2015年通州商住公寓月度成交表
2015年通州區(qū)住宅月度成交量變化表 (不含保障自住及商住)
相比以豪宅區(qū)姿態(tài)沖出重圍的豐臺(tái)區(qū)，上半年樓市的絕對(duì)“主角”——通州，近來(lái)的日子并不好過(guò)。純商品住宅陷入零供應(yīng)，商住類(lèi)項(xiàng)目因入市節(jié)奏放緩成交量同樣下滑嚴(yán)重，未來(lái)一個(gè)月集中出讓的26宗土地中也未見(jiàn)通州的身影。通州樓市的冬天已提前到來(lái)。
如何過(guò)冬？曾經(jīng)的大面積降價(jià)是否會(huì)再次出現(xiàn)？不同板塊給出的答案截然不同。業(yè)內(nèi)人士表示，通州區(qū)樓市成交下行趨勢(shì)已成定局，但如何應(yīng)對(duì)這一形勢(shì)，通州不同板塊項(xiàng)目采取的方式會(huì)有較大差異。有大量存量土地和項(xiàng)目的臺(tái)湖板塊受此輪限購(gòu)波及最大，存在降價(jià)換量的可能，但新城核心區(qū)由于存量小、在售項(xiàng)目少，開(kāi)發(fā)商缺少降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)力，大規(guī)模降價(jià)很難出現(xiàn)。與此同時(shí)，通州的冬天對(duì)于順義、亦莊等相鄰板塊利好明顯，通州外溢的購(gòu)房需求將主要流向這些區(qū)域。
通州純商品住宅成交持續(xù)回落 樓市焦點(diǎn)地位不保
前八月，如果每個(gè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士被問(wèn)到北京樓市哪兒最熱，通州是毫無(wú)疑問(wèn)的答案。但815通州樓市的雙重限購(gòu)政策出臺(tái)后，這一結(jié)果出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)性的變化，北京樓市主角的地位不再屬于通州。
上周(10.12-10.18)，通州位列北京各區(qū)域商品房成交套數(shù)榜首。不過(guò)，這一榜首并不是通州樓市經(jīng)歷雙重限購(gòu)后迅速回暖的佐證，1066套成交中，916套源自通州自住房項(xiàng)目中國(guó)鐵建·通瑞嘉苑，剔除這916套之后，通州的成交量排行僅能位列第四。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月上半月，通州區(qū)商品住宅(不含保障房與自住房)僅實(shí)現(xiàn)成交238套，占到全市總成交量的15%，這一比重也基本與9月持平。而在今年6月份，通州區(qū)以1967套的成交量占全部成交的比重高達(dá)25%，接下來(lái)的兩個(gè)月該區(qū)域成交更是屢創(chuàng)新高，占全部成交比重維持在22%左右。但是進(jìn)入9月之后該區(qū)域成交大幅下滑，10月亦維持這一趨勢(shì)，由此，通州區(qū)樓市成交下行趨勢(shì)已成定局。
通州樓市的冷不僅體現(xiàn)在純商品住宅的成交上，商住項(xiàng)目也同樣告別了8月雙限購(gòu)政策剛出臺(tái)時(shí)人氣爆棚的狀態(tài)，10月成交量較8月也出現(xiàn)大幅下滑。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，通州商住項(xiàng)目成交量在這兩月的走低主要與新增供應(yīng)少有關(guān)。通州新城核心區(qū)受制于預(yù)售許可證的發(fā)放進(jìn)度慢，導(dǎo)致大量計(jì)劃上市的項(xiàng)目擱淺，短期內(nèi)出現(xiàn)市場(chǎng)供給的空窗，因此造成成交的下滑。目前除了朝北8080、富力運(yùn)河十號(hào)等前期取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目有新增簽約外，本月通州還沒(méi)有新的商住項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證。
限購(gòu)后受影響差異大 臺(tái)湖板塊最受傷
