對于很多像林偉這樣的首次置業(yè)剛需者而言，買房的門檻也不斷抬升，這些工薪階層的80后甚至90后們正面臨買房難的問題。
編者按：上海一手房成交均價(jià)在三季度突破了3.2萬元/平方米，四季度房價(jià)尚在想象中——土地市場面粉比面包貴的行情，將導(dǎo)致明年入市的新項(xiàng)目都將以高端面目的姿態(tài)出現(xiàn)，由于利潤不如高端項(xiàng)目高，開發(fā)商也紛紛放棄剛需項(xiàng)目的開發(fā)——遍地難覓剛需盤、被抬上風(fēng)口的房價(jià)，將越來越多的剛需購房者擠出樓市。
但改善型需求在政策的刺激下或?qū)⒈煌钢В饲耙恢蓖N的豪宅最近開始出現(xiàn)客戶危機(jī)……這一切能讓上海樓市回歸普通市場嗎？
“很多時(shí)候即使土地價(jià)格很貴，但是我們也到了不得不買土地的時(shí)候，即便我們拿到這個(gè)土地的價(jià)格可能導(dǎo)致項(xiàng)目利潤很低，但是為了公司正常運(yùn)作我們也需要拿地。”華東某房企參與拿地策劃的負(fù)責(zé)人張斕(化名)告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者。
“很多時(shí)候即使土地價(jià)格很貴，但是我們也到了不得不買土地的時(shí)候，即便我們拿到這個(gè)土地的價(jià)格可能導(dǎo)致項(xiàng)目利潤很低，但是為了公司正常運(yùn)作我們也需要拿地。”華東某房企參與拿地策劃的負(fù)責(zé)人張斕(化名)告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者。
“對于一個(gè)預(yù)算只有150萬的年輕人，在上海買一套剛需的樓盤非常困難，上海已經(jīng)很少有小戶型適合我們。”購房者林偉(化名)一提起買房就會習(xí)慣性吐槽。
今年以來，上海土地價(jià)格上漲較快，很多時(shí)候土地樓板價(jià)格已經(jīng)和周圍的房價(jià)相當(dāng)，而這也是導(dǎo)致上海的房價(jià)不斷上漲的重要因素。對于很多像林偉這樣的首次置業(yè)剛需者而言，買房的門檻也不斷抬升，這些工薪階層的80后甚至90后們正面臨買房難的問題。
土地供應(yīng)轉(zhuǎn)向了，房企的壓力能緩解嗎
《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者注意到，也有房企雖然總部已經(jīng)在上海但是由于土地價(jià)格較高其在上海竟然沒有一塊土地。多名房企土地部門人士都向記者表示，雖然目前土地價(jià)格很貴，但是不得不拿地，否則公司沒有土地開發(fā)已經(jīng)不能運(yùn)作下去。
今年9月末，上海的土地拍賣會現(xiàn)場，濱江集團(tuán)&平安集團(tuán)聯(lián)合體以總價(jià)34.65億競得上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)一宗宅地，其成交樓面價(jià)28755元/平方米，溢價(jià)率91.7%。上述土地是上海寶山區(qū)的純宅地，包括萬科、龍湖、招商、九龍倉、中糧等其余14家競爭對手參與拍賣。值得一提的是，在土地總價(jià)為19億時(shí)，濱江平安聯(lián)合體直接跳價(jià)11億至30億。
而在9月中旬的拍賣會上，上海則共計(jì)拍賣了3塊土地，金額約78億，值得一提的是其溢價(jià)率均超過了100%。其中，青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)嘉松中路東側(cè)純宅地被旭輝&上海建工聯(lián)合體以26.16億元摘得，溢價(jià)率114.9%，樓板價(jià)22122元/平方米，單價(jià)首破2萬。保利地產(chǎn)則花費(fèi)41億元獲得寶山大場宅地，地塊溢價(jià)率107.22%，樓板價(jià)22314元/平方米。首創(chuàng)置業(yè)以10.98億的價(jià)格獲得淀山湖新城宅地，溢價(jià)率103.87%，樓板價(jià)17324元/平方米。
