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三因素制約一線城市房?jī)r(jià)上漲或因上漲人口基礎(chǔ)不穩(wěn)

2015-07-15 09:34:50

來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

原標(biāo)題:三因素制約一線城市房?jī)r(jià)上漲 或因上漲人口基礎(chǔ)不穩(wěn)

  據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院百城房?jī)r(jià)指數(shù),百城房?jī)r(jià)均價(jià)繼今年5月由跌轉(zhuǎn)漲以來,6月延續(xù)升溫態(tài)勢(shì),環(huán)比上漲0.56%,漲幅較上月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)。其中,一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲顯著,因此有機(jī)構(gòu)分析一線城市房?jī)r(jià)“還得漲”。雖然在樓市回暖過程中一線城市最易聚集人氣,但當(dāng)前制約一線城市房?jī)r(jià)上漲的不利因素也在加快積聚,或?qū)⒁种埔痪城市房?jī)r(jià)上漲空間。

  一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的人口基礎(chǔ)不穩(wěn)。人口因素歷來是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展原動(dòng)力,一線城市也不例外。目前,一線城市人口數(shù)量過快增長(zhǎng),已接近或在某些方面上超過資源環(huán)境承受極限。無論是出于行政管理還是社會(huì)選擇,未來一線城市流動(dòng)人口增長(zhǎng)速度都將會(huì)放緩。同時(shí),老齡化也開始困擾一線城市。從國(guó)家層面上看,2014年我國(guó)總撫養(yǎng)比為46.8%,遠(yuǎn)低于世界平均的74%、印度的77%、美國(guó)的68%,也低于日本歷史上最低點(diǎn)(1996年)的59.5%,人口老齡化壓力劇增。2014年,北京市60歲及以上老年戶籍人口占戶籍人口的22.6%,比上年增加了1.4個(gè)百分點(diǎn);上海市戶籍人口中60歲及以上老年人口占總?cè)丝诘?8.8%。雖然考慮常住人口因素后的一線城市老齡化程度并不嚴(yán)重,但因?yàn)槿丝谄骄A(yù)期壽命延長(zhǎng),加上生育率低,流動(dòng)人口年齡也在增長(zhǎng),未來住房市場(chǎng)或?qū)⑹ト丝隍?qū)動(dòng)力。

  住房結(jié)構(gòu)矛盾導(dǎo)致一線城市需求動(dòng)力后勁不足。一線城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全,配套環(huán)境完備,對(duì)高房?jī)r(jià)是強(qiáng)力支撐。但同時(shí)高房?jī)r(jià)也易吸引社會(huì)投資投機(jī)性住房需求,致城市住房分配結(jié)構(gòu)出現(xiàn)扭曲,擁有二套以上住房的家庭正逐漸增多。而城市住房分配結(jié)構(gòu)與家庭收入水平分布整體相適應(yīng),住房市場(chǎng)需求收入中樞正逐漸下移,將不可避免導(dǎo)致未來需求動(dòng)力萎縮。特別是擁有多套住房家庭將來也可能會(huì)因?yàn)槿鄙俳灰讓?duì)手而出現(xiàn)住房流動(dòng)性轉(zhuǎn)換問題,或?qū)⒁种剖袌?chǎng)需求持續(xù)釋放。

  再交易房交易量激增反映出房?jī)r(jià)上漲一致性預(yù)期遠(yuǎn)未形成。今年3月,中央有關(guān)部委集中出臺(tái)系列穩(wěn)定住房消費(fèi)政策,特別是二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年,明顯改善了樓市預(yù)期,推動(dòng)二手房掛牌交易量顯著上升。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),6月北京市二手房成交量創(chuàng)出27個(gè)月來新高;深圳、上海等地二手房交易量也均出現(xiàn)階段性歷史高點(diǎn)。雖然二手房掛牌交易量大幅上升有住房置換需求因素,但考慮到二手房交易量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新房成交量,一定程度上反映出多數(shù)業(yè)主對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲前景預(yù)期整體并不樂觀,及時(shí)利用政策環(huán)境進(jìn)行變現(xiàn)。進(jìn)一步說,大量二手房加入住房市場(chǎng)供應(yīng),與新房形成激烈競(jìng)爭(zhēng),也將明顯增加新房去庫(kù)存難度和不確定性。而住房市場(chǎng)供應(yīng)總量的上升及日漸不可控性,必將對(duì)地方政府土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。若土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏不當(dāng),將引發(fā)新的供應(yīng)過剩問題。

  國(guó)家穩(wěn)定住房消費(fèi)政策目標(biāo)在于住房交易量上升。雖然住房交易價(jià)格微小上漲有助于刺激市場(chǎng)需求釋放,但以一線城市為代表,若出現(xiàn)房?jī)r(jià)過快上漲,不僅背離穩(wěn)定住房消費(fèi)政策方向,也會(huì)引發(fā)剛性和改善性住房市場(chǎng)需求快速萎縮,恐不利于住房市場(chǎng)健康運(yùn)行。

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