新京報制圖/孫嘉潞

　　3月17日，天通苑社區(qū)服務集團在香港聯(lián)合交易所披露了招股書。招股書公開了一些有關(guān)天通苑的“秘密”。比如，天通苑分布著746棟建筑物，常住人口為28萬；所管理的停車位面積相當于107個足球場等。依靠為天通苑提供物業(yè)服務，天通苑社區(qū)服務集團年均獲得2000余萬的凈利潤。

　　天通苑到底有多大？

　　位于北京北五環(huán)外的天通苑，是很多“北漂”來北京的第一站。人流密集、交通擁堵……這些形容詞常伴隨天通苑出現(xiàn)。

　　“第一次來租房的時候，我根本不知道往哪走，全是外形差不多的住宅樓，整個人就像處在一個大森林之中。”在中關(guān)村工作的汪雨（化名），2年前開始北漂時，選擇了在天通苑租房。

　　工作日的早上7點半，汪雨便要擠在天通苑地鐵站外面的排隊柵欄里，等候進站。早高峰期，汪雨必須等兩三趟地鐵，才能擠上開往市中心的地鐵。下午5點以后，烏泱泱的人群再從地鐵站走出，扎進天通苑。

　　在工作日的白天，天通苑社區(qū)，便剩老人與小孩。天通苑也因此被稱作“睡城”。

　　維持天通苑這座超級“睡城”正常運轉(zhuǎn)的，是一家名為天通苑社區(qū)服務集團的物業(yè)公司。它是目前北京市最大的物業(yè)公司之一。3月17日，天通苑社區(qū)服務集團，在香港聯(lián)合交易所披露了赴港IPO的招股書。

　　“大”，是天通苑最大的特點。根據(jù)招股書，天通苑占地7.7平方公里，建有746棟住宅及非住宅建筑，建筑面積1000萬平方米；天通苑社區(qū)分為五大區(qū)域，并細分成18個小區(qū)。

　　配套設(shè)施方面，天通苑1家電影院、3個社區(qū)公園、4家醫(yī)院、5個郵局、6家大型購物商場、22個銀行網(wǎng)點、34所學校與幼兒園以及631座配電室。此外，地鐵5號線設(shè)有天通苑北、天通苑、天通苑南三站，還有19條市政路從此經(jīng)過。

　　這些設(shè)施，服務于住在天通苑的28.26萬居民。這一常住人口數(shù)字，相當于法國第五大城市——里爾核心城區(qū)的人口規(guī)模。

　　天通苑業(yè)主，多是中等收入

　　在外人的印象中，天通苑的居民，大多是租房的“北漂”。但天通苑社區(qū)服務集團公布的數(shù)據(jù)顯示，真實情況并非如此。

　　上市前，天通苑社區(qū)服務集團委托一家機構(gòu)進行了調(diào)研。根據(jù)調(diào)研結(jié)果，天通苑28.26萬常住人口中，年齡在15歲-59歲的中青年占比達到56.6%，60歲以上的老人占比27.6%，另有15.8%為14歲以下的兒童。

　　調(diào)查結(jié)果顯示，業(yè)主的占比達到83.8%；只有15.7%的受訪人群屬于租戶；另有0.5%的屬于借住親戚家等情況。

　　收入方面，天通苑社區(qū)服務集團稱，天通苑的居住人口，以“中等收入人群為主”。其中，家庭年收入超過10萬元的，占到51.4%；家庭年收入在4萬-10萬元之間的占到34.9%；另有13.8%的業(yè)主，家庭年收入在4萬元以下。

　　另有一個數(shù)據(jù)可以反映出，高收入群體并不青睞天通苑。天通苑的業(yè)主里，只有2.3%的家庭年收入在40萬元以上。

　　業(yè)主繳費率接近99%

　　依靠服務天通苑28萬的業(yè)主，2015年，天通苑社區(qū)服務集團獲得了2.38億元的總收入，同期凈利潤為2647.7萬元。

　　天通苑社區(qū)服務集團的收入，主要來自于三項業(yè)務：綜合物業(yè)管理服務（即物業(yè)費）；停車管理服務；代收公共事業(yè)費服務。

　　綜合物業(yè)管理服務，是天通苑社區(qū)服務集團收入的大頭。2013年－2015年，天通苑社區(qū)服務集團物業(yè)費收入，分別為1.54億元、1.6億元、1.63億元，占到同期營收總比重的68%左右。

