6月份通州共成交1956套商品住宅（不含保障房及自住房），創(chuàng)下近18個月以來的新高，均價則達(dá)到25801元/平方米，半年內(nèi)漲幅接近20%
編者按：近一段時間以來，北京市政府遷往通州的傳聞甚囂塵上，雖然消息至今沒有得到有關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)的確認(rèn)，但通州部分樓盤聞聲漲價卻成為不爭的事實。記者前往通州，進(jìn)行了實地走訪，希望為讀者提供有益的投資價值參考。
■本報記者 王 崢 王麗新
今年以來，政府機(jī)關(guān)東遷、積分落戶試點、北京副中心、廣渠路二期加速打通等一系列利好消息不斷刺激著通州樓市。而關(guān)于通州不少項目借機(jī)提價，甚至是封盤的消息更是不絕于耳。
《證券日報》記者實地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，通州在售的一些項目確實出現(xiàn)了提價的情況，個別樓盤的漲價幅度高達(dá)5000元/平方米，高端項目更是出現(xiàn)單套提價逾百萬元的情況，同時大部分樓盤的折扣也基本取消。但此前傳聞的封盤現(xiàn)象卻并沒有出現(xiàn)，記者走訪了通州近10個樓盤，除計劃7月中下旬首次開盤的萬科公園里、富力運河十號，其余項目均處于正常的在售狀態(tài)。
對此，有業(yè)內(nèi)人士對《證券日報》記者表示，“確實有部分的通州項目，把后面一期開盤的時間往后挪了挪，基本都是尾盤或最后一期，畢竟開發(fā)商也想多賺點利潤，但這都是正常的銷售行為，凡是拿到預(yù)售證的，該賣還是正常賣的。至于漲價，更多的還是源于近期成交量的放大，應(yīng)該說政府機(jī)關(guān)東遷等消息起到的是‘錦上添花’的作用”。
“封盤”消息不實
今年5月底，有消息稱，市政府東遷已經(jīng)審批通過，位于通州的預(yù)留地即將開始動工建設(shè)，大約2017年底投入使用，搬遷地址在通州潞城東小營附近。隨后，中國香港《文匯報》撰文稱，已從權(quán)威渠道獲悉， 北京市四套班子(市委、市政府、市人大、市政協(xié))將在今年國慶節(jié)前夕全部由城區(qū)遷往通州區(qū)，具體搬遷方案不日將正式公布。《南方周末》在一則報道也稱，在采訪一位北京市規(guī)劃委員會的公務(wù)員時，得到了“是有可能搬，因為領(lǐng)導(dǎo)是這么和我們說的”這樣的答復(fù)。
同時，通州潞城東小營附近的17個村鎮(zhèn)，近期也確實開展了農(nóng)轉(zhuǎn)非登記工作。而上述的種種消息，也使得通州不少項目聞風(fēng)而動，有的樓盤甚至被曝出已經(jīng)封盤待漲的消息。
不過，《證券日報》記者實地走訪后發(fā)現(xiàn)，部分媒體曝出的封盤消息并不準(zhǔn)確，更多的是銷售人員的一種營銷手段。
“還在正常賣，我們這最后還剩幾百套房子，99平方米的兩居和137平方米的三居都是精裝修，售價在35000元/平方米，只要您資格通過審核，馬上就可以簽約。”在位于通州運河核心區(qū)的合生濱江帝景售樓處，其銷售人員這樣對《證券日報》記者表示。
而在合生濱江帝景的售樓處外，華業(yè)東方玫瑰的項目人員也極力向記者推薦他們項目。在K2玉蘭灣，記者了解到，目前該項目的剩余房源已經(jīng)不多，以大戶型為主，且均屬于可售裝狀態(tài)，其中也包括作為項目樓王的7號樓。
據(jù)悉，上述3個項目，此前都被媒體曝出封盤的消息。
此外，在位于臺湖新城的萬科公園里，其銷售人員告訴記者，該項目的住宅產(chǎn)品預(yù)計7月中下旬就會開盤，目前處于蓄客階段，客戶全款的話可以享受一定的折扣。
而記者在走訪同屬臺湖區(qū)域的泰禾·1號街區(qū)和泰禾·拾景園后發(fā)現(xiàn)，這兩個項目目前均在正常銷售，其中泰禾·1號街區(qū)的70年住宅公寓產(chǎn)品已經(jīng)售罄，目前在售的全部為商住項目和別墅。其銷售人員表示，泰禾在臺湖的這2個項目從未封盤，一直都在賣，后期開盤的產(chǎn)品也正在進(jìn)行排號，并會按之前計劃好的時間開盤。
不過，上述銷售人員表示，通州運河核心區(qū)的幾個項目已經(jīng)封盤待漲。
隨后，記者前往了位于通州運河核心區(qū)的富力運河十號，其工作人員表示，該項目并沒有封盤，首期項目預(yù)計7月底就可以入市。同時，隔河相望的京貿(mào)國際城項目也尚有部分尾盤仍在銷售。
而作為潞河中學(xué)分校學(xué)區(qū)房的京貿(mào)國際公館，目前也有3棟住宅在售。銷售人員稱二期也將按此前預(yù)期的時間入市。
對此，有業(yè)內(nèi)人士對《證券日報》記者表示，“通州部分項目傳出封盤的消息，實際上是開發(fā)商的營銷手段，開發(fā)商充其量也就是延緩后期項目的開盤時間，但目前該賣的肯定還是會賣的，而封盤待漲的消息顯然有利于其加快在售房源的去化速度，因此才會有類似的消息傳出”。
高端項目提價逾百萬元
雖然“封盤”消息不實，但在成交量回升以及諸多利好消息的刺激下，通州在售的大部分樓盤均出現(xiàn)了售價上漲的情況。
