《中國經(jīng)濟周刊》 記者 勞佳迪 | 上海報道
(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2016年第23期)
上一次頻繁聽到“國家隊”還是去年股市異常波動時，如今它的身影正潛伏在如烈火烹油般的一線與部分二線城市樓市之中。6月1日，就在上海顧村地王花落信達地產(chǎn)之際，與之“廝殺”到最后一輪的中國電建地產(chǎn)(下稱“電建地產(chǎn)”)抱憾而歸，但其第二天就在深圳“扳回了一局”。
6月2日，這家中國電力建設(shè)集團旗下的地產(chǎn)開發(fā)平臺，聯(lián)手中國中化集團麾下的金茂地產(chǎn)一起拿地，出價82.89億元中標(biāo)，而深圳本土企業(yè)萬科的報價僅僅略高于57億元。
稍早些時候，“國家隊”的身影還出沒于全國各地的土地市場。橫掃上海顧村的信達地產(chǎn)5月27日就在杭州聲名大噪，在28輪激烈角逐中脫穎而出，與萬科聯(lián)合拍下奧體地塊，123.18億元的出手令其一度加冕2016年全國總價地王。
5月18日，招商地產(chǎn)在寧波東部新城以40.88億元拍下地皮，當(dāng)即成為寧波今年以來的“總價地王”。在上海的郊區(qū)周浦鎮(zhèn)，保利地產(chǎn)豪擲54.5億元拍下宅地，一舉創(chuàng)下上海外環(huán)史上地價新高。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，全國土地市場超過15億元的105宗高總價地塊中，有52宗被國企奪得，它們一共砸下1785.8億元。“國家隊”成為近期土地市場最土豪的明星隊。在福州最近開盤的一個樓盤售樓處，甚至掛上了“央企來了”的橫幅吸引眼球。
“國家隊”成超級土地買家
國企在土地市場的出手可謂不惜血本，據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者觀察，出手最闊綽的“國家隊”成員高度集中，甚至多次在競拍現(xiàn)場正面“肉搏”。其中，中國電建、葛洲壩和魯能集團組成的“水電系”，出身鐵路系統(tǒng)的中國鐵建、中鐵置業(yè)，再加上“黑馬”信達地產(chǎn)成了土地買家的激進代表。
6月2日在深圳拍下商住用地并不是中電建金茂聯(lián)合體近期第一次砸錢。今年5月，這條國字頭的“大鱷”剛剛以69.6億元拿下南京河西南的兩塊宅地，這意味著其不到一個月就“燒掉”了152.49億元。2015年電建地產(chǎn)還在北京、南京和武漢投入了130.4億元，新增135.5萬平方米土地儲備。
在和電建地產(chǎn)“對決顧村”一役中勝出的信達地產(chǎn)更是生猛。信達地產(chǎn)的大股東是信達投資，信達投資則是中國信達的全資子公司，而中國信達的實際控制人為財政部。在5月底、6月初的一周之內(nèi)，輾轉(zhuǎn)上海和杭州兩地的信達地產(chǎn)一共在土地市場砸下181.23億元。
再往前追溯，信達地產(chǎn)還曾連續(xù)加入一線城市的搶地大戰(zhàn)。去年11月底，信達地產(chǎn)在上海刷新地價紀(jì)錄；12月，信達地產(chǎn)和民營企業(yè)龍光地產(chǎn)鏖戰(zhàn)100多輪，最終成為深圳地王。去年底至今年6月初以來，這個嶄露頭角的地產(chǎn)新貴已在全國各地拿下10幅地塊，合計涉及的資金超過了350億元，其中有多達7幅是地王。它不僅在廣州、上海、深圳這些一線城市攻城略地，還順手拿下熱門二線城市杭州和合肥的地塊，大小通吃的布局思路被圈內(nèi)人士點評為“狂野”。
與電建地產(chǎn)同樣出身“水電系”的葛洲壩地產(chǎn)拿起地來也是毫不手軟。今年5月它以總價32.8億元拿下樓板價為4.52萬元/平方米的地塊，刷新南京單價地王，若刨去建安、稅收等一系列成本，該項目未來售價要達到7萬元~9萬元/平方米才能保本，足可與上海房價比肩。
“水電系”的另一巨頭魯能集團的地產(chǎn)擴張計劃同樣轟轟烈烈。繼去年豪擲112.4億元搶下4幅地王之后，今年以來集團又在土地市場累計砸下了100億元重金。加上原有海南、北京等地的地塊，當(dāng)前的土地儲備總量已經(jīng)超過了1000萬平方米。
