本周二，中共中央總書(shū)記習(xí)近平主持召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組工作會(huì)議上明確提出，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的精神。去庫(kù)存也被提升至前所未有的高度，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)將有更多的樓市刺激政策出臺(tái)。另外，已經(jīng)花了大把真金白銀買(mǎi)地的房地產(chǎn)企業(yè)，也將更加積極地推盤(pán)存量房。

　　而此次新動(dòng)向的背景是經(jīng)歷了多次信貸刺激后，樓市的“金九銀十”已然落幕，但傳統(tǒng)意義上的銷(xiāo)售旺季卻始終沒(méi)有到來(lái)。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)量還是最終的成交量在今年前十個(gè)月里都出現(xiàn)了大幅度的衰退。數(shù)據(jù)顯示，今年前十月僅成交了4.5萬(wàn)套商品住宅，比去年同期少賣(mài)了1.3萬(wàn)套房，成交創(chuàng)下歷年新低，但成交均價(jià)卻達(dá)到了近3萬(wàn)元/平方米，刷新了歷年新高。

　　金九銀十未爆發(fā) 前十月賣(mài)房創(chuàng)歷年新低

　　雖然接連受到降息降準(zhǔn)的利好影響，但備受關(guān)注的“金九銀十”卻并未如約而至。相反，相比今年五至八月，每月5000多套的成交量，九、十月份分別只有4512套和3455套的成交，頹勢(shì)明顯。

　　金九銀十的不給力，直接影響了全年的成交數(shù)據(jù)。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年前十個(gè)月，北京僅成交商品住宅約4.5萬(wàn)套（扣除保障房），相比2014年同期的5.8萬(wàn)套，少賣(mài)了1.3萬(wàn)套。而且這一成交量也創(chuàng)造了有史以來(lái)的同期新低，甚至低于調(diào)控重災(zāi)年的2011年。與此同時(shí)，前十月北京商品住宅成交均價(jià)為28979元/平方米，同比上漲13%。在成交量創(chuàng)下歷史新低后，這一成交價(jià)格卻創(chuàng)造了有史以來(lái)的同期新高。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，新建商品房?jī)r(jià)格高端化的趨勢(shì)，不可避免地導(dǎo)致了樓市去化速度的減慢。另外，通州開(kāi)始實(shí)施的限購(gòu)升級(jí)抑制了區(qū)域市場(chǎng)的熱度，也直接影響了九、十月北京的成交。

　　此外，數(shù)據(jù)顯示，今年前十月北京銷(xiāo)售金額排名前十的項(xiàng)目多數(shù)都是高價(jià)盤(pán)，從2010年樓市調(diào)控后就占據(jù)主力位置的剛需和首次改善樓盤(pán)只有四個(gè)，分別是房山區(qū)的中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、通州的華業(yè)東方玫瑰、昌平的京投銀泰公園悅府和首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐，售價(jià)在2.3萬(wàn)元至3.2萬(wàn)元之間。而像泛海國(guó)際居住區(qū)、臻園、華潤(rùn)橡樹(shù)灣（萬(wàn)橡府）、五礦萬(wàn)科·如園這些已經(jīng)是千萬(wàn)級(jí)高端項(xiàng)目，單價(jià)都在6萬(wàn)元以上，并且還大多位于五環(huán)外。

　　今年從北京萬(wàn)科離職創(chuàng)業(yè)的某位高管，曾在年初就喊出北京房?jī)r(jià)進(jìn)入6萬(wàn)元時(shí)代，沒(méi)想到在年底就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。對(duì)此，該高管在微信交流中表示，此前的言論是在年初的豐臺(tái)白盆窯“地王”的拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)出的，其實(shí)他當(dāng)時(shí)想說(shuō)房?jī)r(jià)進(jìn)入8萬(wàn)元時(shí)代，但怕嚇壞領(lǐng)導(dǎo)。

　　但最終，北京房?jī)r(jià)確實(shí)在不斷摸高。數(shù)據(jù)顯示，今年金九銀十的樓市成交均價(jià)已經(jīng)突破了3萬(wàn)元大關(guān)，分別為32208元/平方米和31138元/平方米。這也是全北京商品住宅單月成交均價(jià)首次突破3萬(wàn)元每平方米。

　　前十月實(shí)際只有一個(gè)項(xiàng)目成交價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元

　　因?yàn)榻衲瓴簧賳蝺r(jià)5萬(wàn)元以上的高價(jià)地拍出，樓市價(jià)格高端化的趨勢(shì)已經(jīng)很難逆轉(zhuǎn)，更有許多在售的高端項(xiàng)目不斷將十萬(wàn)加掛在嘴邊，以彰顯自己的高姿態(tài)。但實(shí)際在成交數(shù)據(jù)上，今年真正成交價(jià)格超過(guò)十萬(wàn)元的只有海淀區(qū)的萬(wàn)柳書(shū)院項(xiàng)目，成交均價(jià)為13.5萬(wàn)元/平方米。其余的已經(jīng)備案成交的高端項(xiàng)目像廣渠路金茂府、西宸原著、海德公園、琨御府等，雖然在銷(xiāo)售時(shí)都喊出了十萬(wàn)加的價(jià)格，但實(shí)際成交均價(jià)都在8至9萬(wàn)元左右。

　　其中位于豐臺(tái)西局的西宸原著，曾喊出別墅20萬(wàn)元/平方米，平層15萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，但實(shí)際前十月的成交均價(jià)為92590元/平方米。

