京華時報制圖謝瑤
昨天，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布消息稱，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點，購買二套房且貸款未結(jié)清的家庭，最低首付比例不低于30%。分析人士指出，在經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)庫存高企的背景下，新政意在刺激非限購城市購房需求、促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。
□發(fā)布
非限購城市房貸再松綁
央行、銀監(jiān)會昨天發(fā)布房貸新政，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。北京、上海、廣州、深圳、三亞五個實施限購措施的城市不在此政策范圍內(nèi)。
去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要“化解房地產(chǎn)庫存”，并“取消過時的限制性措施”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次房貸政策再松綁，主要也是為了“去庫存”這個目標(biāo)。
中國社科院數(shù)據(jù)顯示，2015年商品住房總庫存預(yù)計達(dá)39.96億平方米，現(xiàn)房待售面積4.26億平方米，如果想完全消化，需要23個月。民生證券研究院的研究表明，從結(jié)構(gòu)上看，2015年年底一、二、三線城市庫銷比分別為8.15、10.23和25.58，三線城市房地產(chǎn)庫存過剩問題最為嚴(yán)重。
中國民生銀行首席研究員溫彬表示，自去年以來，政府先后出臺了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施，房地產(chǎn)交易趨于活躍，但仍存在區(qū)域差異，三、四線城市的房價仍然低迷，去庫存壓力依然較大。
□反應(yīng)
開發(fā)商：
新政效果要看落地情況
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，央行和銀監(jiān)局在春節(jié)前頒布新政意味深遠(yuǎn)，眾所周知，春節(jié)是返鄉(xiāng)高峰，同時年末企業(yè)通常會給予員工一定的年終獎勵，此時發(fā)布降低首付的新政，將有利于促進(jìn)手握資金的白領(lǐng)們回鄉(xiāng)置業(yè)，預(yù)計新政將會令原本是樓市成交淡季的春節(jié)月，迎來一輪交易量的小高峰。
事實上，在政策出臺前，已經(jīng)有二、三線城市，甚至四線城市的房企樓盤加入“賀歲返鄉(xiāng)置業(yè)”促銷大軍。
“近期來看房的有不少返鄉(xiāng)客，我們春節(jié)期間每天都有人在售樓處值班，滿足廣大購房者特別是返鄉(xiāng)客的置業(yè)需求。”中部某城市項目負(fù)責(zé)人表示，此次房貸新政出臺，為不限購的城市樓市再添政策春風(fēng)。不過，這位負(fù)責(zé)人同時承認(rèn)，與北京、上海一線城市相比，目前二、三線城市樓市庫存仍然較大，“政策對樓市具體有多大利好，還要看具體落地情況。”
購房者：
降低門檻但購房成本未降
房貸新政昨天下午一經(jīng)公布，迅速在購房者中引發(fā)熱議，不少購房者對房貸新政持樂觀態(tài)度，一位打算在春節(jié)前后置業(yè)的購房者表示，自己屬于改善型購房，此次政策進(jìn)一步下降首付比例，可以降低自己的購房門檻。不過，一些購房者對政策持謹(jǐn)慎態(tài)度，有人就認(rèn)為，盡管首付比例下降，但是房子價格沒有下降，因此，對于購房者而言，總的購房成本并沒有下降。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)政策再松綁有利于刺激房地產(chǎn)市場在2016年上半年繼續(xù)復(fù)蘇。不過從根本上看，這一政策并未解決房地產(chǎn)需求的根本問題，對于購房者來說，貸款的利率并未降低。
□影響
將拉升一線城市樓市信心
郭毅表示，“北上廣深+海南”的房地產(chǎn)市場在2016年已經(jīng)迎來“小陽春”，成交量、價穩(wěn)步升溫。盡管新政并未對這些城市的房地產(chǎn)市場形成新的利好刺激，但整體寬松的政策趨勢，將會拉升購房者對樓市的信心，同時還將助力這些城市的房地產(chǎn)市場在2016年保持平穩(wěn)上升。
“雖然一線城市限購，不執(zhí)行新首付政策，但心理影響大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，中原監(jiān)測的21個城市數(shù)據(jù)顯示，1月二手住宅成交面積較去年12月同期上升2%，其中一線城市上升4%。可以看出,購房者入市意愿仍較強(qiáng)烈。預(yù)計2016年樓市依然將延續(xù)開門紅趨勢，2016年上半年市場依然將延續(xù)上行趨勢。
□分析
有利于剛需和“首改”需求入市
融360房貸分析師郝俊丞表示，在當(dāng)前高庫存壓力之下，房地產(chǎn)市場及投資開發(fā)增速已危及經(jīng)濟(jì)增長，尤其是房子嚴(yán)重過剩的三、四線城市及少部分二線城市，庫存壓力很大。房貸新政一旦全面實施，這些城市將直接受惠。而市場原本就火爆的一線城市，即使不在此次政策范圍內(nèi)，樓市成交量想必也將迎來新一輪的爆發(fā)期。
溫彬表示，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，針對非“限購”城市降低住房貸款首付比例，有助于提高居民購房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，房貸政策是影響樓市的第一重要政策，首付門檻降低，有利于剛需和首改需求入市，尤其是對于那些收入不低但積蓄不多的年輕人、年輕家庭，可謂是“及時雨”。因此，這一政策刺激普通住宅需求，有助于剛需和首次改善需求的釋放，未來還會有其他寬松政策出臺，進(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。2016年，全國樓市將繼續(xù)回暖。
