日前，保利集團(tuán)以約1.45萬(wàn)億英鎊的總價(jià)購(gòu)入倫敦優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目，該項(xiàng)目包括約1.2萬(wàn)平方米的甲級(jí)辦公樓及一些配套零售物業(yè)。據(jù)悉，這是保利集團(tuán)在英國(guó)完成的首次物業(yè)收購(gòu)。除保利外，國(guó)內(nèi)房企在海外布局發(fā)展也一直動(dòng)作頻頻，相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的海外“操刀”難度更大，房企緣何斥巨資到海外開(kāi)疆拓土？
多元化驅(qū)動(dòng)
據(jù)了解，地產(chǎn)類(lèi)標(biāo)的因本身具有資產(chǎn)配置和投資的雙重特色，日益成為中國(guó)企業(yè)海外并購(gòu)的寵兒，包括中國(guó)銀行、中國(guó)人壽、綠地集團(tuán)等金融、房地產(chǎn)企業(yè)，頻頻傳出收購(gòu)海外地產(chǎn)的消息，而收購(gòu)標(biāo)的幾乎都是商業(yè)地產(chǎn)，且多為當(dāng)?shù)氐貥?biāo)。
仲量聯(lián)行國(guó)際資本集團(tuán)中國(guó)區(qū)總監(jiān)夏飏飏在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示：“現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)仍然處在波動(dòng)期間，大型房企為了更好抵御風(fēng)險(xiǎn)，利用配置海外優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行對(duì)沖，整體的大投資背景使得房企不得不進(jìn)行多元化配置。”
“中國(guó)的大型房企，尤其是品牌企業(yè)，由于他們本身的資金流非常充裕，再加上銀行也十分樂(lè)意為其提供貸款。盡管目前一些銀行對(duì)國(guó)內(nèi)的部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不太看好，項(xiàng)目貸款比較困難，但他們對(duì)海外優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目很有興趣，加上銀行本身也在尋求新的投資標(biāo)的，類(lèi)似于民生銀行等商業(yè)銀行，一般他們所提供融資的金額都是1億元人民幣起步。從融資的角度來(lái)說(shuō)，銀行愿意為中資企業(yè)走出去提供資金，一定程度上也推動(dòng)了更多品牌房企去海外開(kāi)拓市場(chǎng)。”鏈家海外事業(yè)部美加總監(jiān)劉震告訴中國(guó)商報(bào)記者。
頻頻出海操作，是否意味著品牌房企對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)不再看好？或者說(shuō)這會(huì)在多大程度上對(duì)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生影響呢？
中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉向記者介紹：“對(duì)于我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)而言，投資者資金外流，不利于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資和投資增速的提高，國(guó)內(nèi)房企增速或進(jìn)一步放緩，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整以及市場(chǎng)集中度的提升將在未來(lái)有所體現(xiàn)。”
夏飏飏表示：“實(shí)際上在倫敦收購(gòu)成熟物業(yè)、購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的中資企業(yè)中，房企并非主導(dǎo)力量，更多的是一些險(xiǎn)資。然而無(wú)論是險(xiǎn)資還是房地產(chǎn)企業(yè)，尋求海外資產(chǎn)配置與其在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的表現(xiàn)并不沖突，都是企業(yè)為了尋求多元化配置而進(jìn)行的操作。”
收購(gòu)：低風(fēng)險(xiǎn)操作
中資房企在走出去的道路上進(jìn)行了一系列的摸索，而當(dāng)下國(guó)內(nèi)的個(gè)人境外置業(yè)需求呈現(xiàn)“井噴”也是在一定程度上助推了這種趨勢(shì)。在房企走出去的大背景下，大大小小的房企都會(huì)條件反射般地思考一個(gè)問(wèn)題：海外收購(gòu)或建設(shè)的地產(chǎn)項(xiàng)目其未來(lái)銷(xiāo)售對(duì)象是當(dāng)?shù)鼐用襁�是中國(guó)的富裕人群？
“從現(xiàn)狀來(lái)看，走出去的中資房企境外項(xiàng)目大多數(shù)還是針對(duì)所在國(guó)當(dāng)?shù)鼐用瘢赡芷渲腥A僑的比例會(huì)偏高一些，但主體客戶絕對(duì)不是國(guó)內(nèi)客戶。這與國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的初衷多多少少有點(diǎn)背離。理想很豐滿，但是現(xiàn)實(shí)很骨感。部分企業(yè)很容易被國(guó)內(nèi)個(gè)人境外置業(yè)需求井噴現(xiàn)象所鼓動(dòng)，然后去境外拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售。當(dāng)然，海外開(kāi)發(fā)失敗的案例之前就存在，部分小型房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中是吃過(guò)虧的，有些拿到手里的地根本處理不掉，后來(lái)直接導(dǎo)致投資終止。”劉震說(shuō)。