上周末，通州核心區(qū)某項(xiàng)目的售樓處，偌大的沙盤(pán)前只有一對(duì)夫妻在聽(tīng)置業(yè)顧問(wèn)講解著項(xiàng)目的情況。據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目目前還有幾十套房子可售，價(jià)格在34000-41000元/平方米，相較815雙重限購(gòu)政策出臺(tái)前并沒(méi)有太大變化，銷(xiāo)售人員表示，雖然限購(gòu)了，但他們項(xiàng)目并不急著清盤(pán)，“該買(mǎi)的人還得買(mǎi)”。售樓處的保潔人員則向《廣廈時(shí)代》透露，雙重限購(gòu)后售樓處的人少多了，8月份的時(shí)候，忙得根本停不下來(lái)。
不過(guò)，“不著急”并不是通州所有項(xiàng)目目前的心態(tài)，一些板塊受波及則更重。多家房企集中重倉(cāng)的臺(tái)湖就是此輪限購(gòu)的重災(zāi)區(qū)，如何自救成了難題。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，通州目前主要分成三個(gè)片區(qū)，新城核心區(qū)、臺(tái)湖和馬駒橋，受到815政策影響最大的就是臺(tái)湖，臺(tái)湖雖然僅有3-4個(gè)項(xiàng)目在售，但近三年通州出讓的住宅用地都位于臺(tái)湖，這個(gè)片區(qū)內(nèi)仍有大量潛在純商住宅，并因限購(gòu)升級(jí)而導(dǎo)致去化緩慢。如果該政策長(zhǎng)期執(zhí)行，臺(tái)湖板塊開(kāi)發(fā)商則存在以價(jià)換量的可能。因?yàn)樵搮^(qū)域的庫(kù)存過(guò)高，而且部分項(xiàng)目拿地較早，地價(jià)不高，有一定騰挪價(jià)格的空間，但其他板塊降價(jià)的可能性很小。
郭毅介紹，通州新城核心區(qū)在售住宅項(xiàng)目很少，且其中的相當(dāng)部分在限購(gòu)前已基本清盤(pán)，潛在供應(yīng)以商住公寓為主，而商住類(lèi)產(chǎn)品此次并未受到此次限購(gòu)的波及，因此新城核心區(qū)在售項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)力。
而馬駒橋板塊本身就以商住類(lèi)產(chǎn)品為主，因此也沒(méi)有受到太多不利影響。而這兩個(gè)區(qū)域反而因?yàn)橥ㄖ菪姓敝行牡亩ㄎ灰约案黜?xiàng)配套完善提升片區(qū)內(nèi)的購(gòu)房需求，特別是新城核心區(qū)。
除了這三個(gè)比較大的板塊外，通順路沿線也集中了多個(gè)在售樓盤(pán)。對(duì)于雙重限購(gòu)對(duì)這一板塊的影響，郭毅表示，該板塊以低密度產(chǎn)品為主，在通州有一定的稀缺性，隨著通州新城規(guī)劃的落地，通州也在由過(guò)去的剛需型市場(chǎng)升級(jí)為改善市場(chǎng)，低密產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的需求基數(shù)有望持續(xù)上升，因此這個(gè)區(qū)域降價(jià)的可能性也不大。
通州限購(gòu)為其他板塊做嫁衣 北京周邊泡沫將削減
雙重限購(gòu)政策讓通州樓市叫苦不迭，而相鄰板塊項(xiàng)目則“喜迎通州限購(gòu)”。在亦莊某項(xiàng)目的售樓處，置業(yè)顧問(wèn)就向《廣廈時(shí)代》分析了亦莊和通州樓市目前的形勢(shì)。該置業(yè)顧問(wèn)介紹道，該項(xiàng)目目前售價(jià)在35000元/平方米左右，這個(gè)價(jià)格比通州部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格還要低，但居住品質(zhì)相比通州要好不少。“亦莊整體密度低，規(guī)劃整齊，交通也方便，不管以后還在CBD上班或是去通州上班，在亦莊住著都不遠(yuǎn)”，他還表示，亦莊的地價(jià)也節(jié)節(jié)攀升，未來(lái)升值潛力也可以預(yù)計(jì)。
他告訴《廣廈時(shí)代》，他接待的客戶中，就有從通州過(guò)來(lái)的，本來(lái)很多在亦莊上班的人就住在通州，通州限購(gòu)了亦莊自然就成為他們的首選。
郭毅表示，從居住需求來(lái)看，通州限購(gòu)后外溢的購(gòu)房需求主要流向了與之相鄰的亦莊、順義等區(qū)域。