出身鐵路系統(tǒng)的中鐵置業(yè)此前曾參與圍獵上海顧村地塊，雖然最后無所斬獲，但出價相當(dāng)凌厲，僅用數(shù)秒時間便將地價從14.44億元翻倍至30億元。而中鐵置業(yè)的母公司是由央企中國鐵路工程總公司獨家發(fā)起的中鐵股份。
地產(chǎn)分析人士：土地市場已是“寡頭”市場
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時分析，從企業(yè)整體的資金成本來看，過去的計算邏輯和現(xiàn)在是不一樣的，過去地王必須在兩三年內(nèi)賣到一定價格，不然利息成本太高，現(xiàn)在的情況則是超發(fā)貨幣量較大，企業(yè)付出的資金成本都是較低的，剩下都可以靠融資來解決，而像央企這樣的企業(yè)融資成本更低，不會超過3%。
據(jù)悉，去年第四季度全國廣義貨幣M2增長了約4萬億元，今年一季度M2的增速大概在5萬億元水平，兩個季度新增貨幣約9萬億元，土地市場、樓市的火爆被外界認(rèn)為是“貨幣現(xiàn)象”。
記者在上海多個土地競拍現(xiàn)場看到，盡管基本每塊地都有超過20家房企參拍，但多數(shù)現(xiàn)場都只有一半人舉牌。“很多房企開場沒有兩分鐘聽到跳價就知道自己沒有實力競爭了，還有相當(dāng)一部分是來打醬油的，比如說之前政府還附加了一些針對土地自持比例等方面的苛刻條件，這個行業(yè)抬頭不見低頭見，大家都會好奇圍觀‘地王’怎么來處理。”張大偉告訴記者，現(xiàn)在的土地市場已經(jīng)是“寡頭”市場，在一線城市，只有央企、國企和一部分上市公司才能真正參與“分蛋糕”。
資深地產(chǎn)觀察人士盧俊研究發(fā)現(xiàn)，擁有國資背景的信達地產(chǎn)借款利率水平甚至只有2%，而一般民企基本的借款利率都在6%~8%，個別優(yōu)秀的企業(yè)才能做到4%。
“央企融資成本低，利率往往比其他房企低3個百分點。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進也表示，這是央企拿地底氣十足的重要原因。
值得一提的是，6月2日京基集團剛與中信銀行簽下300億元授信額度，被認(rèn)為是銀行信貸資金支撐房企的例證。廣發(fā)證券提供的一份報告顯示，2016年4月份監(jiān)測的重點上市房企境內(nèi)銀行貸款規(guī)模178億元，同比大幅上升144%。
除了銀行信貸大開綠燈外，《中國經(jīng)濟周刊》記者還了解到，去年以來流行的公司債發(fā)行規(guī)模巨大，成為“國家隊”拿地的便利所在。2016年4月，房企公司債發(fā)債規(guī)模267億，為去年同期的3.68倍，預(yù)案募集規(guī)模782億。
記者注意到，華僑城日前發(fā)行的35億元公司債利率低至2.98%，保利地產(chǎn)50億元公司債利率更是只有2.95%。如果以同期數(shù)據(jù)來比較，這樣的發(fā)債利率已經(jīng)逼近國家信用，當(dāng)時5年期國債、國開債收益率分別是2.61%、2.81%，7年期國債、國開債收益率分別為2.78%、3.11%。
央企該不該拿地？國資委曾下發(fā)“限房令”
對于國企，特別是央企拿地，市場久有爭議。有觀點認(rèn)為，央企也是企業(yè)，逐利無可厚非，但更多觀點直指央企隱性的特殊資源，認(rèn)為不應(yīng)該在競爭充分的房地產(chǎn)市場里“攪局”。
獨立經(jīng)濟學(xué)家馬光遠就認(rèn)為，央企的定位應(yīng)該是在關(guān)系國民經(jīng)濟命脈和國家安全，以及基礎(chǔ)設(shè)施和資源等領(lǐng)域，并不是所有領(lǐng)域都涉足，而大多數(shù)的央企之所以能夠取得競爭優(yōu)勢，憑的是政治優(yōu)勢、權(quán)力優(yōu)勢和政策優(yōu)勢，而非經(jīng)營優(yōu)勢，中央企業(yè)靠獨特的地位，在信貸、政策等方面控制了中國社會的絕大部分資源，如果將這些資源用于投資房地產(chǎn)等，將影響國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和創(chuàng)新型戰(zhàn)略大局，造成資源浪費。
