原標題：北京土地市場現(xiàn)“金九” 昔日地王解套否？
兩年前成交的夏家胡同地王，至今還未定案名。
東壩也是高價地聚集的區(qū)域之一，恒大、保利、首開、龍湖等品牌房企都已經(jīng)進駐。
9月以來，孫河區(qū)域連續(xù)出現(xiàn)兩塊“地王”級地塊，樓面價均超過5萬元/平方米。本版圖片均為新京報資料圖片
從8月31日開始，沉寂了一個多月的北京土地市場逐漸迎來復蘇。由于這一輪出讓的地塊均較為優(yōu)質(zhì)，起價雖然較高，卻也吸引了不少房企的關(guān)注。僅8月31日-9月9日這十天，北京的土地成交紀錄被頻頻刷新。
而據(jù)北京市國土資源局最新土地出讓公告顯示，9月份共有6宗住宅地塊入市交易，出讓起始價合計達到180億元，因此業(yè)內(nèi)普遍分析認為，9月北京土地市場將迎來一個出讓小高峰。
入市即現(xiàn)高價地
供應的稀缺刺激了企業(yè)的購地意愿。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫此前曾表示：北京住宅地塊近兩年供應更加稀缺，今年前7個月僅有21宗宅地實現(xiàn)成交，這一成交量創(chuàng)了近三年同期的新低。而從近一段時間的土地出讓情況來看，事實也的確如此。
8月最后一天，豐臺區(qū)榴鄉(xiāng)橋地塊以50.25億元的總價被中鐵建與方興聯(lián)合體取得，折合樓面價達5.2萬元/平方米。9月1日-9日的3次土地出讓，也均引發(fā)了多個品牌房企的激烈競爭。
9月2日，曾經(jīng)流拍的孫河地塊出讓，保利首開聯(lián)合體以64.83億元總價、近5.4萬元/平方米樓面價斬獲孫河新地王。
9月8日，保利首開龍湖聯(lián)合體在東壩以42.5億元總價、4.7萬元/平方米的樓面價拿下了又一宗高價地。
9月9日，懋源又以29.4億元、9.6萬平方米異地配建保障房的代價拿下孫河又一高價地塊，商品房樓面價也高達5.26萬元/平方米，超過了當年中糧地塊的樓面價。
同時，記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至9月9日，年內(nèi)北京市土地市場累計成交地塊50宗，成交金額累計超1012.83億元。在這50宗出讓的土地中，商品房住宅土地僅有22宗。
聯(lián)合拿地“最愛”首開
可以說，土地入市即成為高價地的情況已經(jīng)成為一個市場現(xiàn)象，短短十天來，北京連續(xù)四宗入市土地已吸金超過185億元。值得注意的是，近日來出讓的四宗土地中，有三宗都是被聯(lián)合體所斬獲。
事實上，從年初華潤、首開、平安聯(lián)合體相繼拿下亞林西、白盆窯地塊開始，再到近日保利、首開、龍湖、平安等品牌房企組聯(lián)合體拿地，“組團”拿地的現(xiàn)象在北京土地市場上更加普遍。
“房企會傾向于和本地企業(yè)抱團，組聯(lián)合體拿地，既能夠分攤風險，又可以利用本地企業(yè)背后的資源。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受采訪時分析，“比如首開，現(xiàn)在很多房企都喜歡和首開聯(lián)合拿地，這主要是因為作為本地國企，首開更了解政府的需要，而其操盤能力相對較弱，則正好能夠同聯(lián)合的品牌房企形成互補。”
“被高端化”項目將增多
