河南商報記者 鄧飛
8月18日，注定是一個可以載入鄭州土地拍賣史冊的一天。
鄭州“地王窩”兩塊地雙雙打破了鄭紡機地塊的單價地王紀錄。一線名企金茂置業(yè)首進鄭州，以35.1億元拿下龍湖83.9畝地，單價為4183萬元/畝，樓面價達36915元/平方米，超過了廣州最新樓面價地王水平。中國地產(chǎn)十強融創(chuàng)再次出手搶占龍湖另一幅地塊。
這兩塊地，從早上一直競拍到晚上。這一天，不僅產(chǎn)生了鄭州最貴的地王，其讓鄭東龍湖區(qū)域的房價達到了一個和一線城市接近的水平。兩大實力名企共進龍湖，助推鄭州樓市熱度，如何理性看待鄭州地王熱現(xiàn)象，值得深思。
【消息】
4183萬元/畝 鄭東龍湖區(qū)域
拍出鄭州史上最貴地王
昨日，鄭東新區(qū)龍湖副CBD區(qū)域兩塊住宅用地掛牌拍賣。其中，鄭政東出〔2016〕13號(網(wǎng))地塊位于朝陽路南、如意東路東，約70.34畝。鄭政東出〔2016〕14號(網(wǎng))地塊位于朝陽路南、龍翔二街東，約83.9畝。
這兩塊地恰好位于龍湖“地王窩”里，周邊分布著九如府、正弘瓴筑、雅居樂等十多個地王項目。該區(qū)域也是龍湖副CBD較早進行開發(fā)、相對成熟的區(qū)域，用業(yè)內(nèi)人士的話說，叫“出身富貴”。之前業(yè)界傳言，這兩塊土地將創(chuàng)下多項地王紀錄。
在這兩塊地開始競拍前，鄭州總價地王是由鄭紡機地塊得主鄭州萬科美景創(chuàng)下的，為25.024億元，單價地王也是其創(chuàng)下的，為2682.38萬元/畝。鄭州最高的樓面價紀錄是在鄭州“地王窩”，系河北榮盛發(fā)展創(chuàng)下的26035.22元/平方米。
就龍湖副CBD而言，區(qū)域總價地王由恒大創(chuàng)下，總價為22.31億元，單價地王由河北榮盛發(fā)展創(chuàng)下，為2604萬元/畝。但是昨日，當13號地競拍到第91輪報價18.44億元的時候，單價就躥到了2621.55萬元/畝，折合樓面價26210元/平方米，打破了榮盛保持的單價地王紀錄。
新單價地王紀錄保持時間并不長。14號地競拍到第60輪時報價為25.65億元，單價3057.21萬元/畝，樓面價26980元/平方米，這一紀錄使得14號地成為最新的總價、單價、樓面價地王。這是繼經(jīng)開區(qū)濱河國際新城之后第二次出現(xiàn)“三料”地王。
最后，河南融創(chuàng)奧城置業(yè)有限公司率先拿下鄭政東出〔2016〕13號(網(wǎng))地塊，總成交價為22.54億元，單價3630萬元/畝，樓面價36309.56元/平方米，溢價率142%。
一個半小時后，河南土拍歷史上最新地王產(chǎn)生。14號地經(jīng)過233輪爭奪，被金茂置業(yè)旗下公司北京覽秀城置業(yè)有限公司以35.1億元的價格拿下，單價為4183萬元/畝，折合樓面價36915元/平方米，溢價率161%。
【現(xiàn)場】
競拍233輪 歷經(jīng)9小時
有企業(yè)一次加價4.5億元
本次土地拍賣進行之前，就有業(yè)界傳言，地塊單價將創(chuàng)下3500萬元/畝、房價5萬元/平方米的紀錄。果然，競拍尚未開始，就已經(jīng)有個別企業(yè)登錄競價。更有行業(yè)人士對參與競拍的企業(yè)進行猜測，除了建業(yè)、康橋、永威、綠都、亞新、正商等本土企業(yè)外，還有雅居樂、旭輝、融創(chuàng)、藍光、金茂等外來品牌企業(yè)。
河南商報記者向多家房企求證，均未得到肯定答復。不過，從外界的關注度來看，這兩個地塊的價值預期已經(jīng)被推到一個制高點。
競拍之初，參與企業(yè)紛紛加價500萬元，舉牌節(jié)奏平穩(wěn)。當14號地競拍到第8輪時，有企業(yè)一次性加價4.5億元，掀起了第一波小高潮。
