2015年北京商改住公寓類市場異軍突起，出乎了絕大多數(shù)人的預(yù)料。
其實(shí)早在限購之初，像中弘北京像素、珺悅國際等商住公寓項(xiàng)目一度賣得非常火爆，因?yàn)椴幌拶彙⒉幌拶J這類商住項(xiàng)目中經(jīng)常出現(xiàn)“大老板”們一口氣買下一層的壯舉。但隨后，住宅項(xiàng)目的供應(yīng)加碼、產(chǎn)權(quán)年限的硬傷讓商住市場一度進(jìn)入蟄伏期，只是偶然被開發(fā)商提起，要么被用作特價(jià)房促銷的手段，要么就是用來控制銷售節(jié)奏。
不過，今年的商住公寓市場卻迎來了新的高潮，北京住宅類土地價(jià)格水漲船高，直接拉大了住宅產(chǎn)品與商住公寓的價(jià)格差距。另外，史上最嚴(yán) “限購令”降臨通州，進(jìn)一步加緊了通州住宅的緊箍咒。這些因素都促使投資客重新將目光瞄準(zhǔn)了商住公寓，甚至不少剛性需求和改善需求也被住宅的高門檻擠到了商住市場。最終導(dǎo)致，今年前十個(gè)月的商住公寓成交近1.45萬套，相比去年同期上漲33%，均價(jià)近3萬元/平方米，上漲了11%，均創(chuàng)下了歷史新高。
不少住宅買家轉(zhuǎn)投商務(wù)公寓
周末，地產(chǎn)界的朋友圈再次被“日光盤”刷屏了，“通州保利·大都匯開盤，當(dāng)天銷售達(dá)12個(gè)億。”在供應(yīng)日漸稀少，項(xiàng)目高端化的北京樓市中，成交上十億的項(xiàng)目已經(jīng)不多見了，而保利·大都匯還不是一向好賣的住宅，作為商業(yè)綜合體項(xiàng)目，一期開盤的是公寓10號樓和商業(yè)辦公7、10、13號樓。
據(jù)北京青年報(bào)記者現(xiàn)場了解，保利大都匯位于通州運(yùn)河CBD核心區(qū)內(nèi)，一期開盤的是主力公寓10號樓，共計(jì)400余套，多是45-52平方米的小戶型，層高4.2米，可以做成LOFT，售價(jià)為35000-36000元/平方米。
之所以開盤熱銷，與通州的“最嚴(yán)限購”不無關(guān)系。北青報(bào)記者了解到，對于資金相對緊張或是沒有買房資格的人來說，一套商住公寓總價(jià)180萬以內(nèi)，其吸引力不言而喻。
在樓盤現(xiàn)場，本身就住在通州的董女士向記者表示，今年通州將成為副中心的利好一出，自己就打算再買一套90平方米左右的房子，作為投資。但隨后看了許多新房和二手房，最終被日漸增長的價(jià)格嚇退。加上隨后出臺(tái)的通州限購政策，更是讓她失去了買房資格，無奈之下，搶套核心位置的商住樓就成了她的B計(jì)劃。
“不僅是我，還有兩個(gè)同事跟我一樣買了這兒的商住，她們都是首套房為了自主的，也是被政策卡住了，沒辦法才從住宅轉(zhuǎn)到了商務(wù)公寓。”董女士對記者解釋道。
不僅是門檻低，由于大量居住需求的涌入，商住公寓自身已經(jīng)從以往的過渡性剛需產(chǎn)品向改善型發(fā)展。通州某項(xiàng)目的營銷總監(jiān)告訴北青報(bào)記者，曾經(jīng)一套50平方米的LOFT產(chǎn)品，往往一層是客廳加次臥，二層主臥加衛(wèi)生間，反正買賣雙方都把商住當(dāng)成過渡的產(chǎn)品，并不太在意戶型的使用是否方便舒適。而現(xiàn)在不同了，除了剛需和投資，商住樓還有不少一居換兩居這樣初級改善的購房人，因此，當(dāng)前主流的商住項(xiàng)目不但會(huì)在一層、二層都配備衛(wèi)生間，而且還會(huì)“偷出”一些面積做儲(chǔ)物間或書房，以此吸引購房人。
商住市場全面反彈
事實(shí)上，在保利大都匯銷售之前，通州就已經(jīng)是北京商住公寓成交熱度最高的區(qū)域。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年1月份-10月份，通州區(qū)共成交商住公寓2912套，在北京16個(gè)行政區(qū)中拔得頭籌，占到整體商住公寓市場21%的比重。
而在通州區(qū)商住公寓火爆成交的背后，是北京整個(gè)商住市場的再次抬頭，而且呈現(xiàn)“量價(jià)齊升”的局面。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年前十個(gè)月，北京商住公寓成交數(shù)量為14488套，同比2014同期年上漲33%；成交均價(jià)為29667元/平方米，同比上漲11%。商住公寓的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍。不僅如此，同期住宅成交金額的同比漲幅為34%，別墅也不過69%。商住市場的增長最為明顯。