值得注意的是，由于地價原因，目前及未來北京房地產(chǎn)市場上“被高端化”的項目正越來越多。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來，由于建設成本的原因，在北京興建的房地產(chǎn)項目，其實際銷售均價一般都會是拿地樓面價的兩倍以上，因此連日來出讓的幾宗地塊，由于樓面價均超過4萬元/平方米，甚至達到5萬多元/平方米，將來項目入市時價格預計都將接近或超過10萬元/平方米。
“土地價格肯定會影響到房價，企業(yè)不會為地價買單。” 郭毅表示，“現(xiàn)在房企在北京土地市場的拿地成本高，最后還是會由消費者來買單。”
■ 追問
房企為何前赴后繼拿“地王”？
在多名業(yè)內(nèi)人士看來，“僧多粥少”、市場前景看好是導致北京頻現(xiàn)“搶地”大戰(zhàn)、“地王”輪流坐的主要原因。
地塊供應少，看好高端樓市
今年4月披露的北京2015年供地計劃中，純商品住宅下調(diào)為750公頃。“北京在實行新的城市規(guī)劃，供應土地少，連近郊的地塊都很寶貴。現(xiàn)在四環(huán)內(nèi)幾乎沒有成片的項目，以前大家認為北五環(huán)是黃金地段，現(xiàn)在連南五環(huán)也值得買。”中糧置地北京常務副總經(jīng)理隋強表示，中糧也積極參與了9月9日的孫河土地的競拍，還花不少時間研究地塊中的養(yǎng)老產(chǎn)品的方案，但最后基于“理性原則”放棄。
北京萬科、北京融創(chuàng)高層此前也對新京報記者表示，二季度開始，從政府土地部門傳出的消息是，北京正在調(diào)整未來的城市發(fā)展新規(guī)劃，包括東城西城合并等猜想，由于具體方案未定，使一批優(yōu)質(zhì)土地暫緩出讓。
隋強表示，除了入市地塊少，看好北京高端樓市的前景也是開發(fā)商積極拿地的原因。中糧在2013年7月經(jīng)過70輪競拍搶下孫河地王，樓面價逼近5萬元/平米，業(yè)內(nèi)一直有質(zhì)疑之聲，但今年6月項目以“中糧瑞府”案名開盤，銷售報價在8.5萬元/平方米以上，目前也錄得較好的銷售業(yè)績。
國企天恒置業(yè)也參與前日孫河地塊競拍。北京天恒置業(yè)集團有限公司地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理周興此前也對記者表示，北京土地價格上漲是明顯趨勢，現(xiàn)在買覺得貴，明年買會更貴，而公司想要擴大規(guī)模，就必須多買地。
收購不易；老地王多能解套
除了從公開市場買地外，收購也是一種方法。但其難度也不小。
記者從北京萬科了解到，該公司正在通過收購談判來獲取土地，目前已進展到了快簽約階段，但還不能對外披露。業(yè)內(nèi)人士表示，土地收購不僅耗時較長，法律債務等風險也較多，難以成規(guī)模。
此外，業(yè)內(nèi)人士表示，從過去的歷史來看，不管買下多貴的地王，不管市場是高漲還是低迷，都能通過或自行開發(fā)推售，或轉(zhuǎn)手引入新股東，最終順利地解套獲利，這給了后來者信心。
比如，2011年保利在市場低谷中時從中國兵器手中收購北京海德公館項目，就遭遇了兩個獨立董事的反對，但隨著房價走高，海德公館最終成為北京保利的豪宅樓盤代表作，為公司貢獻了高額利潤。
“按常規(guī)核算方法，前天懋源在孫河拿地是不可能算過來的，說明懋源要換一種玩法，可能在運營方面找利潤，也可能是等幾年再開發(fā)。”當天另一參與競拍房企的一位高層坦言，懋源手中還有一個2013年7月拍下的夏家胡同地王，現(xiàn)在還未動工。
“新地王對周邊項目的銷售帶來利好，但自己有很大壓力。”隋強表示，最大的挑戰(zhàn)還是定位，要下決心確定到底做哪一種產(chǎn)品，好的產(chǎn)品在北京是不會缺少購買力的。
■ 探訪·地王
孫河地王
“中國好鄰居” 給后來者信心
