業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，三宗地塊均不屬于熱門(mén)地塊，位置較偏，但仍受到房企瘋搶，說(shuō)明一是目前北京土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出“狼多肉少”的局面；二是房企豪賭未來(lái)一兩年北京房?jī)r(jià)翻漲。
昨日，北京有三宗地塊拍賣(mài)出讓，其中包括海淀北部一宗商業(yè)地塊，以及順義后沙峪、延慶新城兩宗住宅用地。這三宗地塊也吸引了數(shù)十家房企參與拍賣(mài)。最終，經(jīng)過(guò)多輪廝殺，海淀北部商業(yè)地塊被龍湖競(jìng)得；順義后沙峪地塊落入陽(yáng)光城囊中，延慶新城地塊被天潤(rùn)摘得，三地塊共計(jì)拍得32.025億元。
事件
三宗出讓地塊遭房企瘋搶
陽(yáng)光城競(jìng)得的順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)SY00-0022-6014F2公建混合住宅用地位于順義新城第22街區(qū)北部，用地性質(zhì)屬于公建混合住宅用地，土地面積約1.8萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模約3.9萬(wàn)平方米，其中居住部分占比40%，商業(yè)部分占比60%。該地塊要求居住建筑規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。在該宗地塊競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中，當(dāng)代置業(yè)7.5億元觸及價(jià)格上限后轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)異地建設(shè)保障房面積確定競(jìng)得人，最終陽(yáng)光城通過(guò)異地競(jìng)報(bào)6.8萬(wàn)平方米保障房面積競(jìng)得。
分析人士指出，異地代建6.8萬(wàn)平方米保障房，建設(shè)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為10000元每平方米，也就是說(shuō)，拿下該地塊的總價(jià)相當(dāng)于7.5億元加上6.8億元等于14.3億元，折合平均樓面價(jià)已達(dá)3.66萬(wàn)元每平方米，未來(lái)售價(jià)或?qū)⒊^(guò)8萬(wàn)元。受“90/70”政策和用地屬性限制，該地塊最后將成為“30套大戶型類別墅+130套剛需+500套公寓”的項(xiàng)目。
另一宗地北京市延慶新城05街區(qū)05-043地塊用地性質(zhì)屬于居住用地，土地面積約7.14萬(wàn)平方米，建筑面積約為15.7萬(wàn)平方米。這宗地塊掛牌出讓起始價(jià)為6.95億元。昨日，經(jīng)過(guò)56輪激烈競(jìng)爭(zhēng)，天潤(rùn)終以10.425億拿下延慶一宗居住用地，溢價(jià)率50%，并配建3.15萬(wàn)平方米自住房。公開(kāi)資料顯示，獲得該地塊的天潤(rùn)全稱為北京天潤(rùn)誠(chéng)澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是北京市延慶縣本地的一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售商品房、建筑材料、金屬材料、房地產(chǎn)咨詢、城市園林綠化、物業(yè)管理等，股東為兩個(gè)自然人陳紅恩及魏寧。
據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉推算，該塊地的樓面價(jià)高達(dá)3.1萬(wàn)元每平方米。而周邊同樣的住宅價(jià)位不到1.5萬(wàn)元每平方米，在延慶的歷史上，普通住宅銷售超過(guò)兩萬(wàn)的只有一套，別墅超過(guò)兩萬(wàn)的只有37套。“開(kāi)發(fā)商已經(jīng)瘋狂了。”
此外，龍湖地產(chǎn)14.1億元競(jìng)得的中關(guān)村環(huán)保科技園HD-0303-0071地塊位于“海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)”范圍內(nèi)，建筑使用性質(zhì)屬于商務(wù)用地，土地面積1.33萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模約為4.66萬(wàn)平方米。這宗地塊的掛牌出讓起始價(jià)為6.8億元。
追訪
北京土地市場(chǎng)再現(xiàn)“狼多肉少”局面
昨日現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)之前，三個(gè)地塊均收到至少14次報(bào)價(jià)。一名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這三個(gè)地塊均不屬于熱門(mén)地塊，位置較偏，但仍能受到這么多房企參與競(jìng)拍，可見(jiàn)目前土地市場(chǎng)火熱，呈現(xiàn)出“狼多肉少”的局面。今年前5個(gè)月，北京宅地成交僅為5宗，比去年同期減少10宗，創(chuàng)造了近7年的歷史新低。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交41727套，創(chuàng)造了近三年同期的新高，而與此同時(shí)住宅庫(kù)存量急劇下滑至6.38萬(wàn)套，僅夠消化8個(gè)月，瀕臨合理去化周期的下限。分析人士指出，正是市場(chǎng)需求的旺盛以及有效庫(kù)存的見(jiàn)底，使得北京土地市場(chǎng)雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格高企，但眾多房企仍然蜂擁而至。
