隨著海外融資成本上升、國內(nèi)融資成本下降，房企融資回歸境內(nèi)。去年房企融資規(guī)模迅速增加，新年伊始，房企再現(xiàn)密集融資熱潮。1月截至18日，公布境內(nèi)發(fā)債定增募資的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)多達(dá)20家，累計(jì)金額更是達(dá)到920億元人民幣，不僅額度明顯增加，資金利率也持續(xù)走低。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，融資成本下降能推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，今年房企融資將主要用于“買地、并購及多元化轉(zhuǎn)型”。
增加土儲(chǔ)
增加土地儲(chǔ)備將是2016年房企融資的重要途徑之一。
“回暖”是2015年樓市的總基調(diào)。在過去的2015年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在寬松的政策刺激下，總體步入復(fù)蘇通道，市場(chǎng)成交、房價(jià)等指標(biāo)總體上出現(xiàn)回暖，甚至好于預(yù)期。
與樓市回暖形成鮮明對(duì)比的是，土地市場(chǎng)供應(yīng)量下滑。整體來看2015年主要城市供需處于低位。數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國300個(gè)城市共推出土地31686宗，同比減少14%；推出土地面積113235萬平方米，同比減少18%。其中，住宅類用地（含住宅用地及住宅用地的綜合性用地）9332宗，同比減少18%，推出土地面積37295萬平方米，同比減少24%；商辦類用地5705宗，同比減少23%，推出土地面積15687萬平方米，同比減少26%。
事實(shí)上，2015年土地市場(chǎng)城市分化加劇，一二線城市土地遭遇開發(fā)商“哄搶”，三四線城市土地市場(chǎng)成交相對(duì)低迷。以北京為例，土地資源的稀缺令眾多品牌房企趨之若鶩，宅地價(jià)格漲勢(shì)明顯，盡管供應(yīng)量減少，北京土地出讓金額首次突破2000億元，創(chuàng)下歷史新高。
土地供應(yīng)縮減導(dǎo)致2015年房企土地購置量明顯降低，受銷售回暖的影響，2016年房企亟須增加土地儲(chǔ)備，為后續(xù)發(fā)展做準(zhǔn)備。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，2016年土地市場(chǎng)將觸底反彈，實(shí)現(xiàn)正增長，土地成交面積增幅預(yù)計(jì)在8%左右。一方面，2015年商品房市場(chǎng)整體反彈，銷售量穩(wěn)步回升，銷售回款明顯增加，同時(shí)房企融資規(guī)模的快速增加也為房企提供資金支撐；另一方面，2015年房企土地購置量減少，2016年房企拿地將更加積極。
此外，2016年土地平均購置價(jià)格增幅將進(jìn)一步擴(kuò)大，全年增長10%左右。原因在于，2015年樓市進(jìn)入復(fù)蘇通道，2016年地市也將進(jìn)入升溫通道；另外，從成交結(jié)構(gòu)上看，地價(jià)最高的一線城市土地供應(yīng)有限，價(jià)格繼續(xù)大漲。
房企并購重組
“樓市的調(diào)整導(dǎo)致更多中小房企退出房地產(chǎn)或被收購，進(jìn)入‘白銀時(shí)代’的房地產(chǎn)行業(yè)集中度將不斷提高，房地產(chǎn)并購市場(chǎng)也將持續(xù)升溫。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示。
事實(shí)上，隨著“白銀時(shí)代”的到來，行業(yè)分化加劇，房地產(chǎn)行業(yè)“大魚吃小魚”的并購案例頻現(xiàn)。有公開資料顯示，2015年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購案例176起，涉及金額達(dá)1600億元。以恒大為例，去年5月和6月，恒大分別以16.07億元和55億元收購武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司67.08%股權(quán)以及中渝置地旗下重慶中渝集團(tuán)92%的股權(quán)。
在去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)再次成為重要議題。會(huì)議提及“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，這是政府首次提出促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)兼并。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的兼并重組有利于提升行業(yè)集中度、促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。未來政府部門可能還會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)兼并，房地產(chǎn)行業(yè)的并購熱潮將會(huì)延續(xù)。
一位資深地產(chǎn)業(yè)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的并購重組已成為行業(yè)趨勢(shì)。2015年房企銷售排行榜也體現(xiàn)出當(dāng)前的樓市現(xiàn)象是強(qiáng)者恒強(qiáng)，大型房企在融資方面有較大的優(yōu)勢(shì)，為在主要城市獲取土地提供有力的資金支持；中小房企融資困難，導(dǎo)致無力拿地，最終結(jié)果就是退出市場(chǎng)。
事實(shí)上，并購是大型房企獲得優(yōu)質(zhì)土地的重要手段之一。以融創(chuàng)為例，截至2015年底，融創(chuàng)有4427億元土地儲(chǔ)備，這些土地中2/3是收購、并購得來。對(duì)于大型房企而言，直接收購現(xiàn)成的項(xiàng)目，無論是資金的周轉(zhuǎn)周期，還是項(xiàng)目的運(yùn)營成本等都有一定的優(yōu)勢(shì)。而且收購?fù)瓿珊螅�可以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)，提價(jià)出售。
多元化轉(zhuǎn)型
“白銀時(shí)代”到來，面臨利潤率下滑的困境，房企轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。盡管各個(gè)房企轉(zhuǎn)型之路不盡相同，但多元化發(fā)展成為房企轉(zhuǎn)型的共識(shí)。養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融以及物業(yè)服務(wù)等成為房企轉(zhuǎn)型的重要戰(zhàn)略。
面對(duì)利潤率下滑等困境，眾多房企開始尋求新的利潤增長點(diǎn)，布局房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。從目前房企布局“大金融”的領(lǐng)域來看，幾乎涉及包括銀行、保險(xiǎn)、券商、交易所、信托基金等在內(nèi)的方方面面。如恒大、萬達(dá)、綠地、泛海控股等眾多知名房企也涉足房地產(chǎn)金融領(lǐng)域。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代，房企更加注重向服務(wù)和營運(yùn)方面轉(zhuǎn)型，并開始由傳統(tǒng)的住宅開發(fā)向商場(chǎng)、文化產(chǎn)業(yè)等城市綜合體演變，同時(shí)將旗下業(yè)務(wù)擇機(jī)分拆上市。如去年10月中海物業(yè)在港實(shí)現(xiàn)分拆上市、12月遠(yuǎn)洋將旗下間接全資附屬公司遠(yuǎn)洋億家物業(yè)向新三板遞交掛牌申請(qǐng)。此外，萬科、碧桂園、富力等多家房企等也在尋求相關(guān)板塊分拆上市。
事實(shí)上，眾多房地產(chǎn)企業(yè)在服務(wù)領(lǐng)域均有布局，如萬科將觸角伸向商辦、教育、養(yǎng)老和家裝等領(lǐng)域，又如綠城涉及代建、電商、地產(chǎn)金融、園區(qū)服務(wù)等服務(wù)領(lǐng)域。
此外，隨著中國社會(huì)快速老齡化，養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸“紅火”，包括萬科、綠城、綠地等房企都開始有所關(guān)注和探索。另外，在住宅地產(chǎn)降溫、商業(yè)地產(chǎn)過熱后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)業(yè)探索轉(zhuǎn)型發(fā)展的新動(dòng)向。如萬科選擇做物流地產(chǎn)，中糧、華潤、金地等知名房企也紛紛布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。