近日，一線城市房地產(chǎn)政策將收緊的傳言獲印證，上海、深圳接連出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控新政。包括提高首付貸款比例、提高非本市戶籍居民購房門檻，同時加強(qiáng)中介管理，嚴(yán)控使用資金杠桿購房情況。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線城市推出新政的根本動因是為了穩(wěn)定近期過快上漲的房價，打擊越來越多的投機(jī)性購房行為。因此，從政策角度看，未來的政策方向?qū)⒉辉偈菃蜗驅(qū)捤桑歉淖優(yōu)殡p向的“托底蓋帽”。除上海、深圳等漲幅過快的城市外，其他城市的調(diào)控政策不會過于嚴(yán)苛。
發(fā)力 一線樓市新政迭出
25日，深圳連夜出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控新政《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，指出將收緊非戶籍人口購房門檻，并實行差別化住房信貸政策。
意見指出，對非戶籍人口的資格判定，從此前能提供自購房之日起計算的前1年及以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明，提高至3年，并限購1套住房；對戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）仍繼續(xù)執(zhí)行限購2套住房。
同時，在信貸政策方面，執(zhí)行差別化信貸。對購房人家庭名下在本市無房且近2年內(nèi)無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成；對購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。
值得注意的是，上海同日也發(fā)布了被稱為史上最嚴(yán)調(diào)控政策的“滬九條”。“滬九條”指出，將從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策。其中，將提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，從自購房之日起計算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。企業(yè)方面，購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照本市限購政策執(zhí)行。
在信貸政策方面，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。“滬九條”指出，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。“滬九條”指出，購房人在申請貸款時，應(yīng)承諾首付款為自有資金，如違反承諾，則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺。
據(jù)悉，上海普通商品住房應(yīng)同時滿足單套面積140平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下，且外環(huán)外總價不超過230萬元每套，內(nèi)外環(huán)之間不超過310萬元每套，內(nèi)環(huán)內(nèi)不超過450萬元每套。
對此，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任顧金山表示，去年下半年以來，特別是進(jìn)入2016年，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非理性過熱的情緒，房價形成了加速上漲的趨勢，同時也有投資投機(jī)性需求回潮、部分企業(yè)及從業(yè)人員違規(guī)操作等一些新情況、新問題。因此作為特殊商品的住房，更是需要維護(hù)市場秩序、穩(wěn)定市場預(yù)期。
調(diào)整 “去杠桿”成政策重點
值得注意的是，本輪政策中，均涉及禁止運用資金杠桿付首付。“滬九條”明確指出，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。對各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)的行為，開展專項整治。
深圳此次新政中，也明確表示要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險防控。結(jié)合前期全市首付貸風(fēng)險排查情況，繼續(xù)開展全市金融風(fēng)險排查和專項整治，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。
“本輪房地產(chǎn)新政的重點是‘去杠桿化’。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，此前鏈家事件暴露出了在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了利用加杠桿手法去房地產(chǎn)庫存的反常現(xiàn)象，場外配資業(yè)務(wù)進(jìn)一步興起。而放大的資金杠桿容易催生更大房地產(chǎn)市場泡沫，構(gòu)成巨大的潛在金融風(fēng)險，引起決策層的高度重視。
顧金山也表示，部分企業(yè)違規(guī)操作，一些開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)通過P2P的平臺推出了首付貸等場外配資的業(yè)務(wù)，使本來一些沒有條件購買第二套房的人，通過首付貸、過橋貸變成可以入市或者提前入市了。這一塊操作對市場起到了很大的推力，同時助長了、資和投機(jī)行為，增加了金融風(fēng)險。
的確，此前常出現(xiàn)在股市中的場外配資，正在房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)，眾籌買房、首付貸等金融產(chǎn)品集中爆發(fā)。以與鏈家地產(chǎn)同樣做首付貸等小額貸款金融產(chǎn)品的上市中介機(jī)構(gòu)世聯(lián)行為例，其發(fā)布2015年年報顯示，該公司去年一共發(fā)放“家園云貸”32209筆，房貸金額為29.92億元，同比分別增長65.05%，51.90%。
常被用作首付貸的消費貸正在大幅增加。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，1月北京人民幣消費貸款增加234.7億元，同比增加53.9億元；經(jīng)營貸款增加9.9億元，同比減少17.6億元。其中，個人住房貸款增加176.2億元，同比增加58.9億元。
與此同時，據(jù)鏈家地產(chǎn)監(jiān)測的兩組數(shù)據(jù)顯示，2015年成交的二手房中，持有年限不足兩年的比例約占25%，滿兩年但不足五年的約占32%。近兩個月房屋換手更為頻繁，近兩個月內(nèi)成交的二手房中，業(yè)主持有時間不足半年的比例就高達(dá)8%。
預(yù)測 北京跟進(jìn)可能性大
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為，除上海、深圳外，北京及部分二線重點城市的收緊也是大概率事件。事實上，27日就有媒體曝出，廊坊市政府透露，為穩(wěn)定環(huán)京周邊縣(市)住房價格，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，廊坊市研究了有關(guān)進(jìn)一步規(guī)范市場秩序、穩(wěn)定住房價格的若干措施，具體措施方案正在程序?qū)彾ㄖ校磳⒐肌?/p>
但張大偉認(rèn)為，這不意味著房地產(chǎn)政策將全面收緊。房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，即使在部分城市上漲迅速的情況下，大部分三四線城市的庫存壓力依然非常大，分化依然將是后續(xù)市場的主要特征。因此，未來的政策方向?qū)⒉辉偈菃蜗驅(qū)捤桑歉淖優(yōu)殡p向的“托底蓋帽”。
的確，中國去年以來曾采取針對房地產(chǎn)的“3·30新政”和“9·30新政”，對房地產(chǎn)釋放利好。此后，市場出現(xiàn)分化行情：一線城市房價再度瘋漲，個別二線城市房價聞風(fēng)跟漲，而三四線城市房價低迷依舊。
統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，在一線城市與部分二線城市大量去化的背景下，2015年底，房地產(chǎn)庫存達(dá)到7.18億平方米，同比增長15.6%；2016年1至2月份庫存又達(dá)到7.39億平方米，增速達(dá)到15.7%，這意味著庫存主要集中在三四線城市。
事實上，日前營改增具體方案就明確劃分了一線城市和非一線城市。例如營改增試點對個人購二手房的規(guī)定明確，對于非一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；對于北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。