據(jù)溫州媒體此前報(bào)道，當(dāng)?shù)匾徊糠质忻裾ＹI賣二手房后卻無(wú)法完成交易，原因是土地使用權(quán)到期了。如果要續(xù)期，必須再繳納土地出讓金，而這部分總額接近了房?jī)r(jià)總額約三分之一，此事在社會(huì)各界引發(fā)熱議和關(guān)注。昨日，浙江省溫州市國(guó)土資源部門有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，溫州部分房屋20年土地使用證到期情況，已引起國(guó)土資源部的重視。國(guó)土資源部要求，浙江省溫州市及時(shí)上報(bào)情況。
事件：溫州出現(xiàn)20年土地使用證到期問(wèn)題
據(jù)媒體報(bào)道，昨日上午，溫州市委、市政府已專題聽(tīng)取溫州20年土地使用證到期的工作匯報(bào)。浙江省國(guó)土資源廳已責(zé)成溫州市國(guó)土資源局報(bào)告相關(guān)情況。
據(jù)了解，在溫州市主城區(qū)橫河北新村、水心、上陡門等社區(qū)，部分居民房屋的20年期限土地使用證從去年開(kāi)始陸續(xù)到期。溫州市主城區(qū)20年期限土地使用證到2017年底到期有600多宗，到2019年底到期有1700多宗，主要集中在鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)等特定區(qū)域、特殊時(shí)期的特定房屋。
事情緣于溫州市民王先生買房經(jīng)歷，今年3月王先生買了一套二手房，過(guò)戶的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)房子的土地使用證只有20年，而且已經(jīng)在3月4日過(guò)期了。當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T稱：要拿到新的土地證，必須補(bǔ)繳費(fèi)用延長(zhǎng)土地使用期限，初步估算，這筆續(xù)期費(fèi)大約要30萬(wàn)元，而這套房子總價(jià)才65.8萬(wàn)元。
法規(guī)：物權(quán)法未規(guī)定“土地期滿如何續(xù)期”
對(duì)此，溫州市國(guó)土局在接受媒體采訪時(shí)表示，物權(quán)法規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期，但“自動(dòng)續(xù)期”該如何續(xù)期，目前國(guó)家尚未出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。近期媒體報(bào)道“收取幾十萬(wàn)元出讓金才能續(xù)期”是對(duì)信息的誤讀。
北京青年報(bào)記者查詢歷史資料顯示，土地使用權(quán)到期后續(xù)期本身溫州并不是首例，在青島、深圳都曾有過(guò)類似的情況。雖然補(bǔ)繳的費(fèi)用情況各地規(guī)定不一，但從已有的案例來(lái)看，青島、深圳和溫州等地政府都認(rèn)為土地期滿續(xù)期是有償?shù)摹２煌牡胤皆谟冢钲诘鹊乩m(xù)期收費(fèi)依據(jù)是當(dāng)?shù)氐摹肮婊鶞?zhǔn)地價(jià)”，一般只不過(guò)幾千元，跟房?jī)r(jià)相比幾乎可忽略不計(jì)，而溫州執(zhí)行的是“市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)”。
此事引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)“土地期滿如何續(xù)期”問(wèn)題的熱議。實(shí)際上，房屋產(chǎn)權(quán)是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成。其中，房屋所有權(quán)是永久性質(zhì)的，而土地使用權(quán)在出讓時(shí)根據(jù)開(kāi)發(fā)類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權(quán)屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。
《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。但自動(dòng)續(xù)期該如何續(xù)？是否交費(fèi)以及以何種標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)卻沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定和解釋。
而同年8月修訂通過(guò)的《城市土地管理法》第二十二條又規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回”。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
觀點(diǎn)：普通民眾不需擔(dān)心土地使用權(quán)到期
針對(duì)“土地期滿如何續(xù)期”問(wèn)題，上海金融與法律研究院研究員聶日明認(rèn)為，理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但若要考慮未來(lái)有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證是必要前提，或者在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，對(duì)于70年產(chǎn)權(quán)的住房，主流的做法是后續(xù)用地使用權(quán)會(huì)自動(dòng)更新，而非補(bǔ)繳，所以普通民眾并不需要太擔(dān)心。
但北京一名專注房地產(chǎn)領(lǐng)域的律師表示，如果土地使用權(quán)到期后沒(méi)有及時(shí)續(xù)期，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，居民依然可以自動(dòng)續(xù)住，但若接下來(lái)想要進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，會(huì)比較麻煩，在關(guān)于這方面的規(guī)定不能明確的情況下，將影響市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值評(píng)估，這對(duì)買房投資者來(lái)說(shuō)將是一個(gè)利空。
據(jù)市國(guó)土資源局的一位相關(guān)工作人員說(shuō)，目前還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)北京有這樣的案例，北京土地使用權(quán)到期的情況或許將在2020年以后才會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。
文/本報(bào)記者 朱開(kāi)云