“10元眾籌搶購一折購房資格”、“參與眾籌，綜合收益可達(dá)14%”、“眾籌定制理想中的居所”……又是一年雙十一，樓市的線上營銷也同樣熱鬧非凡。
去年的雙十一，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合京東推出了“參與眾籌，1.1折買房”和“湊份子、免首付”的活動(dòng)，首次將“眾籌”這一概念引入了北京樓市。時(shí)隔一年，眾籌在樓市中已不是什么新鮮事兒，但同樣是“眾籌”這頂帽子，帽檐下的真實(shí)面目卻大相徑庭。營銷手段、融資新方式、鎖定目標(biāo)購房人……不同的操作方式和投資回報(bào)率背后是各房企和互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”新的融資和營銷模式的探索。業(yè)內(nèi)人士提醒，參與房地產(chǎn)眾籌，還是應(yīng)認(rèn)真了解眾籌產(chǎn)品背后的操作模式及收益組成，認(rèn)清參與目的再選擇是否要加入眾籌。
純營銷事件 開發(fā)商要人氣 參與者要運(yùn)氣
“參與眾籌，1.1折買房”、“10元眾籌搶一折購房資格”……房產(chǎn)眾籌，這個(gè)曾經(jīng)對(duì)于購房人特別陌生的概念，正在頻繁地出現(xiàn)在各房企和項(xiàng)目的宣傳推廣上。
2014年11月11日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合京東金融推出了房產(chǎn)眾籌產(chǎn)品，產(chǎn)品形式包含三種，一是眾籌11元抽取1.1折購房資格；二是11元眾籌獲得一次抽取首付款的機(jī)會(huì)；三是5000元眾籌金獲得3萬元抵5萬元加額外99折的購房優(yōu)惠。
該活動(dòng)在當(dāng)時(shí)相對(duì)低迷的北京樓市中賺得了不少眼球，其中的眾籌抽1.1折購房資格和5000元贏購房優(yōu)惠的環(huán)節(jié)最終都已成功收?qǐng)觯鶕?jù)京東眾籌頁面最終公布的數(shù)據(jù)顯示，共有25755人次參與了遠(yuǎn)洋新天地1.1折購房的抽獎(jiǎng)，中獎(jiǎng)號(hào)碼為7465，中獎(jiǎng)用戶為and***823。另外，截至眾籌結(jié)束，共有2047人參與了眾籌贏購房優(yōu)惠的環(huán)節(jié)。不過，此輪眾籌中，11元湊份子、免首付的環(huán)節(jié)最終卻因未達(dá)到目標(biāo)金額而以失敗告終。
雖然首付沒有眾籌到，但該事件在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)營銷上顯然已經(jīng)發(fā)揮了一定作用。時(shí)任遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開發(fā)管理部副總經(jīng)理徐海倫在當(dāng)時(shí)接受媒體采訪時(shí)表示，“1.1折是成功的，而且反響特別好。11月份全國項(xiàng)目的有效來電量相比10月份增長1.2倍，總有效來訪量增長1.4倍。11月銷售額也比去年同期上漲80%。”
今年六月，適逢京東6·18店慶日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融再次推出了“屋莫愁”168套6.18折房的眾籌活動(dòng)。自遠(yuǎn)洋之后，以眾籌為噱頭的營銷模式在樓市中并不鮮見，但與普通商品的眾籌不同，參與者要想獲得真正的大實(shí)惠，拼的主要就是運(yùn)氣。
10月29日，天恒置業(yè)聯(lián)手網(wǎng)易房產(chǎn)推出了門檻更低的房產(chǎn)眾籌產(chǎn)品，參與者用10元即有機(jī)會(huì)以1折購買一套原價(jià)75萬元的地鐵LOFT——天恒·樂DO。活動(dòng)將持續(xù)至11月25日，眾籌目標(biāo)為675000元，截至2015年11月25日前，本眾籌目標(biāo)達(dá)到20%后視為眾籌成功，中簽用戶可獲得眾籌期內(nèi)的資金用于購房；眾籌目標(biāo)達(dá)到100%中簽用戶可一折購房。而對(duì)于未中簽者，眾籌資金將不予退還，全部資金將自動(dòng)以無償贈(zèng)予的方式贈(zèng)送給獲得“優(yōu)惠購房或一折購房”資格的用戶。
若在眾籌期限內(nèi)未完成眾籌目標(biāo)的20%，或累計(jì)三個(gè)中簽者放棄購房權(quán)利，均視為眾籌失敗，眾籌資金將全部退還到參與者賬戶。
天恒樂活城置業(yè)市場部總監(jiān)王然表示，此次眾籌的房源是天恒·樂DO項(xiàng)目中較受歡迎的55平方米LOFT戶型，位于城鐵燕房線閻村站，目前均價(jià)在1.3-1.5萬元/平方米。此次推的房源市場價(jià)為90萬元，而給到眾籌活動(dòng)的價(jià)格已經(jīng)打了八折，再加上最終抽到的購房人有機(jī)會(huì)僅以6.75萬元購得房屋，預(yù)計(jì)眾籌會(huì)得到購房人的積極參與。
