天量的庫(kù)存造成現(xiàn)在的尷尬處境

　　酒店式公寓亟待突圍

　　□本報(bào)記者 張峰

　　隨著限購(gòu)的放松，尤其是在330新政之后，市場(chǎng)對(duì)于住宅的熱情被點(diǎn)燃，在屢屢創(chuàng)出成交高峰的同時(shí)，商業(yè)項(xiàng)目卻略顯冷淡，其中主打類住宅功能的酒店式公寓的處境，更是變得尷尬起來(lái)。隨著6月“年中大戰(zhàn)”沖擊波的結(jié)束，7月樓市也進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期，不少新項(xiàng)目開(kāi)始入市為下半年做準(zhǔn)備，其中仍有不少酒店式公寓的影子，但現(xiàn)實(shí)中這類產(chǎn)品存量大、去化慢的問(wèn)題并沒(méi)有緩解，那么新入市的酒店式公寓，有能力打破這一現(xiàn)狀嗎？

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　　時(shí)熱時(shí)冷存量過(guò)大

　　生活就像一盒巧克力，你永遠(yuǎn)不知道下一顆是什么味道，酒店式公寓在杭州的發(fā)展，也經(jīng)歷著這樣的起起落落。

　　2011年，杭州正式進(jìn)入限購(gòu)限貸的雙限時(shí)代，“史上最嚴(yán)調(diào)控”拉開(kāi)序幕，高速狂奔的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在一腳急剎車(chē)后迅速降溫，而正是這個(gè)時(shí)刻，酒店式公寓作為一種類住宅型產(chǎn)品迎來(lái)了春天。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年全年酒店式公寓銷(xiāo)量，同比前一年增長(zhǎng)了36.16%，當(dāng)年下沙的保利灣天地、世茂江濱cosmo，濱江的君尚金座、漢峰峰公館等，都有著很好的銷(xiāo)量。這段時(shí)間，酒店式公寓可謂是當(dāng)之無(wú)愧的明星產(chǎn)品。

　　2012年1月，正當(dāng)開(kāi)發(fā)商剛剛走上一條康莊大道時(shí)，卻迎來(lái)了一紙“限酒令”，給這個(gè)正值高溫的市場(chǎng)加了一道緊箍咒：杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理實(shí)施意見(jiàn)通知》，意見(jiàn)明確規(guī)定：今后商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目，沒(méi)有獨(dú)立衛(wèi)生間、不設(shè)陽(yáng)臺(tái)與飄窗、不得設(shè)置廚房和燃?xì)夤艿馈�無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，不能分割出售。

　　這意味著，今后這類廣義上的“酒店式公寓”，將在以后市場(chǎng)上絕跡。一時(shí)間，幾家歡喜幾家愁，在限酒令之前就已經(jīng)審批出來(lái)的一些項(xiàng)目，就逐漸成了“絕版”，銷(xiāo)量猛增，暗自竊喜。而一些剛拿地卻沒(méi)來(lái)得及審批的，不得不調(diào)整戰(zhàn)略，甚至放緩開(kāi)發(fā)。

　　正當(dāng)這些打著“絕版”、“稀缺”的名頭開(kāi)始不慌不忙推盤(pán)銷(xiāo)售的時(shí)候，新的調(diào)整又到來(lái)了。2014年7月，杭州“雙限”正式取消，住宅需求得到釋放，人們的視線又重新回到住宅上面來(lái)，酒店式公寓瞬間被打進(jìn) “冷宮”，而此時(shí)沒(méi)賣(mài)掉的一些產(chǎn)品，開(kāi)始急了起來(lái)。

　　據(jù)住在杭州網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前6個(gè)月中，杭州全市新增酒店式公寓6538套，新增346818平方米，期間成交4391套，6個(gè)月凈增2147套，截至6月30日，杭州酒店式公寓產(chǎn)品存量27117套，可售面積1693151平方米，而7月份40余個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)中，有7個(gè)項(xiàng)目是酒店式公寓，包括EFC歐美金融城、世包國(guó)際中心、復(fù)地黃龍和山、漾Loft、世茂廣場(chǎng)天譽(yù)、迪凱·運(yùn)河印象等項(xiàng)目，可見(jiàn)同類產(chǎn)品存量依舊不容小覷。

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　　處境尷尬去化困難

　　酒店式公寓的購(gòu)買(mǎi)者一般有兩種：手握有余錢(qián)的投資客和手中沒(méi)錢(qián)的剛需者。

　　投資客手中多數(shù)已有多套住宅，購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓的初衷，也多是用來(lái)投資，甚至以租養(yǎng)貸。而對(duì)于剛需人群來(lái)說(shuō)，酒店式公寓在價(jià)格方面歷來(lái)低于同地段的住宅產(chǎn)品，而酒店式公寓有著小戶型、低總價(jià)的特點(diǎn)，以50萬(wàn)元總價(jià)買(mǎi)一套房子成為可能，因此某些區(qū)域內(nèi)也會(huì)有人買(mǎi)單。