對三四線城市去庫存作用不大
“首次購房家庭最低20%的首付比例，已與2008年救市政策的力度齊平，1.5線城市（經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的二線城市）和二線城市將迎來重大利好。”郭毅分析認(rèn)為，在近幾年一線城市房價高企、生活成本居高不下的背景下，部分白領(lǐng)選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人才缺口大、薪酬水平較高的1.5線及二線城市就業(yè)及居住，新政無疑為這部分人群帶來了安居機(jī)會，將促進(jìn)這些城市住宅市場成交量的提升，隨著交易量的回暖，房價也有望穩(wěn)步上漲。
不過，郭毅同時表示，新政對于部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的三、四線城市作用不大，這些城市在有業(yè)無產(chǎn)的現(xiàn)狀下，人口凈流出的情況難以得到改善，區(qū)域房地產(chǎn)市場缺少增量需求，僅憑小幅降低首付仍然難以提振成交量的上升，去庫存形勢依然嚴(yán)峻。
□房貸首付比創(chuàng)七年來最低
2010年4月30日
被稱為史上最嚴(yán)厲的新“國十條”發(fā)布:首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上，首付比例不得低于30%，二套不得低于50%。
2010年9月29日
“9·29新政”發(fā)布:所有房貸首付比例(包括首套)都調(diào)整至30%及以上。
2011年1月26日
“新國八條”發(fā)布:二套房貸首付不低于60%。
2013年2月20日
“國五條細(xì)則”規(guī)定:對房價上漲過快的城市，進(jìn)一步提高二套房首付款比例，對房價上漲過快的城市，可進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。其后，一線城市二套房貸利率下限上浮至1.2倍，個別城市將首付提高至七成。
2014年9月30日
“9·30新政”發(fā)布:對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。同時，除了北上廣深和三亞等五個仍在實施限購的城市，取消三套及以上的“限貸令”。
2015年3月30日
“3·30新政”規(guī)定:對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付比例調(diào)整為不低于40%;對擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，為改善居住條件再次申請公積金貸款購買普通自住房，最低首付比例為30%。
2015年9月30日
“9·30新政”規(guī)定:不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。
□追問
1.首付比例還有下調(diào)空間嗎？
中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈表示，“首付比”無論橫向還是縱向，都還處于偏高水平，有進(jìn)一步下調(diào)空間。根據(jù)IMF調(diào)查數(shù)據(jù)，國際上大多數(shù)國家采用20%的首付比例。從歷史看，2010年之前，我國住房抵押貸款的首付比例一直為20%。
2.新政能否提振春節(jié)樓市？
融360房貸分析師郝俊丞表示，目前正值我國農(nóng)歷新年前夕，各大銀行的房貸正逐漸趨緊，各大樓盤也即將封盤，此時推出該項利好政策能否起到立竿見影的作用還不好說，對于樓市能夠起到多大的提振作用，也還有待后續(xù)的進(jìn)一步觀察。我們預(yù)計，經(jīng)過春節(jié)的政策發(fā)酵，春節(jié)后將迎來2016年樓市的第一股暖流。
3.房價接下來會因此飆升嗎？
李佩珈表示，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求格局未發(fā)生根本改變，居民住房消費(fèi)更趨理性，尤其是首次購房者的需求數(shù)量有所減少，房地產(chǎn)新政不會帶來房地產(chǎn)價格的過快上漲。
4.新政的去庫存效果會如何？
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在2016年去庫存的大背景下，房貸新政給市場傳遞了積極正向的信號，但是對去庫存的實際效果恐怕不大。首付降低，意味著減少的首付部分轉(zhuǎn)移至未來的月供，未來的還款成本就會提高，還款壓力就會加大，即使首付比例下降，購房家庭也未必敢向銀行貸款。所以，非限購城市去庫存要靠產(chǎn)業(yè)布局和公共資源分配的調(diào)整，要靠降房價、減稅費(fèi)等減少購房人負(fù)擔(dān)的有效舉措。
5.未來還會以什么措施去庫存？
房地產(chǎn)專家、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌表示，目前政府在全方位加熱房地產(chǎn)，除了進(jìn)一步降低首付比，還可以嘗試降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，讓有房的人進(jìn)入市場，盤活市場。
他還表示，在二套房方面，國家政策不強(qiáng)勢，一步一步來，在刺激三、四城市購買力方面會起到一定作用。進(jìn)城農(nóng)民工成為城市買房的主要突破口，他們購買力不強(qiáng)，如果采取更多措施激發(fā)農(nóng)民購買力，嘗試將宅基地變現(xiàn)，將對去庫存有較大幫助。不過這涉及土地制改革問題，估計宅基地變現(xiàn)很難出臺，建議加快試點。
京華時報記者邢飛余雪菲