對(duì)于此次眾籌的目的，王然表示，首先是希望通過這樣的活動(dòng)能讓一個(gè)購房人以低價(jià)實(shí)現(xiàn)購房安家夢。他同時(shí)坦言，希望通過眾籌能讓更多購房人關(guān)注項(xiàng)目所在區(qū)域，了解區(qū)域價(jià)值，同時(shí)為項(xiàng)目B棟的銷售積蓄更多的客源。
不過，天恒·樂DO的眾籌目前距成功目標(biāo)還有些距離，截至發(fā)稿前，活動(dòng)頁面顯示，已有1304人次參與眾籌，完成金額為13040元，距13.5萬元的眾籌成功門檻還有不小距離。
業(yè)內(nèi)人士表示，類似這種營銷式的眾籌，開發(fā)商希望借助一套房子的優(yōu)惠來撬動(dòng)整個(gè)市場的關(guān)注度。這時(shí)候目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)與活動(dòng)宣傳的廣度和標(biāo)的物的價(jià)值緊密相關(guān)。購房人參與其中主要搏的就是運(yùn)氣，如果開發(fā)商合作的平臺(tái)可以通過自己的資源給購房人以小額回報(bào)，參與人數(shù)可能會(huì)更多。
純理財(cái)產(chǎn)品 開發(fā)商要融資 參與者要收益
如果說購房人參與眾籌獲得抽取優(yōu)惠購房資格只是為圖一樂，那開發(fā)商聯(lián)合金融平臺(tái)推出的眾籌產(chǎn)品則是將購房人變成了一種融資渠道，也為中小投資者增加了一種投資房地產(chǎn)行業(yè)的渠道。
近日，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)搜易貸聯(lián)合恒大集團(tuán)推出了“恒大購房寶”，這是繼“銀泰購房寶”、“泰禾購房寶”后，“購房寶”系列產(chǎn)品在其他品牌開發(fā)商項(xiàng)目上的再度創(chuàng)新。“恒大購房寶”期限為8個(gè)月，預(yù)期年化收益率為8%，該產(chǎn)品的還款來源為恒大旗下自住房項(xiàng)目恒大翡翠華庭購房人的應(yīng)付賬款，由于恒大翡翠華庭已經(jīng)售罄，“恒大購房寶”是將恒大翡翠華庭項(xiàng)目一定期限的應(yīng)收購房款轉(zhuǎn)讓給“恒大購房寶”的投資人，從而讓投資人群獲得了一個(gè)對(duì)接該類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的平臺(tái)。“恒大購房寶”的購買頁面顯示，恒大集團(tuán)將為該產(chǎn)品提供全程的本息擔(dān)保。
“恒大購房寶”只是目前市面上眾多房企與金融平臺(tái)合作推出的產(chǎn)品之一。此前華遠(yuǎn)地產(chǎn)也與諾亞財(cái)富宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作，與諾亞財(cái)富旗下的諾亞員工寶聯(lián)合發(fā)起為購房者量身定做的創(chuàng)新型房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品，在諾亞員工寶平臺(tái)上線了針對(duì)華遠(yuǎn)旗下不同項(xiàng)目的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，期限大都為半年，預(yù)期年化收益率約為6%。此外，10月，中國金茂也首次推出創(chuàng)新金融產(chǎn)品“金茂寶1號(hào)”，產(chǎn)品期限為3個(gè)月，預(yù)期年化收益率為8.88%，產(chǎn)品推出后迅速實(shí)現(xiàn)售罄。
這些開發(fā)商與金融平臺(tái)合作推出的產(chǎn)品大都由開發(fā)商提供兌付擔(dān)保，而收益率都高于銀行同期理財(cái)產(chǎn)品和各種寶寶類產(chǎn)品。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，借助這類產(chǎn)品，開發(fā)商可以快速回籠資金，有效緩解企業(yè)的短期流動(dòng)性壓力。而對(duì)于購買這類產(chǎn)品的投資者而言，則提供了一種低門檻的投資方式。
住建部政策研究中心主任秦虹在公開演講時(shí)曾提到，互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)結(jié)合推出的眾籌產(chǎn)品，為投資人提供了一種低門檻的、多元化的投資機(jī)會(huì)。過去投資房地產(chǎn)應(yīng)該說都是門檻比較高的，還要用大量的杠桿，門檻相對(duì)來說是比較高，投資額也比較大，周期也比較長，很多中小投資人是很難參與的，或者分享到穩(wěn)健的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的回報(bào)，但是互聯(lián)網(wǎng)金融改變了這個(gè)格局。
