截至10月21日，計(jì)劃將在年內(nèi)推出的22宗土地 (數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地整理儲(chǔ)備中心)
樊家村！這個(gè)北京南三環(huán)到南四環(huán)之間的地名，將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)在房地產(chǎn)市場(chǎng)被廣泛提及，但我們相信，過(guò)不了多久，它仍將成為一個(gè)過(guò)客的名稱。
10月20日，葛洲壩經(jīng)過(guò)104輪競(jìng)拍，以49.5億摘豐臺(tái)樊家村宅地，需要配建4.1萬(wàn)平方米公租房以及6.18萬(wàn)平方米回遷房。溢價(jià)率高達(dá)50%。據(jù)初步測(cè)算，樓面價(jià)或高達(dá)7.5萬(wàn)元/平方米，未來(lái)售價(jià)篤定破十萬(wàn)。
結(jié)果一出，活躍的微信朋友圈各大周邊樓盤歡呼雀躍，“樊家村都破十萬(wàn)了，趕緊來(lái)XX項(xiàng)目壓壓驚，位置更佳，品牌更棒，每平方米僅需9萬(wàn)元”、“謝謝葛洲壩，豐臺(tái)高價(jià)盤的救世主”等等看似戲謔卻發(fā)自肺腑的興奮之聲不絕于耳。
土地市場(chǎng)在瘋狂的同時(shí)，新開(kāi)樓盤的價(jià)格卻低于業(yè)內(nèi)人士的心理預(yù)期，南四環(huán)樓盤天恒公園懿府上周開(kāi)盤，單價(jià)4萬(wàn)～4.2萬(wàn)/平方米引發(fā)搶購(gòu)，此前該樓盤被普遍預(yù)估均價(jià)在5萬(wàn)元以上；而融創(chuàng)的使館一號(hào)院亦在短時(shí)間內(nèi)熱銷10億，價(jià)格都低于預(yù)期……
業(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)一個(gè)月內(nèi)，將有700億以上土地額成交，有多少地王接踵而來(lái)我們雖不能臆測(cè)，但起碼可以預(yù)測(cè)，樊家村豐臺(tái)地王“桂冠”很快將會(huì)花落別家。
瘋狂的樊家村
豐臺(tái)成了“瘋抬”。在樊家村之前，每一次新地的拍出都被喊“瘋了”，但直到今天，人們對(duì)此已然見(jiàn)怪不怪，不瘋已經(jīng)不能稱之為“瘋臺(tái)”了。
樊家村瘋了，不僅僅是因?yàn)樗鼊?chuàng)造了豐臺(tái)新地王，更重要的是一個(gè)只有國(guó)企背景，而沒(méi)有實(shí)際操盤經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)如何在群雄環(huán)伺的豐臺(tái)占領(lǐng)第一高地。且看豐臺(tái)板塊如今的高端房報(bào)價(jià)：龍湖西宸原著最高超過(guò)20萬(wàn)元/平方米，不久前公布平層產(chǎn)品玉府售價(jià)將達(dá)到15萬(wàn)元/平方米；緊挨著樊家村6號(hào)地的懋源·釣云臺(tái)，昨天剛剛公示預(yù)售證，4棟樓均價(jià)都在10萬(wàn)元/平方米以上，最高的一棟樓均價(jià)超過(guò)13萬(wàn)元/平方米，而葛洲壩一向是以“出資傍名牌”的形象出現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)界，中化方興、龍湖、融創(chuàng)等知名企業(yè)在北京的樓盤，幕后多有葛洲壩的身影。此次從幕后轉(zhuǎn)向前臺(tái)釋放出的信號(hào)，足以讓業(yè)內(nèi)人士分析一陣的。
2015年1月5日，成交的兩宗地塊位于豐臺(tái)玉泉營(yíng)區(qū)域，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍后，其被史上最巨型聯(lián)合體—招商華潤(rùn)九龍倉(cāng)平安聯(lián)合體摘得，平均樓面價(jià)高達(dá)3.73萬(wàn)元/平方米和4.97萬(wàn)元/平方米。就在新年第一拍余熱未消之時(shí)，1月7日下午，豐臺(tái)花鄉(xiāng)白盆窯地塊在經(jīng)過(guò)53輪舉牌后，被華潤(rùn)首開(kāi)平安聯(lián)合體以86.25億元捧走，成為北京新晉總價(jià)地王。白盆窯地塊樓面價(jià)約為3.4萬(wàn)元/平方米，而該區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格不過(guò)每平方米4萬(wàn)元左右。對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，樓面價(jià)接近或者超過(guò)在售房?jī)r(jià)已經(jīng)成為土地市場(chǎng)的新常態(tài)。