昨日兩塊土地競拍，13號地塊歷經(jīng)233輪，耗時8個多小時，14號地塊歷經(jīng)233輪、9個多小時，競拍歷程創(chuàng)歷史之最。
【預測】
龍湖房價破5萬元/平方米
鄭州房價可能被再次催漲
和昨日的土地拍賣一樣熱的是房價。最新地王樓面價36915元/平方米，這個水平，作為二線城市的鄭州，已經(jīng)開始逼近一線城市。
多位業(yè)內(nèi)人士測算得知，加上契稅、利潤等各種成本，該地塊未來房價至少為5萬元/平方米。
據(jù)河南商報記者了解，最早進入龍湖、最早交房的信和。普羅旺世龍之夢當時售價每平方米2.5萬元到3.6萬元；建業(yè)。海馬九如府已經(jīng)清盤，清盤價在3.8萬元/平方米，均價3.3萬元/平方米；藍城。蘭園主力戶型單價3萬元/平方米左右。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，其他諸多即將入市的豪宅項目也大都會定價在3萬元/平方米左右。
以此來看，如今的地王，僅樓面價就已經(jīng)達到了周邊項目現(xiàn)行售價水平。7月份，經(jīng)開區(qū)多個地王樓面價同樣與周邊項目售價相當。有龍湖項目置業(yè)顧問坦言，地王一產(chǎn)生，在售和將售項目價格將再次被抬高，不是以百為單位，而是以千為單位。
7月，鄭紡機地塊地王產(chǎn)生后，周邊項目曾一夜之間每平方米漲價300~500元，鄭州各區(qū)其他項目也出現(xiàn)了數(shù)百元不等的漲幅，個別豪宅項目則直接漲價千元。
此次龍湖地王會否催生新一輪漲價潮？鄭州一位營銷人士郭先生分析稱，地王帶給人們最大的影響是對預期的影響，買漲不買跌，道理就在這兒。就龍湖區(qū)域而言，新地王所在區(qū)域是龍湖最成熟的區(qū)域，九如府都建到六七層了，其他項目也都在加緊施工，搶占有利營銷節(jié)點，沒有理由不漲。
延伸
鄭州“地王熱”
現(xiàn)象下的冷思考
河南廣運置業(yè)集團執(zhí)行總裁師凱倫大膽預測，就整個鄭州市而言，如果按照這樣的發(fā)展趨勢，政府不出臺過激的政策限制的情況下，明年三環(huán)內(nèi)主城區(qū)普通商品住宅的主力戶型均價漲到兩萬元沒有問題。
他認為，龍湖地區(qū)的“地王熱”不像三環(huán)內(nèi)主城區(qū)鄭紡機普通地段的地王那樣，因為它們是鄭州最貴區(qū)域的地王。將來的產(chǎn)品品質(zhì)有多高？房價有多高？看似沒有天花板，但一切又皆有可能。它們與鄭州普通住宅房價，目前沒有現(xiàn)實的普遍比較意義，但對于鄭州未來普通住宅的房價上漲預期，是有暗示意義的。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也關注到鄭州地王事件。他認為，鄭州市場正處于一個大爆發(fā)的階段，即土地投資商和房產(chǎn)投資者都看好鄭州市場。鄭州市場之所以如此火爆，和河南省各類購房者積極到鄭州購房是有直接關系的。
嚴躍進說，從實際情況看，市場預期好，那么土地市場就會比較熱，這樣一來，龍湖等熱點板塊房價會繼續(xù)上升，進而也會帶動鄭東新區(qū)乃至鄭州全市的房價上漲。
不過，對于“地王熱”現(xiàn)象，需要分兩方面看。從市場供求角度看，此類土地是公開市場拍賣和競爭而獲得的，價格背后反映了供求的預期。而從政策監(jiān)管和風險把控看，卻需要積極管制。
嚴躍進分析認為，盲目打壓意義已經(jīng)不大，簡單用資產(chǎn)泡沫來定義來界定此類地王，也不會有實際的效果。關鍵要對鄭州市場拿地房企做個摸底，適當掌握房企投資意向，同時積極推進鄭州市場好地塊和差地塊的混搭型的拍賣，這樣反而能夠使得鄭州土地市場比較均衡。