房子也是一種商品。現(xiàn)在，一些消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)新房后，因房子與合同約定不符或其他原因，要求開(kāi)發(fā)商退房，但對(duì)方以種種理由拒絕退房，那么，消費(fèi)者該如何維權(quán)呢？法官陶家平對(duì)近年來(lái)發(fā)生的4起購(gòu)房案例予以點(diǎn)評(píng)，希望能夠?yàn)橘?gòu)房者提供一些經(jīng)驗(yàn)。
面積誤差可退房
案例：2010年5月，胡女士在某樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)了一套三居室的房子。合同約定：房屋建筑面積為120平方米，按建筑面積計(jì)價(jià)，每平方米5000元。合同簽訂后，胡女士支付了全部購(gòu)房款。2011年2月，該房屋竣工，經(jīng)實(shí)際測(cè)量建筑面積只有108平方米，胡女士認(rèn)為自己購(gòu)房的目的就是想擁有一個(gè)大一點(diǎn)的房子，現(xiàn)在新房縮水，這讓她無(wú)法接受。她找到開(kāi)發(fā)商要求退房，但遭到拒絕。隨后，張女士起訴至當(dāng)?shù)胤ㄔ骸７ㄔ航?jīng)審理，支持了胡女士要求開(kāi)發(fā)商返還已付房款，并支付利息的訴訟請(qǐng)求。
法官點(diǎn)評(píng)：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條規(guī)定：出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。本案中涉及的房屋面積誤差比為10%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)3%，胡女士主張退房，并要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款及利息，理應(yīng)得到法院支持。
擅改設(shè)計(jì)可退房
案例：去年1月，唐女士在某小區(qū)看中一套商品房，后與該小區(qū)開(kāi)發(fā)商簽訂了一份購(gòu)買(mǎi)合同。根據(jù)合同所附平面圖，唐女士所購(gòu)的商品房?jī)砷g臥室均有一個(gè)寬寬的落地窗。然而交房時(shí)，她卻發(fā)現(xiàn)原設(shè)計(jì)中的兩個(gè)落地窗，一個(gè)被完全封死，另一個(gè)則被改成了一個(gè)防火門(mén)和一個(gè)防火窗。唐女士認(rèn)為開(kāi)發(fā)商擅自變更房屋設(shè)計(jì)，嚴(yán)重影響了房屋的使用功能，使房屋的通風(fēng)、采光受到影響，故找到開(kāi)發(fā)商要求退房并賠償損失。而開(kāi)發(fā)商則以變更房屋設(shè)計(jì)已獲得相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)為由拒絕退房。雙方為此鬧到了法院。法院審理后認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商擅自變更房屋設(shè)計(jì)已構(gòu)成違約，遂判決開(kāi)發(fā)商退房并賠償唐女士相關(guān)損失。
法官點(diǎn)評(píng)：我國(guó)《商品房銷(xiāo)售管理方法》第24條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重違反上述規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約，故唐女士有權(quán)要求退房并賠償損失。
延期交房可退房
案例：2010年6月8日，夏女士購(gòu)買(mǎi)了一套商品房期房，合同約定于次年9月1日前交樓。合同簽訂之日，夏女士交付了30%的房屋首付款，其余部分采用貸款的方式支付。在貸款獲得審批后，夏女士開(kāi)始按月向銀行還貸。可開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)有如期向夏女士交房。夏女士經(jīng)打聽(tīng)得知，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，開(kāi)發(fā)商資金難以回籠，所以導(dǎo)致施工進(jìn)度拖延。夏女士找到開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商表示可以按照合同約定按日支付遲延履行違約金。就這樣拖了3個(gè)多月，開(kāi)發(fā)商還是沒(méi)有向夏女士交鑰匙。考慮到現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌，夏女士向法院提起訴訟，要求退房并賠償損失。法院審理后，依法支持了夏女士的訴訟請(qǐng)求。
法官點(diǎn)評(píng)：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條規(guī)定：根據(jù)《合同法》第94條規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。本案中，開(kāi)發(fā)商已逾期交房3個(gè)多月，夏女士有權(quán)要求退房。