧文曦對記者直言，“如果是對于一些在上海拿地的新房企，不賺錢可以賺個名氣，但真正獲益的其實是周邊的一些項目和二手房，像之前的大寧地王、長風(fēng)地王都是這樣，一拍下來，周邊樓盤就漲了15%。”

　　按照盧文曦的算法，周浦所謂“保本售價”并不靠譜，“不看溢價率，主要看樓板價和周邊項目的差價，一般來說，‘面粉接近面包’，或者面粉比面包高個百分之二三十，將來盈利還有希望，周浦這個要達(dá)到百分之五六十，絕對是偏高的，未來的銷售有很大壓力，等于對賭一年以后，房價暴漲50%。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析稱，并不看好現(xiàn)在“地王”未來的盈利。“在我看來，周浦這種價格，銷售端肯定都是不合理的，因為現(xiàn)在房價市場起碼穩(wěn)定下來了，按照開發(fā)周期來看預(yù)期可能是一兩年之后，現(xiàn)在它的預(yù)期可能拖長到三四年之后，畢竟三年前，2012年左右上海的價格到現(xiàn)在起碼漲了50%，大部分企業(yè)都在搶地，因為它相信這個邏輯，對于未來房價的上漲空間，從目前的收入端或者需求端來看，它是支撐不了這么翻倍的漲幅的。”

　　不過，張大偉認(rèn)為，其中有一個貨幣供應(yīng)端的變量，“2008年的時候上海的均價才1萬塊錢，正是因為貨幣超發(fā)的結(jié)果導(dǎo)致了房價飆漲，對于企業(yè)來說，它是從資金和人口兩個方面考慮的，從人口角度來看，上海的人口增幅放緩了，人口的收入增幅也沒有那么快，但如果考慮到供給端，土地供應(yīng)減少，貨幣又超發(fā)，開發(fā)商還是抱著豪賭的心態(tài)，因為房價已經(jīng)是一個貨幣現(xiàn)象，從這個角度看，‘地王’的預(yù)期價也未必一定達(dá)不到。”