2015年4季度以來，中國一線城市房價出現(xiàn)一波快速升溫。根據(jù)“清華恒隆——北大林肯”最新發(fā)布的CQCHPI房價指數(shù)顯示，2015年第四季度北京、上海、深圳三個公認(rèn)一線城市二手住房價格環(huán)比分別上漲2.95%、7.32%和12.72%，同比分別上漲7.55%、12.96%和51.7%；另根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，2016年1月北京、上海、深圳二手住房價格環(huán)比分別上漲2.3%、2.7%和5.7%，同比分別上漲123.7%，114.4%、149.7%，漲幅冠全國之首。作為準(zhǔn)一線城市的廣州及二級明星城市的南京、杭州等，房價也隱有加速上漲之勢。
關(guān)于這波一線城市房價大漲的原因，多方認(rèn)為主要是由貨幣信貸寬松誘發(fā)的局部住房投機所推動。從理論上看，住房具有天然的投資品屬性，房價上漲是一種貨幣現(xiàn)象的論斷被廣泛接受。從政策面看，購房金融環(huán)境極為寬松，對購房的信貸支持不斷加碼，形成極有利于住房泡沫擴散的金融條件。自2014年9月以來，一線城市二套房信貸管制不斷放松，二套房的認(rèn)定條件從“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，這意味著如果首套房貸還清二套房仍可以享受首套房的按揭優(yōu)惠政策；二套房按揭首付成數(shù)大幅調(diào)低，由以往的7成降為目前的4成左右；持有住房的成本不斷下降，央行自2014年以來已連續(xù)6次降低貸款利率，目前一般按揭貸款基準(zhǔn)利率商業(yè)貸款僅為4.9%，公積金貸款僅為3.25%；貨幣投放量迅猛增長，2016年1月末，廣義貨幣（M2）余額141.63萬億元，同比增長14.0%，增速分別比上月末和去年同期高0.7個和3.2個百分點，當(dāng)月人民幣貸款增加2.51萬億元。近年來興起的各種互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新工具也顯著降低了購房門檻：如P2P平臺對購房者提供的具有場外配資性質(zhì)的首付貸，使事實上的零首付購房得以實現(xiàn)；各種眾籌炒房行為，使炒房的最低門檻甚至降至千元以下。
誠然，所有的房價大漲背后，都需要有資金面作支撐。但本輪一線城市房價暴漲，除了局部“金融泡沫”，還可能有其更深層次的現(xiàn)實原因。據(jù)調(diào)查，嚴(yán)格的就近劃片入學(xué)造成的購房恐慌（并不局限于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房），就是本輪一線城市房價暴漲背后的重要實際驅(qū)動因素。在本輪房價上漲過程中，根據(jù)從北京、上海、南京等熱點城市獲取的購房樣本，發(fā)現(xiàn)多數(shù)購房者的背景并沒有任何特別之處，只是中等收入的平常家庭。他們購房的動機不是為了投機炒房，而是為了孩子當(dāng)前或未來上學(xué)需要。這些熱點城市“逆市”購房者的背景與購房動機，都很難直接與“金融泡沫”相關(guān)聯(lián)。
通過更深入的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)格就近劃片入學(xué)實施后，所有的兒童入學(xué)條件，無論是“單校劃片”還是“多校劃片”，都指向自有產(chǎn)權(quán)住房。而租房者并不能算是片區(qū)的一員，子女極可能無法在當(dāng)?shù)厝雽W(xué)。即使運氣好得以勉強入學(xué)，也只能按教委指定進入本區(qū)縣最差的學(xué)校就讀。這無疑造就了新一輪的局部“搶房運動”，住房利用效率不斷降低。