借著通州限購(gòu)炒作的還有北京周邊的燕郊、大廠等地，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商認(rèn)為，通州的限購(gòu)將直接帶動(dòng)這些區(qū)域房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲。對(duì)此，郭毅表示，通州的雙重限購(gòu)短期內(nèi)把投資客擠壓到了與通州相鄰的燕郊、大廠，但這些區(qū)域交通瓶頸及生活配套匱乏的現(xiàn)狀仍然存在，未來(lái)能否瓜分到通州利好也尚是未知數(shù)，如果通州的加強(qiáng)版限購(gòu)長(zhǎng)期執(zhí)行，通州二手房將會(huì)率先降價(jià)，降價(jià)終將波及房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重的燕郊及大廠，這些房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的區(qū)域，在面臨市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，價(jià)格將出現(xiàn)明顯回落。
調(diào)控政策決定區(qū)域發(fā)展命運(yùn)
城市價(jià)值兌現(xiàn)有望帶來(lái)新增需求
雙重限購(gòu)政策為火熱的通州樓市澆下一盆冷水，但并不是通州樓市成交量大幅下滑的唯一原因。作為北京樓市的晴雨表，通州樓市的發(fā)展一直伴隨著“炒作”。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，從通州區(qū)歷年的成交情況來(lái)看，該區(qū)域成交高峰除去受到整體市場(chǎng)形勢(shì)的影響之外，也與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的“炒作”周期基本吻合。2009年，受到通州新城規(guī)劃的刺激，該區(qū)域成交出現(xiàn)大幅跨越式增長(zhǎng)，占全市成交的比重也首次突破10%；2012年，北京市委、市政府明確提出“聚焦通州戰(zhàn)略，打造功能完備的城市副中心”，更加明確了通州作為城市副中心的定位，同年區(qū)域住宅成交再次出現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)，年度成交占比也開(kāi)始站穩(wěn)10%以上，并且在2013年達(dá)到18%的高峰。
進(jìn)入到2015年，先是“積分落戶”政策的頒布，然后是“行政副中心”政策的定位，使得通州樓市再度火熱，連續(xù)數(shù)月成為全市市場(chǎng)的主力支撐，并且年度成交占比也站上近19%的高位。但是這一趨勢(shì)卻被8月頒布的單區(qū)限購(gòu)政策所阻斷，在北京市整體限購(gòu)政策之下，通州區(qū)新增區(qū)域限購(gòu)政策，雙重限購(gòu)的嚴(yán)厲性也使得區(qū)域熱潮無(wú)法再度掀起。
另外，除去政策的影響之外，區(qū)域潛在供應(yīng)的不足也難以支撐成交的持續(xù)長(zhǎng)時(shí)間上漲。任啟鑫分析，通州區(qū)在北京各郊區(qū)縣當(dāng)中發(fā)展最早，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，該區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)已呈現(xiàn)一定規(guī)模，可供開(kāi)發(fā)的住宅用地不斷減少，并且在“市政府東遷”的規(guī)劃影響之后，區(qū)域內(nèi)預(yù)留大量配套建設(shè)用地，并將推地方向轉(zhuǎn)為商業(yè)及辦公用地，住宅用地成交自2013年開(kāi)始即出現(xiàn)大幅下滑，截至2015年10月三年間僅成交宅地8宗，尚不及2012年一年的成交量，而其中位于通州新城板塊的住宅部分全部為自住房和保障房。宅地供應(yīng)的減少，特別是純商住宅的極度衰減必然將導(dǎo)致未來(lái)通州純商住宅的成交難以為繼。