進入9月以來，孫河區(qū)域連續(xù)出現(xiàn)“地王”級地塊。
9月2日，保利首開聯(lián)合體以64.83億元、折合5.4萬元/平方米的樓面價拿下孫河北甸西村地塊，成為“雙料地王”。而9月9日，孫河另一地塊也成為房企爭搶的焦點，最終被突然殺出的懋源地產(chǎn)拿下，其高達5.26萬元/平方米的樓面價，雖然未打破幾天前保利首開聯(lián)合體拿下的新地王，但也超過2013年7月誕生的中糧地王(4.8萬元/平方米)。連續(xù)出現(xiàn)的高價地，令孫河這一區(qū)域被業(yè)內(nèi)稱為“地王的溫床”，并稱新晉地王將使中糧地塊“解套”。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，孫河區(qū)域出讓的土地大多為宅地，且規(guī)劃較為完整，適合打造高端產(chǎn)品。而區(qū)域內(nèi)有不少“中國好鄰居”站臺，給有拿地意向的開發(fā)商以很強的信心。“泰禾院子、龍湖雙瓏原著售價都不低，中糧瑞府擬售價更是高于8.5萬元/平方米。”張大偉向媒體表示。
剛剛奪地的懋源方面也表示，他們之所以布局孫河主要還是因為看好該區(qū)域的發(fā)展前景。
“我們還是很看好北京高端市場，所以有高端土地放出來就非常關(guān)注。這宗地一出來就被我們給盯上了，對此作了充分的準備。”懋源地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)劉強表示，雖然這宗地剛剛拿下尚未作出具體規(guī)劃，不過可以肯定的是打造高端產(chǎn)品。此外，他還強調(diào)，由于該宗地有一部分養(yǎng)老用地，因此在未來，懋源也會在此打造養(yǎng)老地產(chǎn)。
此外，業(yè)內(nèi)人士表示，保利首開孫河地王很可能是由保利操盤，打造高端產(chǎn)品，但目前具體細節(jié)仍未確定。
白盆窯地王
先售自住房 商品房明年中入市
今年1月7日，體量巨大的豐臺區(qū)白盆窯地塊開拍，最終被華潤首開平安聯(lián)合體以86.25億元拿下，折合樓面價為3.8萬元/平方米，刷新了北京總價地王紀錄。而這一地塊的動向也備受關(guān)注。
據(jù)了解，白盆窯地塊位置較為優(yōu)越，擁有地鐵房山線、9號線兩條軌道交通線，出行便利。與該地塊相鄰的京投萬科西華府以及中海九號公館，房價均在4萬元/平方米以上。
不過，該地塊用于商品房開發(fā)的部分比較有限。據(jù)國土局公開資料顯示，該地塊規(guī)劃建筑面積約41.9萬平方米，扣除配建的限價房、自住型商品房及教育設施，剩余可供銷售的普通商品房最多為12.6萬平方米。
“這宗地位于南四環(huán)邊，由于地塊本身含有大量的自住房以及限價房，因此基本可以肯定這宗地的商品房部分不太可能打造剛需產(chǎn)品。我們對于項目的定位是城市中高端改善型住宅。”華潤白盆窯地塊項目負責人表示，“該地塊整體動工將在今年開始，但是具體到商品房項目何時能夠開工，還要等開工許可證下來才能夠確定。”
此外，該負責人進一步說，該項目的商品房部分預計將在明年中期開始入市，而今年他們的重點將主要放在自住房的銷售上。
泰禾西府大院
拆遷不順 眼看鄰居開售
2014年2月20日，泰禾集團以49.58億元、配建5萬平方米限價商品房的條件獲得豐臺西局住宅、商業(yè)及辦公地塊，其中商品房部分的樓面價逼近6.8萬元/平米。而在此一周前，龍湖也在西局拿地。但龍湖西局項目已于今年4月高調(diào)亮相，5月份樣板間開放，6月份取得預售證。據(jù)龍湖稱，6月推出一期30套房源已售罄，均價約8.5萬-9萬元/平方米。而截至目前，泰禾西局項目也僅確定了案名為“西府大院”，就連此前預期在今年率先推出的限價房部分也杳無音訊。