　　事實(shí)上，這種高姿態(tài)喊口號(hào)，低姿態(tài)促成交的方式已經(jīng)成為北京高端樓市的常態(tài)。由于高端項(xiàng)目蓄客相對(duì)困難，不少項(xiàng)目在實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)往往會(huì)對(duì)購(gòu)房人表示，實(shí)際開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格會(huì)更低。

　　東壩某即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人在接受北京青年報(bào)記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在高端項(xiàng)目在宣傳上都往10萬(wàn)元上靠，但在與潛在購(gòu)房人交流時(shí)，刻意淡化單價(jià)，主要與客戶聊總價(jià)。以他的項(xiàng)目為例，總價(jià)在千萬(wàn)元每套左右，但他要求售樓人員不放過(guò)任何一個(gè)到訪客戶，即使客戶的心理價(jià)位是700萬(wàn)元，但由于信貸的放松，越大額的貸款，節(jié)省的成本就越多。再加上開(kāi)盤(pán)放出的各種優(yōu)惠，總價(jià)上讓讓步，購(gòu)房人再“踮踮腳尖”，就能實(shí)現(xiàn)成交。

　　在高價(jià)盤(pán)不斷涌現(xiàn)的背景下，為了爭(zhēng)奪有限的高端購(gòu)房人，這種方式已經(jīng)被各個(gè)項(xiàng)目普遍采納。

　　去庫(kù)存要求下更多刺激政策有望出臺(tái)

　　就在11月10日上午，中共中央總書(shū)記習(xí)近平主持召開(kāi)中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組工作會(huì)議，提出了化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的精神。這也使得樓市去庫(kù)存被提到了前所未有的高度。

　　有業(yè)內(nèi)人士就預(yù)計(jì)，為了去庫(kù)存，將可能有更多的刺激樓市政策出臺(tái)，像對(duì)于棚改安置房可能會(huì)更多是現(xiàn)金補(bǔ)償，而不再用房屋安置，以刺激更多的購(gòu)房需求；另外就是信貸的放松，包括公積金貸款上限額度可能大幅提高；而首套房按揭貸款比例，也可能會(huì)有條件下調(diào)。

　　實(shí)際上，先于刺激政策出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)開(kāi)始了積極的去庫(kù)存，今年的“雙十一”就再次成為樓市促銷(xiāo)契機(jī)。

　　“我不關(guān)心樓市整體冷了還是熱了，我只是想方設(shè)法賣(mài)房子。如果今天來(lái)的客戶少，開(kāi)盤(pán)了怎么辦？”說(shuō)這話的是某國(guó)企的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人。這幾個(gè)月來(lái)，他一直在忙一件事情，就是怎樣踩在“雙十一”的熱點(diǎn)上把房子賣(mài)出去。

　　該負(fù)責(zé)人表示，他已經(jīng)將房山的一個(gè)項(xiàng)目與互聯(lián)網(wǎng)公司展開(kāi)合作，在“雙十一”期間，推出眾籌模式，放出優(yōu)惠吸引購(gòu)房人，希望在年底沖刺一下。在他看來(lái)，無(wú)論是在售樓處抽獎(jiǎng)，還是在互聯(lián)網(wǎng)上“發(fā)紅包”、做“眾籌”，最終都需落實(shí)到網(wǎng)簽的白紙黑字上。

　　在當(dāng)下，去化庫(kù)存、年底沖刺業(yè)績(jī)已經(jīng)成為房企共識(shí)，包括金茂地產(chǎn)多家房企也瞄準(zhǔn)“雙十一”做文章，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，開(kāi)啟房地產(chǎn)的電商促銷(xiāo)模式，推出特價(jià)房、房產(chǎn)眾籌等多種線上線下相結(jié)合的促銷(xiāo)活動(dòng)，吸引購(gòu)房者出手，以求提振銷(xiāo)售。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，營(yíng)銷(xiāo)方式的創(chuàng)新一方面是為了減少營(yíng)銷(xiāo)成本的投入；另一方面原因則是精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)客群，在樓市高端化的大背景下，項(xiàng)目銷(xiāo)售周期的拉長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)率的下降意味著財(cái)務(wù)成本和營(yíng)銷(xiāo)成本的上升，最終結(jié)果是項(xiàng)目收益率降低，因此降成本、增銷(xiāo)售是當(dāng)前房企的重中之重。

　　“特別是臨近年末，房企還債壓力加大。”郭毅提供的數(shù)據(jù)顯示，今年北京銷(xiāo)量排名前十位的房企銷(xiāo)售額累計(jì)為523億元，與去年前十房企相比，銷(xiāo)售額減少了215億元，而今年這些排名前十的房企在土地市場(chǎng)上的投入也達(dá)到近500億元，像華潤(rùn)、招商、龍湖等企業(yè)都在拿地上花費(fèi)巨資。

　　“雖然高價(jià)拿地體現(xiàn)出房企看好北京市場(chǎng)的信心，但資金壓力也不可小覷。”郭毅說(shuō)道。

　　但現(xiàn)實(shí)是，今年前十個(gè)月，北京的成交均價(jià)卻未出現(xiàn)下跌，反而逐步走高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各大房企的年底沖刺去庫(kù)存能否起到作用，關(guān)鍵還是要看價(jià)格因素的影響。文/本報(bào)記者 李桁