買房置業(yè)，是中國老百姓人生中的一件大事。中國自古流傳風(fēng)水學(xué)，認(rèn)為“吉房”是關(guān)系到業(yè)主追求安居樂業(yè)和健康吉祥的好兆頭，所以買房子一旦遭遇“兇宅”，確實是讓人鬧心的事兒。
如今，因為房價的原因，南京二手房交易非常火熱，在二手房交易中，大多數(shù)人關(guān)注的是房價、學(xué)區(qū)，關(guān)于房屋的兇、吉問題，大多數(shù)人想不到。但因為交易的是二手房，遇上的概率雖不大，但問題確實存在。作為律師，每年都會有當(dāng)事人咨詢買到了兇宅怎么辦的問題，在買賣雙方協(xié)商不成的情況下，最后只能打官司。
看來，“兇宅”確實是二手房市場一個回避不了的“囧話題”，不過，市場上回避不了，法律上卻是能規(guī)避的，關(guān)鍵看你合同怎么簽。
案例之一
發(fā)生地：鼓樓區(qū)
35歲的吳先生，和妻子在南京經(jīng)營一家小吃店，為了給孩子入籍上學(xué)，花了140多萬在鼓樓區(qū)購買了一套學(xué)區(qū)房，入住后，吳先生聽說這套房子在十年前曾經(jīng)“死過人”，心里開始不安起來。
吳先生到附近的派出所一查詢，發(fā)現(xiàn)這套房子在10年前真的發(fā)生過一樁兇案：一個吸毒人員進(jìn)入原房主家行竊，被買菜回家的老人撞見之后，老人遭到兇手滅口并焚尸。雖然兇案過去10多年了，但吳先生的妻子聽說后，心里非常不舒服，堅決要求搬離房屋。
新買的房子不敢住了，由此而來的問題一個接一個，“兇宅”誰敢接手？如果再賣，還能隱瞞嗎？一旦告知實情，即便房子有人買，價格也得低不少，這些損失該怎么辦？
于是，吳先生將原房主告上了法庭，并索賠15萬房屋貶值損失。
鼓樓法院經(jīng)審理認(rèn)為，“兇案”距離此次房屋交易已事隔多年，且兇案當(dāng)年發(fā)生時曾被眾多媒體廣泛報道；原房主一家一直在這套房屋里居住，直至房屋交易之日，所以，吳先生要求原房主在10年之后賣房時，再告知以親人當(dāng)年慘死的事實不合情理，是揭開原房主一家心靈的傷疤，據(jù)此，法院認(rèn)定原房主不構(gòu)成對兇案的刻意隱瞞。
至于兇案發(fā)生的事實是否會造成房屋價值貶損，鼓樓法院則認(rèn)為，吳先生目前仍然是房東，尚無轉(zhuǎn)售這套房屋的事實發(fā)生，所以對交易價值貶損這一主張缺乏證據(jù)。
最終，法院駁回了吳先生的訴訟請求。
案例之二
發(fā)生地：江寧區(qū)
跟吳先生一樣，江寧的趙女士最近也為“兇宅”一事鬧心不已。
趙女士在南京打拼了8年，早在8年前，她就看中了江寧某地的一個新樓盤，當(dāng)初沒下手，如今，這個樓盤的二手房比當(dāng)初的價格翻了一番。結(jié)婚在即，又準(zhǔn)備婚后就要個孩子，趙女士不再猶豫，決定出手。通過中介，她在該樓盤看中了一套二手房，總價150萬元。趙女士與對方簽訂房屋買賣合同后，支付了首付款90萬元，剩余房款申請公積金貸款。在之后的兩個月內(nèi)，趙女士與原房主辦理了房屋過戶手續(xù)。
過戶后，趙女士準(zhǔn)備對新買的房屋進(jìn)行裝修，結(jié)果卻意外從左右鄰居處聽聞：這套房子曾經(jīng)發(fā)生過跳樓事件。這可把趙女士嚇壞了，為證實傳聞，她多次與原房主李某聯(lián)系、核實，李某聲稱：跳樓事件確實發(fā)生過，但這并不影響居住，他沒有必要告知趙女士這一切。見趙女士知道了實情，李某主動進(jìn)行了“道歉”，之后便沒了下文。
李某的態(tài)度讓趙女士窩了一肚子火，她找到了當(dāng)初的中介員小王，質(zhì)問小王：在向她推薦這套房子時，為什么不先落實房子的吉、兇情況。誰知，中介小王雙手一攤，說：“趙姐，我當(dāng)初問了，房東說這套房子是吉房，沒出過什么事情，你看我們在購房三方協(xié)議上也備注了‘吉房’，我們對房屋兇吉的了解也限于房主的承諾，請您見諒！”
趙女士不知該如何是好，找到我咨詢。根據(jù)我的了解，在二手房市場上，八成的業(yè)主不會把兇宅信息告知房屋中介，否則房屋很難“出手”。其次，目前的中介市場上，僅有極少數(shù)中介公司建立了“兇宅數(shù)據(jù)庫”，據(jù)北京一家中介統(tǒng)計，北京一共備案了2000多套“兇宅”，南京的情況就不得而知了。
所以，買家再謹(jǐn)慎，遇到兇宅可能也無法有效判斷，剔除。
教你一招
買到了二手“兇宅”怎么辦？
“兇宅”并不是官方或法律上的界定，“兇宅”觀念屬于善良風(fēng)俗還是封建迷信，還存在不小的爭議。在目前的糾紛解決實務(wù)中，律師先支一招：首先，買房者一定要在購房協(xié)議或者通過中介簽訂的三方協(xié)議上記載房屋的兇吉狀況，把房屋信息披露的義務(wù)施加給賣方。
如果房屋賣家書面承諾了所售房屋為“正常”，購房者在交易之后卻發(fā)現(xiàn)上當(dāng)購買了“兇宅”，此時可以認(rèn)定原房主構(gòu)成“欺詐”。在雙方協(xié)商不成的情況下，購房者一旦起訴到法院，可以輕松獲得法院支持“貶損費”，甚至有權(quán)要求法院判令撤銷購房協(xié)議，達(dá)到“退房”目的也是可能的。
我這么說的理由是：任何買賣關(guān)系都應(yīng)當(dāng)建立在“誠實信用”原則之上，“兇宅”，也就是發(fā)生了非正常死亡事件的房屋，雖然在客觀上沒有影響房屋的實際使用價值，但卻會嚴(yán)重影響購房者的心理感受，從而造成交易價值降低。這是房屋的重大瑕疵。
所以，自打售房一開始，賣家就有按照誠實信用的交易道德，向買家如實披露“兇宅”信息的義務(wù)。在賣家故意隱瞞兇宅信息、刻意違反自己告知義務(wù)的情況下，買家依法維權(quán)，當(dāng)然能夠獲得法院支持。
上述觀點的依據(jù)是：根據(jù)我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，或因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。由于“兇宅”嚴(yán)重影響買家的購買欲，是影響房屋買賣合同訂立的重大事項，違反了買家的真實意思表示，所以隱瞞“兇宅”信息是違背誠信原則的。
上面案例里的趙女士，在李姓賣家書面承諾是吉房，實際出售卻是兇宅的情況下，她有權(quán)訴至法院，或者請求法院支持“貶損費”，或者要求法院直接撤銷這份鬧心的購房合同（賣家必須全額返還購房款及稅費等損失）。記者 陳菲