“從房企角度看，市場供求風(fēng)險(xiǎn)降至低位，金九銀十預(yù)期會繼續(xù)加速存量消化，房企補(bǔ)貨意愿增強(qiáng)。同時(shí)，近日國務(wù)院還下發(fā)《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》，部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最低資本金比例下調(diào)5%，對保障性住房和普通商品住房開發(fā)房企并無影響，但卻能緩解高檔住宅開發(fā)房企的資金壓力，為‘地王’誕生打下基礎(chǔ)。”克而瑞研究中心研究員楊科偉告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者。
同策咨詢此前的一份報(bào)告顯示，2011年上海市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為1200公頃，2012、2013年該數(shù)值為1000公頃，2014年為700公頃，供應(yīng)量持續(xù)收縮。而新鮮出爐的上海2015年供地計(jì)劃顯示，商品住宅建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃面積為400~600公頃，其中還包含了保障房，實(shí)際供應(yīng)的商品住宅用地就更少。從上述數(shù)據(jù)可以看出，上海的土地供應(yīng)在不斷減少。
對于張斕而言也有很煩惱的地方，其公司總部在上海但是項(xiàng)目所剩無幾。今年第四季度他的任務(wù)就是無論如何都需要拿下土地，這個(gè)價(jià)值不是財(cái)務(wù)意義，而是公司戰(zhàn)略意義。同時(shí)讓張斕感到緊張的是還有更多的房企希望把總部搬到上海，這些房企也將和他們一樣展開競爭。
另一位知名房企內(nèi)部人士這樣向記者吐槽：“之前我們也打算參與火車站北廣場土地的拍賣，即使我們把該項(xiàng)目的所有可以想得到的成本攤到整個(gè)城市公司的成本里面去，并調(diào)用城市公司的資源去滿足這個(gè)潛在項(xiàng)目的需求，結(jié)果我們發(fā)現(xiàn)我們的價(jià)格還是比競爭對手低。”
張斕和所有房企拿地的負(fù)責(zé)人一樣，感受到了深深的壓力。但是近日這個(gè)情況似乎開始悄然變化，新江灣城的土地已經(jīng)開始了這個(gè)變化。
10月12日，上海市規(guī)劃和土地資源管理局(下稱“規(guī)土局”)網(wǎng)站發(fā)布公告稱，原定于本月14日下午進(jìn)行拍賣的上海楊浦區(qū)N091104單元C1-02(D7)地塊中止出讓。資料顯示，該地塊出讓總面積為13.2萬平方米，容積率為1.125，為住宅用地，地塊的掛牌起始價(jià)40.1725億元，樓板價(jià)2.7萬/平方米。彼時(shí)，《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者采訪多名業(yè)內(nèi)權(quán)威人士預(yù)計(jì)，如果拍賣上述土地樓板價(jià)預(yù)計(jì)將超過4萬/平方米。
四天過后，上述地塊再度在上海規(guī)土局掛牌，起始總價(jià)為40.1725億元。和此前相比，重新掛牌的新江灣地塊中，大幅度增加了中小戶型的比例以及保障房的配比，要求配建的保障性住房建筑面積應(yīng)占該宗地規(guī)劃總住宅建筑面積的20%以上，套數(shù)不得少于412套(以審定的方案為準(zhǔn))。此外，該地塊還被要求中小套型(90平方米以下)住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，上述土地的出讓條件調(diào)整和近期上海市領(lǐng)導(dǎo)提出上海房地產(chǎn)存在的兩大結(jié)構(gòu)問題有關(guān)。今年10月，上海市委書記韓正表示，上海房地產(chǎn)市場有兩大結(jié)構(gòu)性問題：辦公用房、商業(yè)用房投資增幅過大、保有量過大；中小套型商品住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，特別是市場化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應(yīng)明顯減少。