接連的土地成交熱潮讓豐臺(tái)區(qū)儼然成了樓市熱點(diǎn)，受到各大房企的追捧。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，豐臺(tái)2014年土地總成交額為281.8億元，位列全市第二。而在2014年成交的土地中，豐臺(tái)也不乏高價(jià)地的身影，比如2014年初的西局地王樓面價(jià)早已突破6萬(wàn)元/平方米；2013年成交的夏家胡同地王也地處豐臺(tái)區(qū)，其樓面價(jià)達(dá)到4.5萬(wàn)元/平方米，該地區(qū)的二手房售價(jià)不到4萬(wàn)元/平方米。
當(dāng)時(shí)，對(duì)于豐臺(tái)區(qū)域?qū)覍页霈F(xiàn)高價(jià)地現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，豐臺(tái)都處于市場(chǎng)邊緣，其低調(diào)的表現(xiàn)導(dǎo)致區(qū)域土地價(jià)值長(zhǎng)期被低估，因此受到各路房企的爭(zhēng)奪。受土地拍賣價(jià)格的影響，豐臺(tái)區(qū)域住宅價(jià)格有望突破8萬(wàn)元/平方米。但當(dāng)時(shí)誰(shuí)都不敢想象，短短九個(gè)月時(shí)間，隨著樊家村地塊的加入，豐臺(tái)均價(jià)十萬(wàn)以上的樓盤已經(jīng)接踵而來(lái)。
對(duì)于豐臺(tái)土地緣何如此密集地推出，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商手中的商品住宅在經(jīng)過(guò)今年的快速去庫(kù)存后，庫(kù)存已大幅消減，年末補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的意愿大增，國(guó)土部門因此集中推地，一方面滿足房企購(gòu)地需求；另一方面也通過(guò)分流購(gòu)地需求來(lái)化解過(guò)于激烈的競(jìng)地局面，從而達(dá)到平抑地價(jià)的目的。
2016年 北京豪宅主戰(zhàn)場(chǎng)
在北京，單價(jià)每平方米超過(guò)10萬(wàn)元的樓盤被稱之為頂豪，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，2016年未來(lái)頂豪項(xiàng)目有望突破50個(gè)。
據(jù)張大偉介紹，截至三季度，北京土地市場(chǎng)成交25宗商品房住宅用地，雖然從25宗土地總面積看合計(jì)高達(dá)427萬(wàn)平米，但因?yàn)槎喾N配建，實(shí)際商品房住宅用地合計(jì)只有104萬(wàn)平米，按照商品房平均單套120平米計(jì)算，未來(lái)能夠供應(yīng)形成的商品房住宅只有8600套！
土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)成為新常態(tài)！在北京2013年開(kāi)始出現(xiàn)了地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，而從2015年6月大興等南城系列地王開(kāi)始出現(xiàn)了地價(jià)遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。這證明了房企對(duì)一線城市土地的爭(zhēng)搶。
北京商品房住宅的市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高端化，與香港類似，目前在售物業(yè)中低端占比非常少，北京從2015年開(kāi)始，也非常明顯地以為自住房的供應(yīng)擠占普通住宅市場(chǎng)，導(dǎo)致未來(lái)高端化將成為趨勢(shì)，當(dāng)然，這種高端化的價(jià)格，與過(guò)去的住宅產(chǎn)品并不一致。
2015年最后2個(gè)月，雖然土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)影響已經(jīng)趨弱，但依然會(huì)釋放促漲影響，房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)明顯上漲，在2013年開(kāi)始，北京的土地出讓出現(xiàn)明顯的商品房住宅建設(shè)的現(xiàn)象，各地出現(xiàn)了很多地王，這種情況下，未來(lái)新上市的商品房定價(jià)自然會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢(shì)，而很多過(guò)去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的也將供應(yīng)大量的豪宅項(xiàng)目，將明顯影響市場(chǎng)定價(jià)。
據(jù)一位豪宅開(kāi)發(fā)商介紹，目前在售的豪宅中，1000萬(wàn)至2000萬(wàn)之間是有市場(chǎng)需求的，也是豪宅中賣的最好的。而一個(gè)億起的雖然難賣，但由于這種房源本來(lái)就稀少，因此找到對(duì)位的人群是有辦法的。最難賣的就是4000萬(wàn)-5000萬(wàn)之間的頂豪，存在的位置很尷尬，是豪宅中最滯銷的。明年十萬(wàn)以上樓盤紛紛入市，不出意外，會(huì)有大量的豪宅滯銷，甚至爛尾。
