本報(bào)記者 杜雨萌
6月7日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，順應(yīng)人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，著力推動(dòng)已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲(chǔ)備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。
在業(yè)界看來，此次會(huì)議不僅明確提出要去庫存，還對外釋放了將有新政策措施落地的可能，值得期待。接受《證券日報(bào)》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)去庫存工作的推進(jìn)，未來，除了進(jìn)一步加大抵押補(bǔ)充貸款（PSL）、央行再貸款等對地方國企的收儲(chǔ)支持力度外，后續(xù)新的去庫存政策或包括將存量非住宅調(diào)整規(guī)劃改為住宅等舉措。
重點(diǎn)城市
房地產(chǎn)市場回溫
自4月末召開的中共中央政治局會(huì)議進(jìn)一步明確“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”后，5月17日央行等多部門從優(yōu)化增量角度出發(fā)，圍繞降首付、降利率、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率等連發(fā)多條樓市重磅支持政策；全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議明確提出“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房”；同日，住建部、央行、國家金融監(jiān)管總局以及自然資源部也一同對外透露，將陸續(xù)出臺相關(guān)配套政策文件以做好保交房工作。
這一系列統(tǒng)籌“增量與存量”的政策組合拳，力度之大且銜接緊密，被業(yè)內(nèi)稱之為房地產(chǎn)市場的“史詩級”利好，其政策效果也很快傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場。
克而瑞地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從周數(shù)據(jù)來看，5月17日發(fā)布的利好政策的推動(dòng)作用在二手房市場已有明顯體現(xiàn)，即重點(diǎn)14個(gè)城市二手房成交規(guī)模已連續(xù)兩周環(huán)比增長。從城市表現(xiàn)來看，北京第22周（5月27日至6月2日）二手房成交32.2萬平方米，達(dá)到年內(nèi)高位，環(huán)比增長44%，同比增長16%。杭州成交低位回升，環(huán)比增長20%，增幅同樣居前。深圳同比增幅擴(kuò)大至55%。從新房成交來說，重點(diǎn)城市成交總量環(huán)比進(jìn)一步回升，且在第22周的平均去化率已升至56%。
雖然“組合拳”政策促成了部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場“回溫”，但去庫存仍是目前地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問題。
“無論是從去化周期、房價(jià)表現(xiàn)、供需關(guān)系變化，再或是房地產(chǎn)銷售、投資等情況來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場去庫存依然面臨著較大的壓力。”粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究院院長羅志恒表示，擴(kuò)大購房需求仍是房地產(chǎn)去庫存的關(guān)鍵。
去庫存工作
期待新思維
加快解決去庫存問題已成為業(yè)內(nèi)普遍共識，從政策路徑來看，除了做好增量購房需求的“加法”政策外，如何在消化存量房產(chǎn)方面進(jìn)一步做好“減法”，無疑是后續(xù)政策的主要著力點(diǎn)。
6月7日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議也提出，對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。
“這也說明，對于各地去庫存工作，要進(jìn)一步謀劃新的思維。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示。
從目前房產(chǎn)的去庫存工作來說，在“供”的方面，自然資源部在《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》中已明確，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時(shí)下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下；商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）—36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。從“需”的方面來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至6月3日，全國已有超70城表態(tài)支持住房“以舊換新”“收舊換新”。從各地支持“以舊換新”的方式來看，具體可以分為“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式。此外，央行也明確，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙偉在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，地方國企助力房產(chǎn)“去庫存”若要見效，“準(zhǔn)財(cái)政”和央行再貸款等支持力度或仍需加大。
若從穩(wěn)市場政策出發(fā)，趙偉表示，目前居民購房政策支持中，首付比、房貸利率已降至歷史最低，后續(xù)穩(wěn)地產(chǎn)政策重點(diǎn)跟蹤財(cái)稅端。即購房稅費(fèi)減免方面，本輪穩(wěn)地產(chǎn)針對住房換購者推出滿足一定條件予以個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠，而對于購房稅費(fèi)優(yōu)惠、個(gè)稅住房貸款專項(xiàng)抵扣等政策尚未有較大調(diào)整，可能是成為后續(xù)穩(wěn)地產(chǎn)儲(chǔ)備政策。
在去庫存政策方面，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，新的去庫存政策也有可能包括將存量非住宅調(diào)整規(guī)劃改為住宅，再或是加大城中村改造、拆遷改造收購商品房安置等。