雖然通州樓市成交量下行的局勢(shì)已不可避免，而且業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通州的雙重限購(gòu)將是一個(gè)中長(zhǎng)期政策，但通州未來(lái)城市價(jià)值的發(fā)展還是被市場(chǎng)所看好。任啟鑫表示，前期推動(dòng)通州樓市向好的種種因素并未退卻，調(diào)控稍有放松，區(qū)域樓市仍將繼續(xù)向好。通州核心區(qū)一項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商也表示，即使調(diào)控不放松，隨著通州核心區(qū)建設(shè)的不斷推進(jìn)，一些大項(xiàng)目引進(jìn)人才的進(jìn)入，通州可置業(yè)的人群基數(shù)也會(huì)增長(zhǎng)，核心區(qū)項(xiàng)目未來(lái)的銷(xiāo)售并不是難題。郭毅則認(rèn)為，通州的人才引進(jìn)計(jì)劃、試點(diǎn)積分落戶計(jì)劃等政策如果都順利落地，加強(qiáng)版限購(gòu)就算不松，也會(huì)為區(qū)域帶來(lái)新增需求，對(duì)于多年沒(méi)有土地供應(yīng)的核心區(qū)項(xiàng)目，未來(lái)前景依然看好。文/門(mén)庭婷
長(zhǎng)實(shí)溫榆府開(kāi)盤(pán)大賣(mài)加推少量房源欲購(gòu)從速
香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)北京“譽(yù)天下”項(xiàng)目為順義中央別墅區(qū)核心尊位之花園大宅，全新系列“溫榆府”剛于10月份推出最新一批房源，一經(jīng)推出2小時(shí)已極速售罄，共計(jì)20套，套現(xiàn)約2億元人民幣。
“溫榆府”系列自2015年開(kāi)售至今，已獲認(rèn)購(gòu)逾150套，銷(xiāo)售額突破15億元人民幣，預(yù)計(jì)“溫榆府”會(huì)持續(xù)熱銷(xiāo)，年內(nèi)提前完成銷(xiāo)售目標(biāo)。基于項(xiàng)目長(zhǎng)期積累的客群基礎(chǔ)、產(chǎn)品的穩(wěn)定品質(zhì)，以及目前市場(chǎng)對(duì)于此類(lèi)產(chǎn)品的強(qiáng)烈需求，溫榆府領(lǐng)跑中央別墅區(qū)的高端品質(zhì)生活。同時(shí)稱，年內(nèi)可銷(xiāo)售的房源僅余極少，提醒意向購(gòu)房者欲購(gòu)從速。
長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威稱，隨著市場(chǎng)氛圍的日漸看漲，9月份及10月上旬的成交量喜人，市場(chǎng)的反響熱烈，極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)交易的活躍性，料市場(chǎng)將持續(xù)升溫。再由于“溫榆府”位處園區(qū)內(nèi)最靠近溫榆河的位置，步行僅約200米之遙，位置得天獨(dú)厚，且進(jìn)一步提升的精裝標(biāo)準(zhǔn)及戶型優(yōu)化，多重利好因素對(duì)于促進(jìn)買(mǎi)家入市作用巨大，有助刺激樓市。
“譽(yù)天下”項(xiàng)目總建筑面積近80萬(wàn)平方米，屬同區(qū)最大發(fā)展項(xiàng)目之一。項(xiàng)目坐擁得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，毗鄰15公里四季不結(jié)冰的溫榆河綠色生態(tài)走廊北岸，風(fēng)景秀麗，而且整區(qū)的綠化率甚高，并以高檔低密度建筑為主，空氣清新宜人。該區(qū)是北京發(fā)展最成熟的別墅小區(qū)，教育、醫(yī)療、休閑、娛樂(lè)設(shè)施等方面完善齊備，加之便捷的交通網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系城市核心，無(wú)論景觀及配套設(shè)施均達(dá)國(guó)際級(jí)別墅區(qū)水平。展廳地址：東方廣場(chǎng)寫(xiě)字樓W1座808室。項(xiàng)目地址 : 北京首都機(jī)場(chǎng)高速楊林大道出口以西約1000米。