一般而言，開發(fā)中高端戶型的利潤率比小戶型的利潤率要高，因此開發(fā)商都會選擇做一些改善類的產(chǎn)品，這樣也無形增加了土地的價(jià)格，而上述的改變，或許會對土地價(jià)格有所降溫。而上述土地也要求增加中小戶型的比例，那么上海的中小戶型目前究竟是什么情況呢？
利潤不如改善型項(xiàng)目高，房企不愿再做剛需盤
與上海高漲的房價(jià)相對應(yīng)，高價(jià)地的入市，將大大拉升新項(xiàng)目價(jià)格，明年的樓市或?qū)㈦y尋普通商品房，取而代之的或許是高端樓盤遍地開花。像林偉這樣首次置業(yè)的年輕剛需購房者，或許將不斷被擠出購房者的隊(duì)伍。
林偉在上海工作了大概五年，每月收入大概一萬元，在上海這個(gè)城市收入不高不低，屬于工薪階層。
今年開始，林偉因?yàn)榻Y(jié)婚打算在上海買第一套房，初步的預(yù)算是150萬，但是林偉看了很多房子以后發(fā)現(xiàn)，按照目前這個(gè)預(yù)算他的剛性需求置業(yè)很難實(shí)現(xiàn)。
“目前上海市區(qū)基本沒有中小戶型的供應(yīng)，按照我150萬的預(yù)算只能買30平方米~40平方米的老公房。房子舊都不說了，還有一個(gè)問題是這種房首付高而且貸款困難，對于一個(gè)需要貸款的年輕人而言壓力是非常大的。”林偉告訴記者。
如果市區(qū)不行，很多年輕人就選擇搬離去郊區(qū)居住。林偉發(fā)現(xiàn)，如果買郊區(qū)可以買川沙、奉賢之類的地方，房子新而且會大一些，但是對于他而言交通又成為非常大的壓力。“晚上加個(gè)班都沒有公車回家，交通成本大大提高，現(xiàn)在的新房子一室都在60平方米左右，對于剛結(jié)婚的人雖然很好，但是以后有了孩子還得換房。”林偉抱怨道。
記者注意到，也有開發(fā)商開始設(shè)計(jì)40平方米左右的公寓來滿足這些剛需客戶的需求，比如陽光城就在位于二號線唐鎮(zhèn)的項(xiàng)目和寓見公寓合作，打造40平方米不到的公寓，并通過挑高設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)雙層，增加了使用面積。這一類產(chǎn)品保證了空間的使用效率，但是供應(yīng)情況也并不多見。
“很多人都選擇租酒店式公寓，因?yàn)榫频晔焦⒌乃妼拵зM(fèi)用很貴，其產(chǎn)權(quán)時(shí)間也很短，購買過后想要賣掉的難度也是非常大，我個(gè)人是不考慮買這類產(chǎn)品。”林偉認(rèn)為，“而且很多公寓雖然是雙層設(shè)計(jì)，但是樓梯的面積也很浪費(fèi)，而我還需要花錢買這一部分面積。”
而林偉的顧慮也不無道理，記者曾在嘉定新城走訪酒店式公寓發(fā)現(xiàn)，其周邊的大戶型已經(jīng)幾乎銷售一空，但是酒店式公寓項(xiàng)目卻出現(xiàn)了滯銷。記者了解到，目前上海酒店式公寓多以租賃為主，買賣的量并不大。
為什么開發(fā)商都不愿意做小戶型的房子呢？記者從多家開發(fā)商處了解到，剛需人群對于價(jià)格非常敏感，開發(fā)商能夠在里面賺取的利潤和改善型住宅比還是差很多。這也是很多開發(fā)商不愿意做小戶型的原因。
自今年3·30新政以來，上海的中高端市場井噴，連續(xù)六個(gè)月成交量超過120萬平方米，這其中大部分都是改善型需求。據(jù)上海鏈家市場研究部數(shù)據(jù)，9月上海單價(jià)5萬元/平方米以上的高端商品住宅成交量為1309套，環(huán)比上漲42.0%，同比上漲4.2倍之多，已接近今年6、7月份成交峰值。截至10月18日，10月上海高端商品住宅成交量已達(dá)651套，隨著高端項(xiàng)目近期入市步伐加快，10月成交量有望繼續(xù)維持高位。