　　取得如此業(yè)績，超高的繳費率“功不可沒”。招股書顯示，2012年至2014年，天通苑業(yè)主的物業(yè)費繳費率分別為96.9%、98.4%、98.5%，相比中國百強物業(yè)服務企業(yè)的平均水平高出3個百分點左右。

　　“對于業(yè)主未能支付物業(yè)費，我們將通過上門拜訪、手機訊息、電話及警告通知的方式跟進。” 天通苑社區(qū)服務集團稱，其還對違約業(yè)主采取法律行動。

　　停車管理服務則是天通苑社區(qū)服務集團的第二大業(yè)務。去年，其停車管理服務的收入為6584萬元，占到營收27.6%的比重，且近三年一直保持上漲的態(tài)勢。

　　目前，天通苑共有74個地下停車場，面積超過47.6萬平方米；同時還有1.4萬個地上停車位；面積為29萬平方米。這意味著，天通苑停車場的總占地面積達到76.6萬平米，相當于107個標準足球場。

　　招股書顯示，根據(jù)法律規(guī)定，天通苑的地下停車場所有權(quán)歸開發(fā)商，地上停車位的所有權(quán)歸業(yè)主共有。通過與開發(fā)商、業(yè)主委員會簽訂合約的形式，天通苑社區(qū)服務集團獲得了停車場的管理授權(quán)。

　　天通苑社區(qū)服務集團稱，天通苑地下停車場的定期車位，每年收費2200元；地上停車位則視車型每年收取1600元或2300元。按小時停車的話，地上車位每小時每輛車的停車費為1元，連停一天最高收費5元。

　　代收公共事業(yè)費服務，是天通苑社區(qū)服務集團的第三大業(yè)務。以供暖費為例，該業(yè)務模式為，在代供暖公司收取供暖費時，天通苑社區(qū)服務集團從供暖費獲取一定比例的服務費。該服務費比例原為5%；而自2016年開始，這一比例漲到了8%。

　　“業(yè)主滿意度高于行業(yè)平均水平”

　　目前，天通苑社區(qū)服務集團共有1619位員工。這里面有745位保安和471位保潔人員，客服人員有177人。

　　天通苑社區(qū)服務集團稱，它的優(yōu)質(zhì)服務“受到社區(qū)居民和業(yè)內(nèi)的認可”。根據(jù)機構(gòu)調(diào)查，以滿分100分計算，其物業(yè)管理服務的居民平均滿意度是78.3分，較行業(yè)平均水平高3.6分。

　　不過，在網(wǎng)絡論壇上，關(guān)于天通苑物業(yè)服務欠佳的“吐槽”，也不在少數(shù)。而在業(yè)主汪雨的印象中，除了每月定期的上門查水電煤氣，和小區(qū)門口的保安崗亭，他“感覺不到物業(yè)的存在”。

　　目前，天通苑社區(qū)經(jīng)濟適用房及商品房的物業(yè)費分別為每月每平方米0.55元及1.76元。天通苑社區(qū)服務集團稱，未來將上調(diào)部分類型住宅的物業(yè)費和停車費。

　　天通苑社區(qū)服務集團稱，今年1月1日起，此前受政府嚴格監(jiān)管的經(jīng)濟適用房物業(yè)費和停車費，可根據(jù)市價調(diào)整。天通苑社區(qū)服務集團稱，“預計在2017年前后調(diào)整費用”。

　　對于以后的發(fā)展，天通苑社區(qū)服務集團的打算是，通過上市募資建設(shè)“智慧社區(qū)”，還將尋求收購其他物業(yè)公司。“智慧社區(qū)”的一個方向，將是社區(qū)增值服務。據(jù)分析，送貨上門、超市、居家養(yǎng)老服務，為天通苑居民需求量最大的增值服務。

　　□新京報記者 李春平 北京報道