郭毅稱，在北京執(zhí)行了5年時(shí)間的嚴(yán)格限購之后，2015年北京樓市成交量出現(xiàn)全面反彈，特別是當(dāng)前北京樓市正在進(jìn)入新一輪的高地價(jià)向高房價(jià)的傳導(dǎo)過程中時(shí)，住宅價(jià)格的走高，不僅超出了部分剛需客群的購買力，還促使一些投資客看好樓市后市，無論是對于剛需客群，還是投資客，北京商住公寓市場的單價(jià)尚在低位，面積偏小也令總價(jià)可控，因此購房需求集中涌入。
戴德梁行北中國區(qū)研究主管陸明表示，住宅地價(jià)的提高，讓購房人心態(tài)猶豫，處于觀望狀態(tài)。而商住產(chǎn)品的低門檻，反而吸引部分有投資需求的客戶，從住宅市場回流到商業(yè)，最近開盤的商務(wù)公寓也因此增添不少客戶。
150萬以內(nèi)和50平方米以內(nèi)的商住樓最好賣
雖然商住項(xiàng)目大量涌入，但從成交上看，仍舊是150萬以內(nèi)或者50平方米以內(nèi)的戶型最受歡迎。
數(shù)據(jù)顯示，前十個(gè)月，商住公寓成交面積多集中在40—50平方米，占比為27%，其次為50-60平方米之間，占比為22%，小面積成交走量成為商住突圍的主要方式。
而在成交價(jià)格方面，高達(dá)64%的商住公寓總價(jià)位于150萬元以下。其中100萬-150萬元之間，占比為34%，其次為50萬-100萬元，占比為30%。相反，300萬以上的商住公寓占比僅為5%。
這與商住項(xiàng)目購房人多為剛需和投資型買房人有關(guān)，小戶型低總價(jià)的項(xiàng)目更容易接受。不過，北京和裕地產(chǎn)公司的營銷中心總經(jīng)理王騫表示，商住項(xiàng)目相比住宅的價(jià)格優(yōu)勢，導(dǎo)致更多的改善型需求也開始進(jìn)入商住項(xiàng)目。像位于順義的尚峰壹號主推107-356平方米現(xiàn)房公寓項(xiàng)目，售價(jià)31000元/平方米，同樣吸引了數(shù)百名購房人。
整體來看，商住公寓成交位置集中于五、六環(huán)之間，成交套數(shù)占比60%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商住公寓形成的熱點(diǎn)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)仍將持續(xù)，市場供銷兩旺的格局有望延續(xù)。
熱點(diǎn)從供應(yīng)過剩區(qū)域轉(zhuǎn)向成熟區(qū)
從市場前景來看，商住公寓將會(huì)逐步占據(jù)北京樓市的成交主力。今年出現(xiàn)的住宅用地中，五環(huán)以內(nèi)住宅用地的樓面地價(jià)基本在5萬元/平方米以上，六環(huán)以內(nèi)的住宅地價(jià)也均超3萬元/平方米大關(guān)，這意味著北京住宅市場將整體高端化，未來住宅單套售價(jià)將在500萬元以上。
在這樣的市場背景下，商住公寓的單套總價(jià)還能保持在100萬-300萬元左右，低總價(jià)、不限購的優(yōu)勢將得到充分發(fā)揮，并成為剛需客群的首選。
不過從熱銷的商住公寓不難看出，熱點(diǎn)正從供應(yīng)過剩的新城區(qū)向供應(yīng)稀缺的成熟區(qū)域滲透，像上周末開盤熱銷的保利·大都匯，就位于通州CBD核心區(qū)域，周圍配套相對成熟，而臺(tái)湖等新興區(qū)域的商住項(xiàng)目銷售就并不這么火熱。還有位于順義中央別墅區(qū)的艾迪城項(xiàng)目，不但周邊配套齊全，而且主打120萬起的精裝修LOFT，在周邊千萬級別的別墅包圍下，無疑更吸引剛需購房人。
但另外一個(gè)不可忽視的事實(shí)是，北京商住公寓的庫存并不低。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)向本報(bào)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月底，北京商住公寓庫存為27470套，相當(dāng)于北京住宅庫存的30%以上，這意味著這個(gè)市場未來競爭也將非常激烈。
文/本報(bào)記者 李桁