早在2010年3月，時值全國兩會剛剛謝幕，主營業(yè)務(wù)并不是房地產(chǎn)的央企在北京一日誕下“三大地王”，引起輿論震動，當(dāng)時國資委就曾下過“限房令”，要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企加快退出市場。據(jù)當(dāng)時的一項統(tǒng)計，2010年127家參與統(tǒng)計的央企一共有94家涉足房地產(chǎn)，占比超過70%。
后來到2012年年底，據(jù)媒體統(tǒng)計，只有不到20家央企通過剝離或者轉(zhuǎn)讓方式，完成了從房地產(chǎn)市場的退出。這一年的7月，對于主營業(yè)務(wù)包含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，國資委也曾下發(fā)通知，要求不要參與地王地塊的競拍，然而收效甚微。
不過，2011年，“限房令”執(zhí)行一年后，國資委曾擴增房地產(chǎn)央企的陣容，將魯能集團、中航工業(yè)、新興集團、神華集團、中煤集團5家央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)視作主業(yè)管理。
事實上，距離當(dāng)年“限房令”已有6年，如今不僅主業(yè)為地產(chǎn)的央企競相爭當(dāng)?shù)赝酰切⿲儆谇逋诵辛械难肫笠膊]有完全退出地產(chǎn)市場。記者多方查詢都沒有查到78家央企具體退出房地產(chǎn)業(yè)的時間表，“限房令”莫非虎頭蛇尾？
“實施情況應(yīng)該不如預(yù)期，因為沒有公布的企業(yè)具體的拿地情況不得而知，有些企業(yè)甚至不一定要通過公開市場拿地，可以通過企業(yè)并購、項目并購、資源整合來拿地。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，由于在央企產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局中，房地產(chǎn)貢獻度向來較高，所以作為利益相關(guān)方，央企退出政策執(zhí)行并不理想。
而張大偉則分析，即使這78家央企全部退出，剩下來的房地產(chǎn)央企也都是市場占有率更高的部分，從央企退出的比例來說是較低的。
曾經(jīng)的民企地王們
“因拿地王拖累現(xiàn)金流導(dǎo)致企業(yè)瀕臨倒閉”的民企生存邏輯會否在央企身上重演？
而民企曾演繹過多次地王悲劇。2009年12月，由富力、碧桂園、雅居樂及后來入股的中信、世茂5家開發(fā)商聯(lián)合奪得的廣州亞運城，以255億元的成交價至今仍高居全國總價地王榜首。當(dāng)時，5家公司各持股20%成立利合房地產(chǎn)開發(fā)亞運城項目，但從2009年拍地算起，5年之后的亞運城項目依然沒能給投資企業(yè)帶來正現(xiàn)金流。2014年雅居樂占20%股權(quán)的廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稅后虧損人民幣0.28億元，2015年度稅后虧損為人民幣0.27億元。
2009年，金地、常發(fā)地產(chǎn)分別以222%、425%的溢價率拿下上海佘山兩宗地王，2012年8月常發(fā)豪庭開盤，開盤價格為13095元/平方米，不僅接近樓板價12075元/平方米，更是低于整個板塊的均價，令地王光環(huán)差點成為賠本生意。
2015年10月，碧桂園聯(lián)合金茂分別以34.2億元和17.6億元拿下了北京兩幅地塊。隨后，碧桂園以“最終成交價超過了老板的授權(quán)價”為由將該地塊的權(quán)益轉(zhuǎn)給了另一家央企。最近的一個例子是，攜手信達一起競拍杭州地塊的萬科，也因為信達最終出價超過約定10億元而退出游戲。
許多人還記得2015年世茂88億元拿下建鄴區(qū)河西北部江東5號的2016G11地塊，一舉刷新了南京的總價地王時的情形。為了奪得土地，世茂集團董事局副主席兼執(zhí)行董事許世壇親自督戰(zhàn)，其于現(xiàn)場雙手合十祈禱的神情被拍下，成為外界解讀民企拿地心酸的一個符號。