以某熱點城市某區(qū)新公布2016年小學(xué)入學(xué)條件的為例，三類無房戶子女都可能無法入學(xué)：一是集體戶籍無房戶，如果未獲公房配租，僅租住私人住房，子女將無法在當(dāng)?shù)厝雽W(xué)；二是具有其它區(qū)縣戶籍，但在該區(qū)工作和實際租房居住（無自有產(chǎn)權(quán)住房）的家庭，子女將無法在就業(yè)和實際居住地入學(xué)；三是外地戶籍租房居住者，需要辦齊苛刻的五證（實際需要提供的證明可能多達28個以上），否則也將無法入學(xué)。但另一方面，如果出手高價購買了住房，則這些入學(xué)難題居然能迎刃而解。前兩類無法入學(xué)的家庭現(xiàn)在可以優(yōu)先入學(xué)，第三類外地戶籍家庭除了在北京等特大城市，購房后也可順利落戶入學(xué)。在有些學(xué)校，還將購房入戶的年限與入學(xué)資格相掛鉤。這幾乎是在聲明，合格的父母不僅要買房，而且要提前盡早搶房，最好孩子一出生或未出生之前就把房子買好。
當(dāng)購房幾乎變成了子女成功入學(xué)的充分必要前提條件，一線城市住房特別是學(xué)區(qū)房逆市出現(xiàn)恐慌性搶購也就并不奇怪了。盡管房價已經(jīng)過高，經(jīng)濟基本面也不大支持房價上漲，但購房者逆勢搶房的行為并不能簡單稱之為非理性。中國社會受儒家文化影響巨大，向來極為重視子女教育。古人尚有“孟母三遷”之佳話，今人為了子女入學(xué)資格砸鍋賣鐵購房也就不奇怪了。
如果現(xiàn)有的兒童入學(xué)條件不發(fā)生變化，一線城市房價在經(jīng)歷了本輪猛漲后，即使出現(xiàn)短期調(diào)整，其長期上漲趨勢也不會有所改變。各種差別化增稅、限購限貸、需求管控等調(diào)控措施，都難以使一線城市樓市快速有效降溫，甚至還可能引發(fā)新的搶購。近期被熱議的清理“首付貸”，也不能改變這個市場趨勢。
根據(jù)CQCHPI房價指數(shù)顯示，2015年第四季度北京市房價同比上漲最快的兩個板塊分別為金融街板塊（27.74%）與中關(guān)村板塊（19.36%）。而這兩個房價大漲板塊正好均為北京市最好的學(xué)區(qū)所在地。這也印證了本文關(guān)于購房入學(xué)推高一線城市房價的論斷。
為促使特大城市房價回歸理性，除了信貸和需求管控外，更重要的是應(yīng)盡快改革現(xiàn)有兒童入學(xué)政策，賦予租房與購房者子女同等的入學(xué)權(quán)利。2016年《政府工作報告》提出要“建立租購并舉的住房制度”，這首先需要落實租房家庭與購房家庭的同等權(quán)利。從長遠(yuǎn)看，實施租購房子女同等入學(xué)，不僅有利于促進自由遷徙，更有利于提高低收入階層的受教育水平、增進社會凝聚力，這對于國家民族的發(fā)展無疑具有深遠(yuǎn)的正效應(yīng)。在實施租購房家庭入學(xué)同權(quán)后，對于多數(shù)學(xué)位不緊張的片區(qū)而言，在本學(xué)區(qū)實際居住（租購房均可）就是入學(xué)的唯一住房門檻。為避免少數(shù)熱點學(xué)區(qū)出現(xiàn)群租擠兌入學(xué)的現(xiàn)象，這部分熱點學(xué)區(qū)可采取國際通行的作法，增設(shè)實際居住條件作為入學(xué)門檻。并通過定期與不定期入戶訪問調(diào)查、全社會公開監(jiān)督等辦法，來保證入學(xué)兒童其家庭租購的住房能滿足基本居住條件。以實際居住條件而非產(chǎn)權(quán)作為優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)入學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，也可以有效避免11平方米破敗“住房”售出460萬天價的社會冷笑話再度出現(xiàn)。
（作者單位：中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院）