預(yù)測(cè)
未來(lái)一年高價(jià)拿地房企面臨入市難題
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：高價(jià)地頻繁出現(xiàn)，是資金潮下的資產(chǎn)荒。在過(guò)去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資成本大幅下調(diào)，也導(dǎo)致了很多企業(yè)敢于拿地，國(guó)企在土地市場(chǎng)也表現(xiàn)得更加激進(jìn)。房企高價(jià)搶地開(kāi)始從國(guó)企蔓延到民企，預(yù)計(jì)下半年房企競(jìng)爭(zhēng)土地會(huì)越來(lái)越激烈。
另外，樓面價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為常態(tài)。但未來(lái)一年房?jī)r(jià)是不是會(huì)出現(xiàn)這么大幅度的上漲疑問(wèn)很多，這些高價(jià)地入市的難度有多大，將成為2016-2017年最大的疑問(wèn)。特別是北京的平均商品房住宅樓面價(jià)已經(jīng)全面超過(guò)3.7萬(wàn)元，未來(lái)豪宅化的趨勢(shì)難以避免，房企運(yùn)營(yíng)的難度越來(lái)越大。
從整體市場(chǎng)看，北京、上海出讓的多宗住宅用地，要求按照“70/90”政策用地，但這政策并沒(méi)有抑制住高價(jià)地出現(xiàn)。按照目前地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，需要未來(lái)2年房?jī)r(jià)上漲100%以上，這些高價(jià)地才有望順利入市。“開(kāi)發(fā)商基本上是在豪賭。”
相關(guān)
深圳首宗“現(xiàn)房銷售地”樓面價(jià)破5.6萬(wàn)元
昨日下午，深圳龍華新區(qū)上塘的一宗商住地A816-0060招標(biāo)出讓。該地塊要求現(xiàn)樓發(fā)售，此次拍地注定載入深圳土地交易的史冊(cè)，這意味著實(shí)行了22年的商品房預(yù)售制度將被打破。
相關(guān)資料顯示，A816-0060地塊位于龍華上塘地鐵站東北側(cè)，占地面積3.57萬(wàn)平方米。本宗地被確認(rèn)為深圳市商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目，本宗地上建筑物、附著物不得預(yù)售，只能在土地使用權(quán)和建筑物、附著物的所有權(quán)經(jīng)依法登記，并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售。
現(xiàn)場(chǎng)吸引了19家房企參與投標(biāo)，最終電建、金茂聯(lián)合體以投標(biāo)價(jià)82.8億元競(jìng)得該地塊，折合樓面價(jià)5.68萬(wàn)元每平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于此次出讓的地塊采用現(xiàn)房出售，未來(lái)兩年入市價(jià)格或超過(guò)10萬(wàn)元。
深圳地產(chǎn)人士介紹，短短三年多時(shí)間，龍華地價(jià)翻了近4倍。在此高價(jià)地塊產(chǎn)生后，深圳業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為這將給火爆的深圳樓市再澆上一勺油。據(jù)了解，在剛剛過(guò)去的5月，深圳部分區(qū)域樓市并未停止上漲，一些熱點(diǎn)區(qū)域的新房均價(jià)已達(dá)8萬(wàn)元每平方米。
熱點(diǎn)
105宗高價(jià)地國(guó)企獲52宗地
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2016年截至5月31日，全國(guó)土地市場(chǎng)高價(jià)地頻繁出現(xiàn)，其中按照總價(jià)計(jì)算，超過(guò)15億的合計(jì)有105宗高總價(jià)地塊。
整體看，105宗地塊合計(jì)成交總價(jià)為3288.2億，其中有52宗地被國(guó)企獲得，合計(jì)成交金額達(dá)到了1785.8億元。
另外在這105宗總價(jià)地王里，上市公司比例明顯占絕對(duì)多數(shù)，105宗高價(jià)地，89宗為上市公司獲得，合計(jì)金額為2760億，占比為84%。而從城市分布來(lái)看，二線城市成為絕對(duì)主力，在105宗高價(jià)地塊中，二線城市占到了74%。
從房企拿地金額來(lái)看，2015年前5個(gè)月拿地金額只有2264.99億元，2016年同期拿地金額上漲幅度高達(dá)71.6%。而從公布銷售業(yè)績(jī)的30家房企前4個(gè)月銷售均價(jià)在1.15萬(wàn)來(lái)看，銷售價(jià)格同比上漲了12%，土地價(jià)格上漲明顯超過(guò)了房?jī)r(jià)上漲。本組文/本報(bào)記者 朱開(kāi)云