◎每經(jīng)記者 胡健

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的“銀十”似乎有些名不副實(shí)。

　　11月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1~10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78801億元，同比增長(zhǎng)2%，增速比1~9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)呈下降走勢(shì)并觸碰年內(nèi)最低點(diǎn)，但回落幅度比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　另外，今年以來(lái)始終保持增速節(jié)節(jié)攀高的樓市銷(xiāo)售面積和金額也開(kāi)始出現(xiàn)“彎頭”現(xiàn)象。

　　瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現(xiàn)回暖，但未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)投資仍將繼續(xù)疲軟，而且?guī)��?dòng)整個(gè)工業(yè)、礦業(yè)的投資和生產(chǎn)也繼續(xù)疲軟。

　　房地產(chǎn)投資增速降至2%

　　　房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)從今年初的雙位數(shù)區(qū)間逐漸降至10月的2%。

　　與投資相關(guān)的一系列指標(biāo)也并不樂(lè)觀：1~10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積17847萬(wàn)平方米，同比下降33.8%，降幅與1~9月份持平；土地成交價(jià)款5794億元，下降25.2%，降幅收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　汪濤分析說(shuō)，在建面積和房地產(chǎn)投資下行比想象的要多，最主要是因?yàn)槿��?kù)存。即使明年新開(kāi)工數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，整個(gè)在建面積還是承受向下的壓力，顯示房地產(chǎn)投資繼續(xù)弱化。

　　房地產(chǎn)投資走弱對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一定的拖累作用。汪濤指出，如果在建面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資都下行，房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中對(duì)鋼筋、水泥、建材、機(jī)械、交通運(yùn)輸、煤炭等各方面的需求也會(huì)疲軟。“而且這些行業(yè)中還有一些產(chǎn)能過(guò)剩已經(jīng)很?chē)?yán)重，如果明年淘汰過(guò)剩產(chǎn)能，對(duì)工業(yè)生產(chǎn)、對(duì)投資也有打擊。”

　　而積極的一面，1~10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金10.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.3%，增速比1~9月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局解釋說(shuō)，在各類(lèi)到位資金中，定金及預(yù)收款增速提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款增速提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)對(duì)企業(yè)資金回籠影響明顯。企業(yè)到位資金狀況的好轉(zhuǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資會(huì)產(chǎn)生一定的支撐作用。

　　大戶型銷(xiāo)售增速回落較大

　　　10月房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售增長(zhǎng)勢(shì)頭也有所放緩。1~10月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積94898萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.2%，增速比1~9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額64790億元，增長(zhǎng)14.9%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將商品房銷(xiāo)售增速回落的主要原因歸納為三點(diǎn)。首先是非重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售增速回落。1~10月，非重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售面積增速比1~9月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全國(guó)銷(xiāo)售整體下行；而重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售面積增速與1~9月份持平，是市場(chǎng)穩(wěn)定器。

　　其次，大戶型住宅銷(xiāo)售增速回落幅度較大。1~10月份，144平方米以上大戶型住宅銷(xiāo)售面積增速比1~9月份回落1.2個(gè)百分點(diǎn)；而90平方米及以下小戶型和90~144平方米中等戶型住宅銷(xiāo)售面積增速分別回落0.4個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　最后是基數(shù)影響。去年10月份當(dāng)月銷(xiāo)售面積下降1.6%，降幅比9月份大幅收窄8.7個(gè)百分點(diǎn)，使得今年1~10月份基數(shù)比1~9月份明顯上升。

　　從單月來(lái)看，樓市的金九銀十表現(xiàn)算不上精彩。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要的54個(gè)城市在九、十月份銷(xiāo)售51.70萬(wàn)套，環(huán)比七、八月份多賣(mài)了1355套，微漲0.26%。作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，一線城市也表現(xiàn)平平。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)結(jié)果為，2015年10月，北京市新建商品住宅網(wǎng)簽8290套，環(huán)比下降10.4%，純商品住宅成交3731套，環(huán)比下降17.2%，與去年同期相比下降11.7%。

　　對(duì)于四季度后兩個(gè)月，中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，政策環(huán)境持續(xù)利好，同時(shí)房企年底沖刺業(yè)績(jī)，因此預(yù)計(jì)將迎來(lái)成交暖冬行情。房企雖然三季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較二季度明顯放緩，但四季度走高可期。

　　三、四線城市情況卻不那么樂(lè)觀，截至2015年9月，一線城市平均出清周期為9.1個(gè)月，去化情況良好，二線城市平均出清周期為13.1個(gè)月，去化情況尚可；而三、四線代表城市平均出清周期高達(dá)25.4個(gè)月，面臨較大壓力。

　　中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，要逐步解決三、四線城市落戶和福利配套措施，全面開(kāi)放建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序開(kāi)放中等城市落戶限制，切實(shí)促進(jìn)中小城鎮(zhèn)需求，逐步解決三、四線城市樓市庫(kù)存去化問(wèn)題；另一方面，應(yīng)大力發(fā)展三、四線城市養(yǎng)老和旅游地產(chǎn)。