以泰禾·拾景園為例，其銷售人員告訴記者，項目近300平方米的疊拼產(chǎn)品，年初最便宜的一套售價為610萬元，當(dāng)期已經(jīng)售罄，而下一期開盤的同類型產(chǎn)品，最低的售價已經(jīng)升至750萬元。大幅漲價的原因則是該產(chǎn)品下一期只有6套，但排號的客戶已經(jīng)有20多個。
相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2015年第二季度，通州大約有50個在售房地產(chǎn)項目，其中，在第二季度3個月時間內(nèi)均有成交、并且成交價格持續(xù)上漲的有10個項目；同時，在持續(xù)上漲的10個項目中，有7個項目的漲幅在10%以內(nèi)，另外3個項目的漲幅超過10%；漲幅最高的兩個項目是位于臺湖的泰禾·1號街區(qū)和泰禾·拾景園，分別達(dá)到25%、38%，2015年6月份成交均價分別達(dá)到41244元/平方米、40420元/平方米。
除了臺湖區(qū)域外，通州運河核心區(qū)項目的售價漲幅也是不小。
《證券日報》記者在富力運河十號的售樓處看到，雖然當(dāng)天陣雨連連，且雨勢不小，但看房的客戶絡(luò)繹不絕，不少客戶均是攜家?guī)Э谇皝砜幢P，樣板間里也是擠滿了人。據(jù)該項目的工作人員介紹，富力運河十號的住宅為商住產(chǎn)品，主力戶型是130平方米和150平方米的三居，售價在38000元/平方米—42000元/平方米之間。而此前，該項目預(yù)計的起售價格還在30000元/平方米。上述工作人員稱，由于項目緊鄰大運河，距離傳聞中政府東遷的辦公區(qū)域距離較近，所以給了公司提價的信心。年底公司計劃將該項目的二期售價提升至40000萬元/平方米。
而上面提及目前售價在35000元/平方米的合生濱江帝景項目，年初的單價還只有30000萬元/平方米。據(jù)知情人士向《證券日報》記者透露，該項目距離東小營等地不遠(yuǎn)，此前有不少公務(wù)員前來該項目購房，隨后項目便開始大幅提價。并且合生濱江帝景項目所剩房源不多，區(qū)域內(nèi)在售的項目也只有寥寥幾個，因此合生創(chuàng)展也并不著急將該項目迅速清盤。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“因為多年發(fā)展，通州的發(fā)展層次明顯呈現(xiàn)三級：曾經(jīng)的八通線沿線、臺湖區(qū)域、未來的運河CBD。從發(fā)展利好、企業(yè)入駐情況看，未來的運河CBD將是明星區(qū)域。今天的運河CBD就是十年前的國貿(mào)，運河核心區(qū)將是未來通州發(fā)展的龍頭”。
亞豪機(jī)構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅則稱，隨著成交量的提升，通州運河板塊住宅處于相對稀缺狀態(tài)，在售項目大多都是三年之前拿地，目前基本處于尾盤出售狀態(tài)，開發(fā)商一般都會提升尾盤的品質(zhì)，價格也會隨之上調(diào)，因此，預(yù)計通州房價下半年將繼續(xù)迎來上漲行情，但并非“跳漲”。
據(jù)記者了解，在富力運河十號旁邊，K2、合景泰富、復(fù)地集團(tuán)的項目也都在動工建設(shè)。
而在八通線沿線的K2玉蘭灣售樓現(xiàn)場，雖然有部分業(yè)主因房產(chǎn)證的問題來到售樓處拉橫幅，但來該項目看房的客戶仍坐滿了售樓大廳。其工作人員告訴記者，來此拉橫幅的確實是玉蘭灣的業(yè)主，但他們拿不到房產(chǎn)證的原因主要是自身購房資質(zhì)有問題，和項目本身無關(guān)。目前玉蘭灣的均價為31500元/平方米，也沒有任何折扣，而該項目年初的售價為28000元/平方米。
此外，位于廣渠路二期沿線的京貿(mào)國際公寓，算上贈送的面積，售價也從25000元/平方米上調(diào)至27000元/平方米，漲幅近10%。
“通州項目紛紛提價，一方面是政策利好不斷，另一方面也是成交量回暖使然。”有業(yè)內(nèi)人士稱。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份通州共成交1956套商品住宅（不含保障房及自住房），創(chuàng)下近18個月以來的新高，均價則達(dá)到25801元/平方米，半年內(nèi)漲幅接近20%。
“截至6月底，剔除別墅類物業(yè)，通州普通住宅目前可售的套數(shù)為6103套，成交均價也持續(xù)上升。政府機(jī)構(gòu)是否遷至通州，并無定論，即使搬遷，實際也只是錦上添花，對于通州市場來說，未來作為次中心的發(fā)展趨勢已經(jīng)明確，這種情況下，房地產(chǎn)市場有所升溫也是受一系列利好的影響。通州在2012年—2013年，因為之前暴漲后的市場恐慌情緒，近2年北京房價大漲的時候通州房價卻一直不溫不火，因此在一系列利好落地的情況下，2015年通州樓市價格補(bǔ)漲的趨勢明顯。”張大偉表示。
攝影/王 崢 王麗新