不過，銀行理財(cái)分析師也提醒投資人，雖然這些產(chǎn)品大都是品牌開發(fā)商與金融平臺(tái)合作推出，但投資者在選擇時(shí)還是應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注一下借款協(xié)議與產(chǎn)品描述，尤其是一些隱藏條款的設(shè)置，不能只是單純衡量目標(biāo)年化收益率來決定是否購買。
理財(cái)同時(shí)賺折扣 開發(fā)商要客戶 購房人要優(yōu)惠
開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)合作推出的純理財(cái)產(chǎn)品為中小投資者提供了一種較穩(wěn)健的投資渠道，而不少產(chǎn)品在提供收益率的同時(shí)也綁定了開發(fā)商旗下項(xiàng)目的優(yōu)惠折扣。一些有意向購房的投資者在這其中可以獲得更多的實(shí)惠。
像前面提到的華遠(yuǎn)與諾亞員工寶合作的眾籌產(chǎn)品、中國金茂的“金茂寶1號(hào)”，在給出較銀行理財(cái)略高的預(yù)期年化收益率之外，也都給出了旗下項(xiàng)目的銷售折扣。對(duì)于認(rèn)購產(chǎn)品的投資者，根據(jù)認(rèn)購金額和產(chǎn)品類型，會(huì)給予相應(yīng)的購房優(yōu)惠。
對(duì)于這種眾籌方式，很多房企都在不斷探索。此前首開地產(chǎn)與渤海銀行聯(lián)合成立了眾籌平臺(tái)，并在北京的首開·香溪郡和首開·緹香郡進(jìn)行試點(diǎn)。該產(chǎn)品每一份眾籌是五萬元，期限是三個(gè)月。從9月初正式成立至12月初，三個(gè)月的時(shí)間，年化收益率是6%。對(duì)既想?yún)⑴c眾籌又有意向購房的參與者來說，可以享受更多“實(shí)惠”，每一份5萬元的眾籌達(dá)到6份總計(jì)30萬元時(shí)，如果買房將享受1%的折扣即9.9折，如果達(dá)到12份總計(jì)60萬元時(shí)則可以享受9.8折。如果參與者有購房意向，同時(shí)具備30%的首付，完全可以享受到9.8折的折扣，在享受購房優(yōu)惠時(shí)也還有眾籌收益，實(shí)現(xiàn)購房和眾籌兩不誤。
這還只是購房人在開發(fā)商開發(fā)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)參與眾籌獲得折扣，目前市面上還有不少眾籌產(chǎn)品購房人可以在拿地后就參與其中。今年年初，當(dāng)代置業(yè)就在京推出了國內(nèi)首個(gè)全流程眾籌房地產(chǎn)項(xiàng)目——當(dāng)代北辰COCO MOMA。項(xiàng)目通過眾籌模式讓用戶通過認(rèn)籌固定金額參與到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，并在項(xiàng)目建成后獲得一定投資回報(bào)并鎖定項(xiàng)目開盤時(shí)的優(yōu)惠單價(jià)。如果眾籌產(chǎn)品到期后投資者選擇購房則會(huì)獲得較大的收益率，如果不選擇購房，同樣也可以獲得理財(cái)收益。
郭毅表示，房產(chǎn)眾籌是對(duì)房地產(chǎn)營銷方式的一種顛覆和再造，開發(fā)商可以提前摸清購房者的需求，鎖定客戶，定向銷售。早在多年前就有行業(yè)專家倡導(dǎo)根據(jù)購房者的個(gè)性化需求來定制開發(fā)，但卻始終是少數(shù)開發(fā)商在嘗試和摸索，如今有了互聯(lián)網(wǎng)金融這個(gè)強(qiáng)大的助力之后得以大大提速。如果能夠?qū)崿F(xiàn)以量定產(chǎn)、按需定產(chǎn)，將會(huì)顯著降低開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
秦虹也指出，互聯(lián)網(wǎng)金融和房地產(chǎn)融合的未來創(chuàng)新空間很大，同時(shí)需要防范風(fēng)險(xiǎn)，眾多的風(fēng)險(xiǎn)中最重要是信用風(fēng)險(xiǎn)。互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)的融合有利于房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，也會(huì)為購房者提供很大便利。文/門庭婷