去年廣州寫字樓市場逆勢暢旺，外區(qū)域企業(yè)轉(zhuǎn)場支撐珠江新城寫字樓

　　經(jīng)濟(jì)怎么樣，在寫字樓身上或可窺一斑。截至2015年底，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓新增吸納量為81.9萬平方米，達(dá)到市場供應(yīng)量的九成以上；全市平均月租金135 .7元/平方米，同比上漲0 .8%；至于空置率，全市平均11.9%，同比上升0 .4%，供求關(guān)系尚健康。在分析師看來，廣州寫字樓市場仍然暢旺，去年遭受嚴(yán)重考驗的全球乃至國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，似乎并未折射到寫字樓身上。

　　目前，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓主要分布在越秀(環(huán)市東+東風(fēng)路)、天河體育中心周邊、珠江新城三大板塊，本期南都數(shù)據(jù)通過存量增量、租金、空置率等維度，為你梳理分析這些廣廈大樓的生存狀況，而這也正是廣州三代C B D的發(fā)展寫照。

　　消化供應(yīng)量靠什么？“老客戶”擴容

　　2015年，廣州的優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)量超90萬m 2，如此大體量，市場能消化嗎？世邦魏理仕董事總經(jīng)理馮文光稱，2015年的寫字樓新增吸納量為81.9萬m 2，也就是說，90萬m 2出租了超過九成。在其看來，寫字樓市場逆勢上揚有兩方面因素：一是廣州招商力度加強，部分新落戶企業(yè)或加大投資的企業(yè)有寫字樓需求，這種需求約占總需求量的18%；另一方面是已落戶廣州的企業(yè)有擴大辦公面積或整合的需求，占總需求量82%。

　　近年來，珠江新城都是廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓的最大陣營。2014至2016年間，珠江新城有約106.6萬㎡優(yōu)質(zhì)寫字樓推出市場，占廣州市新增供應(yīng)量的60%多。同樣身在珠江新城辦公，據(jù)馮文光觀察，去年進(jìn)駐珠江新城的企業(yè)超過八成是從其他區(qū)域遷來，租用或購買的寫字樓面積均高于此前，這是支撐珠江新城寫字樓市場的中堅力量。

　　20年前，華安達(dá)實業(yè)有限公司董事長丘育華以7000元/m 2的價格購入位于環(huán)市路的世貿(mào)中心300m 2的寫字樓，幾年后，丘育華以34000元/m 2的價格，購入位于珠江新城的廣晟國際2200m 2的整層寫字樓，一半自用一半出租，遷往珠江新城，一方面是企業(yè)擴張需要，另一方面，珠江新城的寫字樓現(xiàn)在買入也是一種投資。

　　對于珠江新城今明兩年將要投放市場的寫字樓，凱華集團(tuán)有限公司副總裁黃瑛認(rèn)為“是珠江新城寫字樓供應(yīng)最后一波高峰”。包括旗下凱華國際在內(nèi)，今年珠江新城有三座大體量甲級寫字樓入市。

　　高價樓扎堆珠江新城　越秀仍具“生活優(yōu)勢”

　　月租金超過200元/㎡的優(yōu)質(zhì)寫字樓，越秀為0，天河體育中心有2棟，珠江新城則有6棟——— 因為建設(shè)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)更高；高于該區(qū)域平均租金的優(yōu)質(zhì)寫字樓，越秀為15棟，天河體育中心為12棟，珠江新城為21棟。數(shù)據(jù)顯示，珠江新城寫字樓高價位的多，體育中心周邊老牌寫字樓也持續(xù)不掉價。

　　越秀區(qū)的環(huán)市東是廣州老牌CBD，華安達(dá)實業(yè)有限公司董事長丘育華認(rèn)為，不少處于成長期的中小企業(yè)，肯定會像當(dāng)年的他們那樣，更看重環(huán)市東租金相對較低和生活便利的營商環(huán)境。世邦魏理仕董事總經(jīng)理馮文光也了解到，有些企業(yè)即使購入珠江新城寫字樓，仍留在越秀區(qū)辦公，“生活指數(shù)是很大因素，在珠江新城吃個盒飯都可能要二三十元，老板給員工的生活補貼就得很高。”

　　如果單純對比平均資產(chǎn)價值和租金，“性價比”最高的依然是珠江新城，天河體育中心則不敵越秀。

　　越秀企業(yè)或流入珠江新城

　　雖然新增供應(yīng)中大多位于珠江新城，珠江新城的寫字樓存量在三個片區(qū)中最高，但其全年空置率下降2.9個百分點至14.1%，而越秀的平均空置率呈上升趨勢，也說明了企業(yè)的流動趨勢。2016年至2018年期間，珠江新城將新增100 .7萬㎡的寫字樓，相當(dāng)于新增了2.2個廣州國際金融中心(建筑面積為45萬㎡)。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計，新增市場需求不會像2015年強烈。有寫字樓中介人士介紹，一方面，市內(nèi)企業(yè)遷移基本完成，而新落戶廣州的企業(yè)需求暫時沒有明顯增長；另一方面，廣州屬于以商貿(mào)業(yè)為基礎(chǔ)帶動周邊產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，該落戶廣州的國內(nèi)外商貿(mào)及周邊服務(wù)企業(yè)均已落戶；而金融和高新科技產(chǎn)業(yè)廣州正處于孕育期，需要較長一段時間吸引新的企業(yè)落戶。

　　需求減少，今年的寫字樓市場競爭將更激烈，按照慣例預(yù)售期的寫字樓會給予租戶一定租金優(yōu)惠，希望盡快解決空置率。南都數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，西塔去年的現(xiàn)樓月租金為240元/㎡，而預(yù)售期的東塔則為130-140元/㎡，東塔目前預(yù)售率已超過六成。此外，有新投入市場的寫字樓使出大招吸引租戶，如凱華國際和仲量聯(lián)行合作，為租戶提供最高級別的港式服務(wù)等。

　　注：所涉數(shù)據(jù)指“優(yōu)質(zhì)寫字樓”

　　南都數(shù)據(jù)新聞工作室出品 數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕

　　數(shù)據(jù)采集分析：記者 趙安然 制圖：張許君