在實踐操作中，真正約定保留所有權(quán)的并不多，以購房來說，一般多是約定達(dá)到相應(yīng)的條件后，賣方方會去辦理過戶。王云濤/漫畫
昨日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，該司法解釋包括8個部分，總計46條，對買賣合同的成立及效力、標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移、違約責(zé)任、所有權(quán)保留、特種買賣等具體適用法律問題作出明確規(guī)定。其中，明確承認(rèn)了認(rèn)購書、意向書等預(yù)約合同的法律效力，這意味著，一旦開發(fā)商或購房者拒不依約簽署正式買賣合同，另一方可就房價漲跌提出相應(yīng)索賠，而不僅僅局限于以往的定金賠償。
認(rèn)購書等明確契約效力
昨日出臺的司法解釋第二條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。
最高法院新聞發(fā)言人孫軍工介紹，這是司法解釋遵循“鼓勵交易，增加財富”的原則，針對在市場交易活動中存在的諸如認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、允諾書、備忘錄等預(yù)約的法律效力，明確承認(rèn)其獨立契約效力，固定雙方交易機(jī)會，制裁惡意預(yù)約人。
北京市盈科（廣州）律師事務(wù)所合伙人律師周玉忠表示，現(xiàn)實中，簽訂正式商品房買賣合同之前，開發(fā)商一般均要求購房者簽訂認(rèn)購書，并以此鎖定購房者及決定銷售策略。在房價漲跌較大及約定簽約間隔較長的情況下，由于僅需受定金賠償制約，撕毀認(rèn)購書的情況屢見不鮮。此條的實施，將為守約一方追究因此造成的包括房價漲跌所帶來的損失提供了法律依據(jù)。
賠償金可據(jù)漲跌價聯(lián)動
廣東勝倫律師事務(wù)所李小寧律師稱，合同法中并無預(yù)約合同的相關(guān)規(guī)定，以前實踐中，認(rèn)購書、意向書等預(yù)約合同除非詳細(xì)約定了具體責(zé)任等，否則法院并不能就此直接判處“違約方”承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
以實踐中最為常見的商品房買賣為例，一般情況下，購房者看好房后，會首先交付定金，然后簽訂認(rèn)購書或意向書等，約定何時簽訂正式的購房買賣合同。一般情況下，如果是購房者的原因，未能按時簽署正式合同，則其此前繳納的定金不再返還；如果是開放商的原因，則其雙倍返還此前繳納的定金。
但近年來，房價上漲趨勢明顯，有開發(fā)商往往臨時撕毀約定拒簽正式的買賣合同，寧愿雙倍返還定金。但對于購房者來說，即便是雙倍返還定金，也無法彌補(bǔ)房價上漲而購房不成的損失，因此往往訴諸法院要求賠償實際損失。但實踐中，法院多是以雙倍返還定金為原則，近年只有北京一法院判處了開發(fā)商高于雙倍定金的賠償。
新司法解釋出臺后，對于此類合同，法院可以考慮到購房者的實際損失，相應(yīng)提高賠償?shù)念~度。比如，一套房子售價70萬元，定金5萬元，在以往很可能雙倍返還定金10萬元，開發(fā)商只要賠償5萬元。而實際上，因為房價上漲，購房者此時在同一地段想買同類型房子可能要100萬元，或者開發(fā)商“截留”的這套房子賣到了100萬元，則購房者的損失應(yīng)不止5萬元。當(dāng)然，最終要看法院如何裁量并認(rèn)定上述損失。
同理，如果是購房者“違約”，其也要承擔(dān)房價下跌給開發(fā)商造成的相應(yīng)損失，也不應(yīng)局限于定金額度。
不動產(chǎn)
購房約定所有權(quán)保留無效
新的司法解釋第三十四條明確規(guī)定，買賣合同當(dāng)事人主張合同法關(guān)于標(biāo)的物所有權(quán)保留的規(guī)定適用于不動產(chǎn)的，人民法院不予支持。（所有權(quán)保留制度是指買賣合同中買受人先占有使用標(biāo)的物，但在雙方當(dāng)事人約定的特定條件成就前，出賣人仍然保留標(biāo)的物所有權(quán)。條件成就后，標(biāo)的物所有權(quán)才轉(zhuǎn)移給買受人的一種制度。）最高人民法院民事審判第二庭庭長宋曉明昨日在最高法院舉行的新聞發(fā)布會上介紹說，由于不動產(chǎn)買賣完成轉(zhuǎn)移登記后所有權(quán)才發(fā)生變動，這個時候雙方當(dāng)事人再通過約定進(jìn)行所有權(quán)保留明顯違反法律規(guī)定。我國物權(quán)法規(guī)定中，通過預(yù)告登記制度來滿足買賣雙方的需要，因此沒有必要采用所有權(quán)保留方式。