剛剛落幕的土地盛宴余溫未退，濟南房地產(chǎn)市場的連鎖反應(yīng)隨之而來。唐冶片區(qū)作為目前樓市供應(yīng)的主力片區(qū)，地價房價的波動，牽動著萬千購房者的神經(jīng)。房企重金布局唐冶，這個片區(qū)的價值有那么大嗎？地價的猛漲會帶來房價的飆升嗎？眾多房企布局唐冶片區(qū)，未來樓盤林立，會不會由銷售壓力引發(fā)價格戰(zhàn)？
本報記者 喻雯
多個在售樓盤都說暫時無房可賣
29日，唐冶片區(qū)8塊土地尤其是圍子山組團高價成交。這一消息給目前正在銷售的項目帶來了明顯的連鎖反應(yīng)。“唐冶的樓盤‘封盤’了嗎？”省城市民孫先生說，29日他去了兩個在售樓盤，置業(yè)顧問說，現(xiàn)在暫時沒有房子可以賣了，要過段時間才有新的項目推出。“樓盤的人說，現(xiàn)在是做排卡蓄客，等待二期項目推出。”孫先生說，難道是開發(fā)商要封盤惜售嗎？
“售樓處工作日一般是40多組客戶，29日當(dāng)天來了100多組，人數(shù)明顯增加不少。”唐冶片區(qū)一大型在售樓盤有關(guān)人士說，唐冶瘋狂搶地讓購房者有些“不淡定”了，擔(dān)心價格會大漲，都忍不住提早來看看。
“我們沒有封盤，目前在售的一期項目銷售接近尾聲，現(xiàn)在重點做下半年的二期新品。”該人士說，此前的銷售沒有特定的認籌蓄客期，這次計劃7月中旬推出的新項目，前期有一個開卡積累客戶的周期，不是說不賣房子了。“我們都有很重的銷售任務(wù)，不會封盤不售的，這樣會直接影響當(dāng)月的業(yè)績。”銀豐唐郡有關(guān)人士說，他們的在售項目也是接近尾聲，也在準備7月洋房的加推，并不是封盤。
年初到現(xiàn)在價格漲千元
“目前洋房的價格是每平米7300元，高層是每平米6500元，新推房源的價格還沒定，但是肯定會上漲。”綠地城項目有關(guān)人士說得也很有底氣。從上半年來看，該項目共成交2000多套房，銷售額為15億元，完成了集團下達的銷售指標。成交量的利好也帶來了價格穩(wěn)中上漲，從年初到現(xiàn)在，洋房的價格漲了1000元，高層的價格漲了800元。無論是剛需還是改善，都在逐漸釋放，還出現(xiàn)了一些投資客，這說明不少人看好了價值洼地的升值潛力。
銀豐唐郡有關(guān)人士說，他們新產(chǎn)品目前還沒有定價，但是價格也會上調(diào)。目前洋房的價格在每平米7700元，從年初到現(xiàn)在，價格也上漲了10%。“我們發(fā)現(xiàn)來唐冶買房的需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯的變化，去年還是以剛需為主，但是今年3月以來，改善需求在逐漸增加，源源不斷來了不少本區(qū)域之外的客戶。”該人士說，來這個片區(qū)買房的原來是在高新或其他區(qū)域買不起房子的人，但現(xiàn)在是越來越多沖著周邊居住環(huán)境來改善住房的人。
開發(fā)商不敢漲太狠怕漲價后房子難賣
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1-5月份，唐冶片區(qū)的商品住宅總供應(yīng)面積約51.8萬平米，成交總面積約25 . 13萬平米，月均去化量約5.03萬平米。進入3月以來，唐冶片區(qū)的月度成交量穩(wěn)定在6.5萬平米左右。
在成交價格方面，2016年1-5月份唐冶片區(qū)商品住宅市場成交均價為6387元/平米，其中4月份成交價格最高，達到每平7067元，受一系列利好政策影響，春節(jié)后片區(qū)成交價格上漲明顯。
“我們現(xiàn)在跟客戶一樣，也是在觀望市場。”綠地城有關(guān)人士說，價格雖然上調(diào)，但是漲幅也是受多重因素影響的，不是說看到新拍的地價很高就會狠漲房價，這樣不理性也會有風(fēng)險。他們親眼見證過西客站片區(qū)樓盤漲價的現(xiàn)象，2014年房子的價格漲上去了，但是賣不動，這樣再想降價走量是非常難的。“我們不想重蹈這樣的覆轍。”
“市場的供需關(guān)系是決定價格最關(guān)鍵的因素。上半年已經(jīng)消化了很多的剛需和改善需求，下半年周邊各種樓盤都會入市，這些都要考慮。”銀豐唐郡有關(guān)人士說，他們還要考慮全年的銷售任務(wù)以及集團公司要求的利潤等多種因素，價格真不是說漲就漲的。
“現(xiàn)在客戶也很理性，周邊可選擇的項目比較多，如果價格調(diào)得非常離譜，也是對自己成交的不負責(zé)任。”該人士說。
同一開發(fā)商西客站成交量僅是唐冶1/3
6月29日剛剛競拍成交的8塊土地，按照土地的開發(fā)周期來算，最快的項目在今年年底就可以入市。目前唐冶片區(qū)已有七八個在售樓盤，綜合來看，片區(qū)未來的競爭也不容小覷。這樣的樓盤林立讓不少人想到了西客站片區(qū)，加上圍子山片區(qū)的高價地塊，也有人在擔(dān)憂未來會不會有價無市，會不會成為第二個西客站片區(qū)？
綠地城有關(guān)人士說，上半年他們做過對比，他們在西客站項目的成交量僅僅是唐冶片區(qū)項目的三分之一，差距是顯而易見的。“有沒有產(chǎn)業(yè)的支撐和帶動，這是兩個片區(qū)最大的不同。”該人士說，西客站片區(qū)產(chǎn)業(yè)對人口導(dǎo)入的帶動是偏弱的。唐冶片區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)云集，西邊有漢峪金谷、高新區(qū)，東邊有孫村產(chǎn)業(yè)帶，南鄰綜合保稅區(qū)，北有機場和臨港開發(fā)區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。“從綠地城的客戶來看，高新、孫村等產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求量是很大的。”
龍湖地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局從西部轉(zhuǎn)到了東部，在他們看來，隨著城市東拓發(fā)展，雪山韓倉河片區(qū)及唐冶片區(qū)已成為近年濟南開發(fā)商聚焦熱點區(qū)域，但目前東部可出讓土地較少，土地資源稀缺，所以需要及時抓住機會進行布局。該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿σ渤蔀樗麄冏龀鲞x擇的重要因素。
片區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ鞔蠓科蠖加泻芎玫念A(yù)期。但是就目前片區(qū)的現(xiàn)狀和配套來看，跟規(guī)劃藍圖還有一定的差距，隨著市政、教育、商業(yè)、衛(wèi)生等配套的綜合完善，片區(qū)的價值也將更加凸顯，這樣對人口導(dǎo)入的吸引力才會更加明顯。