劉震表示，“為什么現(xiàn)在的收購(gòu)以股權(quán)入股的方式更加盛行，因?yàn)槠潆[含風(fēng)險(xiǎn)更小，投資回報(bào)率也更加穩(wěn)定。以萬(wàn)科與美國(guó)鐵獅門(mén)在舊金山合作的一項(xiàng)目為例，從前期的拿地到中期的開(kāi)發(fā)到最后的銷(xiāo)售，實(shí)際上都是由當(dāng)?shù)氐蔫F獅門(mén)操盤(pán)，萬(wàn)科只是投入部分資金占一定股份。像萬(wàn)科的這種做法比較聰明，因?yàn)橐坏┥钊氲亟槿腴_(kāi)發(fā)階段，走出去的房企很有可能在項(xiàng)目的初期就出現(xiàn)嚴(yán)重的‘水土不服’。”
夏飏飏也對(duì)記者表示，“收購(gòu)已經(jīng)成型的地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)于尋求海外發(fā)展的國(guó)內(nèi)房企來(lái)說(shuō)，是一種穩(wěn)扎穩(wěn)打的方式，其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)是較低的。”
“以倫敦市場(chǎng)為例，至少在未來(lái)的3-5年內(nèi)前景十分可期。從全球幾個(gè)核心市場(chǎng)來(lái)看，倫敦相對(duì)透明度高，而且所有的商業(yè)投資信息及材料都可以通過(guò)公開(kāi)資料進(jìn)行查詢，從法律穩(wěn)定、稅務(wù)等角度觀察，整體投資環(huán)境較有優(yōu)勢(shì)。由于不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性很低，但倫敦和紐約在近20年內(nèi)一直都是世界上交易量數(shù)一數(shù)二的市場(chǎng)，這就相當(dāng)于把流動(dòng)性不是很高的資產(chǎn)在特定環(huán)境下變成了流動(dòng)性極高的項(xiàng)目，即關(guān)注那些只要我賣(mài)，就有人買(mǎi)的市場(chǎng)。”夏飏飏表示。
“從商業(yè)地產(chǎn)角度來(lái)看，以寫(xiě)字樓為例，海外市場(chǎng)也與國(guó)內(nèi)市場(chǎng)不同，國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓一般租約為3年，3年一續(xù)租，然而倫敦的租約要比國(guó)內(nèi)長(zhǎng)得多，一般都是10年甚至20年。從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看則大大降低了租賃風(fēng)險(xiǎn)。換句話來(lái)說(shuō)，即所收購(gòu)項(xiàng)目?jī)?nèi)所有的物業(yè)、管理、保險(xiǎn)等其他費(fèi)用基本上都由租客承擔(dān)，租金為業(yè)主提供了穩(wěn)定的資金流，從投資回報(bào)的角度即覆蓋了企業(yè)原本的貸款及利息，還能帶來(lái)額外收入。從商業(yè)回報(bào)角度看，倫敦目前的利息仍然處于低位，近幾年當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲得也不錯(cuò)，除去租金收入，所購(gòu)項(xiàng)目仍能享受租約期內(nèi)的保值增值，這對(duì)于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，幾乎是一種無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資方式。”夏飏飏說(shuō)。
盡管投資海外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商機(jī)無(wú)限，但投資這把“雙刃劍”的背后風(fēng)險(xiǎn)仍存，華美酒店顧問(wèn)有限公司趙煥焱接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示：“對(duì)于根植于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的房企大鱷來(lái)說(shuō)，一方面，進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)難免會(huì)遇到文化差異、法律理念、勞工環(huán)境等多方面挑戰(zhàn)，不確定性因素會(huì)比國(guó)內(nèi)更多；另一方面，由于國(guó)際資本格局的變化所帶來(lái)的匯率風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于中國(guó)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其潛在影響并不小。”
據(jù)悉，目前國(guó)內(nèi)走出去的房企，大部分仍處在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)初期，大部分沒(méi)有可供參考的成績(jī)單，至于海外撈金是否行得通，一切仍有待市場(chǎng)考驗(yàn)。