　　漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)副總經(jīng)理陳煥春認(rèn)為，酒店式公寓總體來(lái)說(shuō)，仍然是一種投資型產(chǎn)品，受到宏觀經(jīng)濟(jì)影響，比如在這一輪經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)房產(chǎn)投資并不是重點(diǎn)，因此相應(yīng)的酒店式公寓市場(chǎng)比較冷淡，前兩個(gè)月股市好的時(shí)候有過(guò)短暫的上揚(yáng)，但熱度馬上就降下來(lái)了，所以其投資性的特點(diǎn)很明顯。陳煥春認(rèn)為，受到住宅市場(chǎng)回暖的影響，在房產(chǎn)投資上這類產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)很弱了，所以今年下半年這類產(chǎn)品的成交可能還會(huì)更差。

　　杭州雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，酒店式公寓是需要特定的區(qū)域、特定的客戶群去支持的，例如北京、上海等這種“金領(lǐng)”的高端人才較多，其需求也大。而杭州的客群基礎(chǔ)并不是很大，因此其處境比較尷尬。作為投資，受到產(chǎn)權(quán)年限的限制，酒店式公寓二次出售是很困難的，因此大部分還是以租賃的形式獲取回報(bào)，但是巨大的存量下競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈，價(jià)格很難上去。

　　一方面是高庫(kù)存下的自我激烈競(jìng)爭(zhēng)，另一方面是對(duì)比住宅類商品房自身產(chǎn)品短板的暴露。再加上”不限購(gòu)“這一重大優(yōu)勢(shì)，在限購(gòu)政策取消后的煙消云散，杭州的酒店式公寓似乎已經(jīng)被逼到了窮途末路。

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　　差異競(jìng)爭(zhēng)才有出路

　　究竟什么樣的酒店式公寓產(chǎn)品，才能吸引客戶買(mǎi)單？

　　酒店式公寓分為兩種，狹義上的酒店式公寓，是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的綜合性物業(yè)形態(tài)，例如杭州的奧克伍德。而廣義上的，則是把非住宅用地性質(zhì)上做的類住宅功能的產(chǎn)品，都叫做酒店式公寓，而杭州現(xiàn)在市面上在售的大多是后一種酒店式公寓，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在將房屋出售給業(yè)主之后，并沒(méi)有提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　就在近日，位于未來(lái)科技城的建工EFC，推出了其酒店式公寓產(chǎn)品萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際，據(jù)開(kāi)發(fā)商消息，首次推出的400套房源已經(jīng)銷(xiāo)售一空，有點(diǎn)逆勢(shì)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際引入了萬(wàn)豪行政公寓，將為業(yè)主提供酒店式服務(wù)以及房子的統(tǒng)一管理，跟杭州目前大多數(shù)空有其名的酒店式公寓相比，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際是為數(shù)不多能做到酒店式服務(wù)管理的項(xiàng)目，其周邊的酒店式公寓可以說(shuō)只此一家，因此，這一個(gè)案并不能代表著酒店式公寓市場(chǎng)的整體回暖，反而說(shuō)明差異化定位，或許才能找到出路。

　　酒店式公寓作為一種非主流產(chǎn)品，在杭州的發(fā)展過(guò)于急迫，國(guó)人對(duì)于公寓服務(wù)式也還遠(yuǎn)沒(méi)有接受，因此近年來(lái)杭州這些遍地開(kāi)花的酒店式公寓產(chǎn)品，已經(jīng)漸漸沉寂下來(lái)，如果無(wú)法找到符合自己的定位和方向，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，依舊會(huì)步履維艱。

　　陳煥春認(rèn)為，從產(chǎn)品本身來(lái)說(shuō)，酒店式公寓雖然擁有類住宅屬性，但是其作為替代住宅并沒(méi)有形成很好的市場(chǎng)，真正剛需者買(mǎi)來(lái)作為過(guò)渡的人群還是比較少的，她認(rèn)為這類產(chǎn)品想要走出困境，還是應(yīng)該將方向轉(zhuǎn)到投資上來(lái)，尤其開(kāi)發(fā)商如何保證其后期的投資回報(bào)，或者引入成熟的酒店管理服務(wù)，那么這類產(chǎn)品的市場(chǎng)還是有的。

　　章惠芳認(rèn)為，酒店式公寓從其名稱來(lái)看就比較混搭，因此這類產(chǎn)品的定位很重要，需要根據(jù)客群和目標(biāo)開(kāi)發(fā)，讓產(chǎn)品定位清晰，有差異性和偏向性，避免走同質(zhì)化。例如區(qū)域內(nèi)住宅土地少，居住需求又相對(duì)較大的話，那么項(xiàng)目可以偏向“公寓”屬性多一點(diǎn)，無(wú)論從裝修還是后期管理、服務(wù)都要過(guò)硬才行。如果區(qū)域內(nèi)創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚，那么這類產(chǎn)品也可以作為辦公場(chǎng)所，隨著創(chuàng)業(yè)的人越來(lái)越多，這種小面積的辦公場(chǎng)所的需求有所增加，相比寫(xiě)字樓這種產(chǎn)品的自由度更高，也會(huì)好賣(mài)。