豪宅未來(lái)賣給誰(shuí)？新盤定價(jià)低開(kāi)低走
土地市場(chǎng)的瘋狂似乎并沒(méi)有改變?cè)谑蹣潜P快跑的決心。一些新開(kāi)樓盤的定價(jià)策略印證了這一點(diǎn)。
眾所周知，項(xiàng)目開(kāi)盤定價(jià)頗顯技術(shù)含量，尤其是一期開(kāi)盤價(jià)格，甚至對(duì)產(chǎn)品未來(lái)銷售情況及價(jià)格走勢(shì)都將產(chǎn)生較大影響。從企業(yè)的角度講，價(jià)格太高必然會(huì)流失客戶，價(jià)格太低利潤(rùn)率會(huì)大打折扣；從意向客戶層面來(lái)講，價(jià)格高低直接影響著置業(yè)選擇。
上周，國(guó)企天恒置業(yè)旗下南四環(huán)項(xiàng)目公園懿府開(kāi)盤，單價(jià)4萬(wàn)至4.2萬(wàn)/平方米的定價(jià)引發(fā)搶購(gòu)，要知道一年前，天恒金融街聯(lián)合體拿下該地塊的成本折合樓面價(jià)約2.47萬(wàn)元/平方米，這個(gè)價(jià)格基本是貼著成本在賣。
該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者，就公園懿府目前所處的新宮區(qū)域而言，10月底和11月還將拍出兩宗住宅用地，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)上述兩宗地塊樓面價(jià)將達(dá)4萬(wàn)元/平方米，再加之第五座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)入駐槐房等區(qū)位優(yōu)勢(shì)，可想見(jiàn)該區(qū)域未來(lái)房?jī)r(jià)具備較大增值空間。此外，該項(xiàng)目在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，如果現(xiàn)階段總價(jià)定在500萬(wàn)以上，項(xiàng)目將損失約50%的客戶。
在樊家村改寫豐臺(tái)地王價(jià)格的同時(shí)，一種聲音再一次響起：這么多的單價(jià)10萬(wàn)元樓盤，賣給誰(shuí)？
有專家曾撰文指出，一個(gè)城市的房地產(chǎn)堅(jiān)挺，在于其人口凈流入多少以及產(chǎn)業(yè)強(qiáng)大支撐。但如此之瘋的北京土地市場(chǎng)，還是不免讓人對(duì)未來(lái)產(chǎn)生懷疑。
第一，北京市正在采取近10年來(lái)最嚴(yán)格的常住人口控制措施。北京常住人口增量已從2011年的56.7萬(wàn)人降至2014年的36.8萬(wàn)人，增速?gòu)?011年的2.9%降至2014年的1.7%。2015年更是全面收緊，村官和留京大學(xué)生指標(biāo)都大為壓縮。而人口增量是影響樓市的重要因素。
第二，一批實(shí)力階層已經(jīng)或正在撤出北京樓市。由于氣候、經(jīng)濟(jì)狀況、投資環(huán)境等原因，很多實(shí)力階層開(kāi)始進(jìn)行海外資產(chǎn)配置，美國(guó)、加拿大、澳洲、歐洲，甚至毛里求斯、塞舌爾之類的國(guó)家，都成為中產(chǎn)以上人群的投資置業(yè)去處。過(guò)去10年，支撐北京樓市的，是源源不斷的新晉投資者，或者是賣舊買新。但現(xiàn)在，新的增長(zhǎng)動(dòng)力已大大減弱。
第三，6月以來(lái)的股災(zāi)消滅了一批豪宅潛在買家。今年5月份之前的豪宅賣的都不錯(cuò)，很大一部分買家來(lái)自于減持股票的人，但好景不長(zhǎng)，大多數(shù)股民遭受重大打擊，很多交了認(rèn)購(gòu)金的買家難以交首付，又不能退款，只能自認(rèn)倒霉。
第四，豪宅供應(yīng)即將形成堰塞湖。早在去年年底，就有機(jī)構(gòu)稱，2015年后將有38個(gè)項(xiàng)目，房?jī)r(jià)出現(xiàn)20萬(wàn)+。而今年，又誕生了一批高價(jià)地塊。而它們大多數(shù)都不得不以豪宅示人。金融、互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域持續(xù)成長(zhǎng)了一些極高收入人群，但他們的增幅，與豪宅供應(yīng)量的現(xiàn)實(shí)和潛在增幅相比，完全不在一個(gè)量級(jí)。
據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)估計(jì)，今年以來(lái)，北京豪宅數(shù)量的增幅，是對(duì)應(yīng)富裕人群增量的5倍以上。2015年至今，部分豪宅的銷售量增長(zhǎng)不少，但與整體供應(yīng)量相比，更多的豪宅項(xiàng)目賣得不好。2016年二季度以后，一座豪宅堰塞湖將在北京樓市逐漸成形。
文/本報(bào)記者 張艦