上海中環(huán)內(nèi)的新房總價(jià)多數(shù)在500萬左右，更是非常嚇人，但是對于這個(gè)人口眾多的城市，卻依舊有著強(qiáng)大的購買力。還有更多像林偉這樣的人群，顯然壓力非常大。
豪宅賣不動了，樓市會回歸普通市場嗎
一方面上海的剛需戶型嚴(yán)重不夠，另外一方面在過去的二、三季度上海的豪宅和高端住宅市場卻表現(xiàn)非常好。
新江灣城板塊周圍有許多豪宅項(xiàng)目，2014年10月記者走訪發(fā)現(xiàn)該板塊曾一度出現(xiàn)滯銷。有的項(xiàng)目二手房價(jià)相當(dāng)于高峰買進(jìn)時(shí)的一手房價(jià)打6~7折，整體供應(yīng)量過大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重導(dǎo)致競爭激烈是當(dāng)時(shí)的現(xiàn)狀。當(dāng)時(shí)包括三湘七星府邸、新江灣九里、中建大公館、銀億領(lǐng)墅等以大平層為主要產(chǎn)品類型的高端項(xiàng)目入市導(dǎo)致供應(yīng)和庫存都非常大。
但是隨著今年市場的好轉(zhuǎn)這里的項(xiàng)目開始快速銷售。“目前總價(jià)1000萬以下或者面積在250平方米以下的戶型基本都沒有了，今年開始這里的銷售非常好，很多樓盤甚至不用代理公司就可以自己銷售一空，這里的客戶大部分都是置換性需求，財(cái)富有一定的積累希望改變自己的居住環(huán)境。”上海鏈家新江灣一區(qū)區(qū)域總監(jiān)王平告訴記者。
王平認(rèn)為，這個(gè)板塊之所以出現(xiàn)這樣的銷售主要是去年沉淀的客戶和今年股市行情及救市政策的多重驅(qū)動。
上半年上海豪宅可謂風(fēng)光無限，截至今年上半年上海成交均價(jià)超過10萬元/平方米的一手高端豪宅成交超過150套，創(chuàng)新上海的歷史新高。此前，豪宅歷史最高點(diǎn)是2012年創(chuàng)造的149套。王平所在的新江灣板塊就已經(jīng)感受到了這樣的好轉(zhuǎn)，雖然這邊的單價(jià)并沒有10萬/平方米的數(shù)字，但是很多總價(jià)1000萬左右的房屋已經(jīng)所剩無幾。此外，由于這一輪市場的波動這個(gè)板塊很多樓盤都有不同程度的價(jià)格上漲。
但是到了下半年呢？中原地產(chǎn)提供給記者的數(shù)據(jù)顯示，新江灣板塊在三季度一手豪宅成交486套，環(huán)比減少38.8%；成交均價(jià)46391元，環(huán)比上漲1.6%。而這個(gè)板塊二手豪宅三季度成交323套，環(huán)比減少10.5%。豪宅市場也已經(jīng)開始悄然轉(zhuǎn)變，王平認(rèn)為，今年上半年的瘋狂行情把去年積壓的客戶和未來的潛在客戶全部消耗，而未來的市場就不會那么火爆。
“蓄客數(shù)量不夠，很多豪宅的操盤手都在頭疼找不到買家了，有實(shí)力購買豪宅的客戶就那么多。”一位不愿透露姓名的豪宅營銷人士告訴記者，“此外，股市不景氣導(dǎo)致很多人財(cái)富縮水，大家對于市場的觀望情緒也開始增加。”
以位于上海黃浦區(qū)的豪宅項(xiàng)目黃浦灣為例，其在很早就宣稱在今年上半年將開盤，后一直不斷延后，直到今年10月其才開盤。記者查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，其在今年10月16日開盤，新開盤總套數(shù)122套，但是目前10月的銷售速度顯示僅為3套。
黃浦灣只是一個(gè)豪宅項(xiàng)目的縮影，上述豪宅營銷人士提到，目前豪宅僅幾個(gè)項(xiàng)目有良好的客戶基礎(chǔ)和銷售能力，很多豪宅在今年下半年都面臨了滯銷的難題，而上半年豪宅旺銷，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測的豪宅年或?qū)⑻崆敖Y(jié)束。