據(jù)知情人士透露，泰禾的項目之所以進展緩慢，是因為遇到了在商業(yè)還建上和村民發(fā)生了分歧，還建的位置和面積上還沒有達成協(xié)議。據(jù)悉，龍湖和泰禾拿的土地是“西局村舊村改造項目用地”，龍湖拿下一期用地，泰禾拿下二期用地，由政府負責拆遷。
“現(xiàn)在西局項目還跟村里僵在那里。”據(jù)接近泰禾的人士透露，泰禾今年的銷售重點將會是位于石景山的長安中心和位于大興的泰禾中央廣場，“泰禾一貫堅持高周轉(zhuǎn)，西局地塊原本預計在今年入市，土地進展不順在泰禾的預料之外。”
夏家胡同地王
避開“兄弟”競爭 不急于入市
9月9日，民企開發(fā)商懋源拍下孫河地塊，而懋源手中西南三環(huán)夏家胡同地王也一直放出今年亮相的風聲。
2013年7月，懋源地產(chǎn)以17.7億元和配建3.8萬平米公租房的條件拍下夏家胡同地塊，商品房面積為3.86萬平米，業(yè)內(nèi)估計其商品房樓面價突破4.2萬元/平米，未來售價突破7萬元/平米才有賺頭。
但隨著龍湖、泰禾、方興等房企積極搶地，目前西南三環(huán)板塊樓面價已飆升到6萬元/平米，使懋源的壓力大減，而懋源似乎并不急于推盤。
“夏家胡同項目現(xiàn)在處于規(guī)劃階段，相信懋源的產(chǎn)品力，會給市場帶來驚喜。”懋源地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)劉強表示，“未來懋源的高端項目會形成臺系產(chǎn)品線，但夏家胡同的案名還沒定。”劉強表示，規(guī)劃也還需要政府審批通過后才能對外披露。
據(jù)悉，夏家胡同地塊現(xiàn)在只是豎起了圍擋。業(yè)內(nèi)人士認為，夏家胡同項目與懋源2012年公司在市場低谷時拿下的豐臺花鄉(xiāng)“釣云臺”項目相距不遠，且都是都市平層豪宅產(chǎn)品，如果同時開盤，除了管理上會分散外，可能還會互相分流客戶，所以夏家胡同項目年內(nèi)入市的可能性不大。對此，劉強表示，懋源一直是定制地產(chǎn)的開發(fā)理念，比起速度，更重視產(chǎn)品開發(fā)。
東壩新地王
樓面價超5萬 或與龍湖項目聯(lián)動
作為北京土地市場上這些年來興起的熱門區(qū)域，東壩在9月8日，保利首開龍湖聯(lián)合體以42.5億元拿下的東壩項目其折合樓面價為4.7萬元/平方米。不過，據(jù)該項目其中一家拿地開發(fā)商計算，其樓面價超過5萬元/平方米，已超過此前名噪一時的恒大東壩地王。
但該地塊未來將由哪家企業(yè)具體操盤，仍不得而知。“這一地塊位于我們項目東南，最后誰來操盤還在談。如果最后定是由龍湖操盤的話，那么應該會與我們在東壩的現(xiàn)有項目聯(lián)動。”龍湖東壩的負責人表示。保利方面則向記者表示，由于該地塊剛拿沒多久，具體事宜仍在洽談中。
到目前為止，恒大、保利、首開、龍湖等品牌房企都已經(jīng)進駐東壩區(qū)域，連續(xù)不斷的高價地直接帶動了區(qū)域未來利好，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，目前東壩唯一一個在售項目利錦府二期定價也漲到近6萬元/平方米。
而區(qū)域內(nèi)開發(fā)進度最快的龍湖東壩項目也已準備入市。據(jù)該項目負責人透露，項目主打130-400平方米的高端住宅，瞄準的是30-40歲的城市中高階層。而業(yè)內(nèi)預計，其售價不會低于8萬元/平方米。